【案例一】合同主體“模糊化”

王女士想在地鐵附近租賃一套房屋，于是找到某房地產經紀公司，在經紀人的推薦下，王女士與該房地產經紀公司簽訂了房屋租賃合同。該租賃合同是格式文本，出租人一欄中填寫的是李某某的名字，代理人一欄中寫的是該房地產經紀公司的名字，在合同文本最后簽字處，只在代理人處蓋有該房地產經紀公司的公章。事后，王女士與該房地產經紀公司發生糾紛起訴至法院，要求房地產經紀公司退還剩余租金和押金。立案法官在審查案件時，認為該租賃合同的主體是王女士和李某某，房地產經紀公司只是李某某的委托代理人，故以訴訟主體不適格不予立案。

法官提示：代理出租和轉租是房地產經紀公司兩種常見的經營業務。代理出租是指房地產經紀公司接受房屋出租人的委托，以出租人的名義代理出租房屋，其與出租人之間是委托關系;轉租是指房地產經紀公司承租房屋后，在租賃期內再將其出租給第三方的行為，其與出租人和第三方之間均為租賃關系。因這兩種租賃業務中的實際承租人往往僅與房地產經紀公司簽訂合同，實踐中許多房地產經紀公司故意將合同主體做“模糊化”處理，導致承租人在發生糾紛并起訴房地產經紀公司時，可能因主體不適格等問題遇到障礙。所以在簽訂租賃合同時，應認真審查合同主體，明確出租方，遇到類似情況要主動向房地產經紀公司提出修改合同主體。

【案例二】遲延兩日交房租

史先生與某房地產經紀公司簽訂房屋租賃合同，約定史先生以押一付三的方式支付租金，且必須提前30日交納下一期的房租。如果遲延交款，每日加收滯納金500元，如二日仍不交納，視為合同終止和史先生放棄屋內所留物品所有權，房地產經紀公司有權開啟房門，接納新住戶入住。所造成后果，由史先生承擔。按照約定，史先生應于2013年5月26日交納第二期房租。但因為史先生在外地出差，未在規定時間交納房租。5月30日，史先生回京后發現房屋已經被換鎖。史先生認為其主觀上沒有不交房租的故意，確因客觀原因遲延幾日，且其租金已經支付到2013年6月25日，故訴至法院要求房地產經紀公司退還剩余租金和押金。房地產經紀公司認為，史先生未按照合同約定及時交納房租即構成違約。

法官提示：房地產經紀公司提供的格式合同中雙方的權利義務往往不平等，表現在涉及房地產經紀公司的條款權利多、義務少，而涉及承租人的條款權利少、義務多，呈現“兩極化”的現象。很多格式合同中的違約責任條款基本都是針對承租人設定的，有的甚至苛以較重的責任義務，針對房地產經紀公司的違約責任條款則寥寥可數。所以承租人在簽訂合同時，一定要認真看清合同條款，特別是違約責任條款，對于不公平的條款要提出質疑，不要盲目簽字。

【案例三】補充條款設陷阱

剛從學校畢業的小謝想短期租賃一間房屋，但某房地產經紀公司表示合同是格式文本，租期至少一年以上。看到小謝猶豫，經紀人表示只要在合同最后加上一條補充條款即可中途退租。于是，雙方在補充條款中約定“待出租人找到下一個承租人時，承租人可以提前退租”。經紀人口頭告知小謝這樣就可以在租期內退租，無須承擔違約責任。半年后小謝要求退租，房地產經紀公司以合同期內未找到下一個承租人不同意退租，且表示該補充條款并未免除小謝的違約責任。

法官提示：在承租人對房地產經紀公司格式租賃合同產生疑慮心理時，經紀人常提出可以通過補充約定來保障承租人的權利。但不少房地產經紀公司僅通過經紀人口頭承諾的方式與承租人達成所謂“補充約定”，并未作為補充條款正式寫入租賃合同，使這些補充約定“隱蔽化”，發生糾紛后承租人難以就此舉證;對于寫入租賃合同的補充條款，有利于承租人的內容也可能被“隱蔽”，并未明確免除合同正文中承租人的違約責任，實際大大弱化了表面上賦予承租人的提前退租權。所以承租人在簽訂合同時，不要盲目聽信經紀人的口頭承諾，以免日后房地產經紀公司不認賬;對于補充條款要結合合同正文仔細推敲，不要落入陷阱。

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