一、土地使用權(quán)出租買賣不破租賃適用么?

不適用。因?yàn)槲覈?guó)法律規(guī)定上明確說(shuō)過(guò)：土地權(quán)是屬于國(guó)家或者農(nóng)村集體所有的，個(gè)人無(wú)法取得土地所有權(quán)。既然個(gè)人無(wú)法擁有土地所有權(quán)，那么就談不上租賃或是買賣了。一般房屋才適用于買賣不破租賃。

二、買賣不破租賃的客體范疇

從語(yǔ)義來(lái)看，買賣不破租賃的客體是租賃物，但是，租賃物指的是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，在審判實(shí)踐中存在爭(zhēng)議。有以下三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為既可以是不動(dòng)產(chǎn)也可以是動(dòng)產(chǎn)，但動(dòng)產(chǎn)應(yīng)為不可替代的非消耗物，或者以可消耗物為租賃物的，只能用于為特定目的的使用，例如用于展覽。第二種觀點(diǎn)是既包括不動(dòng)產(chǎn)也包括動(dòng)產(chǎn)，不對(duì)租賃物做限制。第三種觀點(diǎn)是只能是不動(dòng)產(chǎn)，例如房屋、船舶、土地使用權(quán)等。其中，土地屬于國(guó)家所有或者集體所有，單位或個(gè)人僅有土地使用權(quán)，根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對(duì)于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。

縱觀各國(guó)立法，傾向于將客體限定于不動(dòng)產(chǎn)。德國(guó)民法571條第1款規(guī)定，出租人的土地在交付承租人后，由出租人讓與第三人時(shí)，受讓人代替出租人取得在其所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。第580條規(guī)定，除另有其他規(guī)定外，關(guān)于土地租賃的規(guī)定，也適用于住房和其他房屋的租賃。日本民法第605條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)租賃實(shí)行登記后，對(duì)以后就該不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)者，亦發(fā)生效力。王澤鑒先生論述，“外國(guó)立法例，雖系特定社會(huì)為解決特定問(wèn)題所采取之對(duì)策，但其所表現(xiàn)的，亦屬一種法律規(guī)則”，“參酌外國(guó)立法例(判例學(xué)說(shuō))以為本國(guó)(地區(qū))法律解釋之用，乃是文明國(guó)家之通例。”

屬于自己的東西，才有權(quán)支配，或買或賣或租賃，不是自己的東西當(dāng)然無(wú)法隨意支配。這個(gè)道理在土地上也一樣適用，按照我國(guó)法律規(guī)定：土地屬于國(guó)家，既然所有權(quán)不是你的，那就不能越俎代庖。不過(guò)要是自己的房屋就可以隨意支配啦，買賣不破租賃這個(gè)實(shí)際上是對(duì)租戶權(quán)益的一種保護(hù)。

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