二手房交易流程——中介費用

依據物價局相關文件規定，房產交易額[1]在10萬元(含10萬元)以下的按2%收取;超過10萬元至100萬元金額(含100萬元)的，按1%收取;超過100萬元金額以上的按0.5%收取，中介收取服務費，應按每宗交易額計算，而不應該按照買賣雙方分別計算。

比如，一套房產的成交額為50萬元，那中介費的計算方法為：

中介費=10萬元×2%+40萬元×1%=2000元+4000元=6000元

即買賣雙方合計需要支付給房產中介的中介傭金為6000元整。

再比如，一套房產的成交額為125萬元，那中介費的計算方法為：

中介費=10萬元×2%+90萬元×1%+25萬元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元

即買賣雙方合計需要支付給房產中介的中介傭金為12250元整。

二手房交易流程——交易稅費

1、營業稅(稅率5.65%賣方繳納)

根據(財稅[2011]12號)規定，自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額征收營業稅。也就是說，不再區分普通住宅和非普通住宅，個人將購買不足5年的住房對外銷售均應全額征收營業稅。個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。[2]

2、個人所得稅：(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%賣方繳納)

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年

則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。注：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房(不包含非住宅類房產)。另注：如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20%。

3、印花稅：(稅率1‰買賣雙方各半)

不過從2009年至今國家暫免征收。

4、契稅：(基準稅率3%優惠稅率1.5%和1%買方繳納)

征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。[3]

5、測繪費

1.36元/平米總額=1.36元/平米*實際測繪面積(08年4月后新政策房改房測繪費標準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元)一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。

6、二手房交易手續費總額

住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米

7、登記費：(工本費)

80元，共有權證：20元。所需材料：⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套(若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套)、買方身份證復印件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套(如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份)⑵房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復印件;如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。注：房改房過戶時需要配偶一起出面簽字;若配偶已經去世但使用了其工齡，如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶;如在房改之前，則應提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認，并提交房改原始票據原件。

二手房交易流程——稅費計算

買方

1、契稅：成交價或評估價(高者)×1.5%(商用用房,二次購房或大于144平米的稅率為3%)

2、交易服務費：建筑面積(平方米)×3元

3、交易印花稅：成交價或評估價(高者)×0.05%

4、產權轉移登記費：50元(每增加1人加10元，買家為單位的80元)

賣方

1、交易服務費：建筑面積(平方米)×3元

2、交易印花稅：成交價或評估價(高者)×0.05%

3、土地出讓金：成交價或評估價(高者)×1%

4、解困房：成交價或評估價(高者)×1%

5、商品房：土地出讓金按基準地價×3%×未交土地出讓金的建筑面積

6、分攤費用：成交價/總面積×分攤面積×10%(10樓以下)成交價/總面積×分攤面積×20%(10樓以上)

7、個人所得稅：成交價或評估價(高者)×1%(房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征)

8、營業稅及附加稅：成交價或評估價(高者)×5.5%(房產證或購買時契稅完稅證未滿五年)

小結：

二手房是相對開發商手里的商品房而言的，是房地產產權交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。二手房交易，現在在北京、上海、深圳等大城市是一個非常活躍的現象，其發展前景相當可觀。如果你還有什么詳細內容，歡迎在線咨詢律霸網。