次年4月，相關(guān)行政管理部門在租賃房屋所在小區(qū)張貼告知書，對(duì)打隔斷等群租行為進(jìn)行整頓治理，要求上述房屋的承租人盡快搬離。此后，相關(guān)部門聯(lián)合執(zhí)法清理群租房，張某主動(dòng)搬離了租賃房屋，此時(shí)距1年租賃期滿還差2個(gè)月。后張某向法院提起訴訟請(qǐng)求：確認(rèn)雙方租賃合同無效;中介公司返還已支付的房屋租金及押金。

房屋空置的損失誰承擔(dān)

2013年12月，徐先生與**公司簽訂《租賃協(xié)議》，約定**公司將74號(hào)商鋪出租給徐先生，徐先生需向**公司交納租金及管理費(fèi)，租賃期限從2013年12月30日至2016年12月29日。徐先生支付了押金和首期租金后，對(duì)該商鋪進(jìn)行了裝修。2014年2月，裝修完成，但因該商鋪上有其他公司的注冊(cè)登記，導(dǎo)致徐先生無法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照和衛(wèi)生許可證。2014年11月，**公司明確告知徐先生執(zhí)照無法辦出，徐先生隨即離開商鋪，但并未將商鋪返還**公司。2015年2月，徐先生起訴，要求解除租賃協(xié)議，**公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失。**公司則反訴要求確認(rèn)協(xié)議于2014年12月1日解除，徐先生返還訴爭(zhēng)房屋并支付房屋占用期間的使用費(fèi)。經(jīng)徐先生申請(qǐng)，法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)74號(hào)商鋪的裝修殘值進(jìn)行了鑒定。2015年6月4日，法院組織雙方進(jìn)行了交接，徐先生向**公司返還了訴爭(zhēng)商鋪。

法院認(rèn)為，雖然徐先生未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，并在2014年11月撤場(chǎng)，但其直到2015年6月4日才將訴爭(zhēng)商鋪返還給**公司，故仍應(yīng)支付其實(shí)際占有訴爭(zhēng)商鋪期間的租金及管理費(fèi)。但考慮到因相關(guān)證照無法辦理對(duì)徐先生正常經(jīng)營(yíng)造成的影響，且**公司對(duì)于租賃協(xié)議的解除承擔(dān)主要責(zé)任，故判決**公司酌情補(bǔ)償徐先生部分租金及管理費(fèi)。

房產(chǎn)糾紛律師說法

出租人將房屋交付承租人后，因雙方產(chǎn)生糾紛導(dǎo)致房屋空置的，承租人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)空置期間的房屋租金或使用費(fèi)，在實(shí)踐中容易引發(fā)爭(zhēng)議。原則上，只要承租人未將房屋交還出租人，即使空置，只要房屋仍處在承租人的實(shí)際控制下，承租人就應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)實(shí)際交還房屋之前的房屋租金或使用費(fèi)。出租人在起訴要求承租人騰退房屋的同時(shí)，可以一并要求承租人承擔(dān)房屋空置期間的租金或房屋使用費(fèi)。具體的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由法院根據(jù)房屋是否符合合同約定的使用條件、訴訟中評(píng)估鑒定期限延長(zhǎng)的原因、當(dāng)事人過錯(cuò)程度等因素予以確定。

簽訂租賃合同，厘清房屋性質(zhì)

在房屋租賃合同簽訂階段，租賃雙方應(yīng)當(dāng)提前了解租賃房屋的性質(zhì)，對(duì)幾類特殊的租賃加以關(guān)注。

首先，對(duì)于帶營(yíng)業(yè)執(zhí)照租賃的房屋，一般來說，營(yíng)業(yè)執(zhí)照的使用不影響房屋租賃合同的效力，但租賃雙方都應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得通過帶照租賃的方式將包含限制經(jīng)營(yíng)或特許經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照提供給他人使用。對(duì)于保障性住房及群租房租賃，因保障性住房或群租房的租賃雖然不會(huì)導(dǎo)致租賃合同無效，但并不符合相關(guān)法律規(guī)定，出租人出租該類房屋，可能會(huì)受到相關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政處罰。出租人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的用途使用房屋，不要貪圖一時(shí)之利，做違反國(guó)家政策法律的行為;承租人也應(yīng)避免租賃此類房屋，以免因小失大，導(dǎo)致自身利益受損。

其次，租賃雙方應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)作出明確約定，以免爭(zhēng)議發(fā)生。房屋租賃合同中應(yīng)當(dāng)明確約定租賃房屋的實(shí)際面積、租金的計(jì)算方法、提前解除租賃合同的條件及相應(yīng)責(zé)任承擔(dān)等。出租人應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，將出租房屋的真實(shí)情況向承租人如實(shí)告知。承租人也應(yīng)通過查看租賃房屋所有權(quán)證或向權(quán)威機(jī)構(gòu)查詢等方式，確認(rèn)房屋性質(zhì)、房屋面積等基本情況。

在房屋租賃合同履行階段，租賃雙方都應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)格履行合同約定的義務(wù)。

其一，承租人應(yīng)當(dāng)以法律規(guī)定和合同約定的方法和用途使用租賃房屋，不得擅自改變房屋用途。

其二，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修或擴(kuò)建，應(yīng)征得出租人的同意。出租人亦應(yīng)當(dāng)時(shí)時(shí)關(guān)注租賃房屋的實(shí)際狀況，若不同意承租人的裝飾裝修或擴(kuò)建行為，應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人行為的合理期限內(nèi)(一般為六個(gè)月)提出異議，否則將視為同意承租人的裝飾裝修或擴(kuò)建行為。

其三，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，應(yīng)征得出租人的同意。若承租人未經(jīng)同意將房屋轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)在知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租事實(shí)的六個(gè)月內(nèi)提出異議，要求解除租賃合同。

發(fā)生租賃糾紛，及時(shí)收集證據(jù)

在房屋租賃合同履行過程中，由于各種主客觀因素影響，難免導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。糾紛發(fā)生之后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)收集證據(jù)，采用法律手段保護(hù)自己的合法權(quán)益。

一要注意，因一方違約導(dǎo)致房屋租賃合同無法繼續(xù)履行的，守約方應(yīng)當(dāng)采取合理措施減少損失擴(kuò)大，這也是守約方的法定義務(wù)之一。如承租人要求提前解除合同而從租賃房屋中搬離的，出租人不能任由房屋空置，而讓承租人支付高額的賠償費(fèi)用;反之，如出租人要求提前收回房屋的，承租人也應(yīng)采取合理措施，如正在進(jìn)行裝修的應(yīng)停止裝修，或停水停電的情況下應(yīng)及時(shí)將房屋內(nèi)的物品處理，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大。

二要注意，當(dāng)事人雙方同意終止合同或者經(jīng)審查合同無法繼續(xù)履行的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理房屋交接。訴訟期間，雙方當(dāng)事人可以在法院的組織下進(jìn)行交接，也可自行辦理交接。如果當(dāng)事人一方在法院釋明后仍拒絕交接的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)此期間的房屋租金或房屋使用費(fèi)。租賃雙方交接房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理正式的書面交接手續(xù)，對(duì)交接進(jìn)行簽字確認(rèn)，便于法院對(duì)交接的程序和時(shí)間進(jìn)行認(rèn)定，防止當(dāng)事人遭受不必要的損失。

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