《宿遷市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則(試行)》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 　　二O一一年四月三十日 　　宿遷市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則(試行) 　　第一章 總 則 　　第一條 為了規(guī)范市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，保障國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作的順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《宿遷市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》，參照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則(試行)。 　　第二條 本細(xì)則適用范圍：在市區(qū)范圍內(nèi)，為了公共利益的需要征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人房屋的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用本細(xì)則(試行)。 　　第三條 從事國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的單位，應(yīng)當(dāng)是具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱評(píng)估機(jī)構(gòu))。市房屋征收部門每年向社會(huì)公布經(jīng)備案的評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄，供被征收人選擇。 　　第四條 承擔(dān)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)是符合本細(xì)則(試行)第三條規(guī)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)中的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。每個(gè)國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)項(xiàng)目，評(píng)估機(jī)構(gòu)均應(yīng)派出至少二名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展工作，其他人員應(yīng)當(dāng)持有市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作人員上崗證。 　　第五條 估價(jià)對(duì)象為被征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘認(rèn)定具有合法產(chǎn)權(quán)的被征收房屋(含其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)、裝飾裝修)及其附屬物，不包括違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。 　　第六條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定被征收房屋的補(bǔ)償金額提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。 　　第七條 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。 　　第八條 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮被征收房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)所受抵押、租賃、查封等因素的影響。 　　第九條 價(jià)值構(gòu)成為被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和征收非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。住宅和商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房屋合法占用土地面積等于或小于合法房屋建筑面積的，土地價(jià)值已在房屋評(píng)估時(shí)體現(xiàn)，不再單獨(dú)估價(jià)。 　　第十條 征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)按照下列程序操作： 　　1. 公布備案名錄，選擇評(píng)估機(jī)構(gòu);2. 接受評(píng)估委托，明確基本事項(xiàng);3. 查閱相關(guān)資料，開(kāi)展前期調(diào)查;4. 擬訂作業(yè)方案，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘;5. 參照技術(shù)細(xì)則，進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;6. 確認(rèn)測(cè)算結(jié)果，撰寫估價(jià)報(bào)告;7. 匯總相關(guān)資料，提交估價(jià)報(bào)告;8. 現(xiàn)場(chǎng)咨詢答疑，估價(jià)材料存檔。 　　第十一條 房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金評(píng)估結(jié)果以項(xiàng)目征收補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告和項(xiàng)目征收補(bǔ)償資金評(píng)估匯總表反映;房屋征收分戶補(bǔ)償金額估價(jià)結(jié)果通過(guò)分戶的評(píng)估報(bào)告和分戶估價(jià)表反映。估價(jià)結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。 　　第十二條 估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期為自提交正式估價(jià)結(jié)果(估價(jià)報(bào)告)之日起，至項(xiàng)目征收補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。 　　第二章 被征收房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類 　　第十三條 依據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條和《宿遷市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》 第二十一條的規(guī)定，房屋性質(zhì)認(rèn)定以房屋所有權(quán)證書標(biāo)明的用途為準(zhǔn)。房屋權(quán)屬證書與房屋登記檔案的記載不一致的，以房屋登記檔案為準(zhǔn);房屋所有權(quán)證書未標(biāo)明用途或標(biāo)明的用途與建設(shè)工程規(guī)劃許可證記錄的用途不一致的，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證記錄的用途為準(zhǔn);已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。對(duì)取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)依法經(jīng)營(yíng)、持續(xù)依法納稅一年以上的住宅房屋(即“住改非”房屋)，在被征收人積極配合征收工作的情況下，可以按照本細(xì)則第十八條規(guī)定進(jìn)行估價(jià)。 　　第十四條 被征收房屋一般分為住宅房屋、非住宅營(yíng)業(yè)用房、非住宅非營(yíng)業(yè)用房(附件10)。 　　第三章 估價(jià)方法及應(yīng)用 　　第十五條 住宅房屋征收估價(jià)一般采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。一些較為特殊的住宅房屋在不適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可采用其他估價(jià)方法評(píng)估。 　　第十六條 對(duì)適用市場(chǎng)比較法估價(jià)的一般住宅房屋，其征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線為： 　　1. 確立評(píng)估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評(píng)估基準(zhǔn)，“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見(jiàn)附件2; 　　2. 測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。依據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格。基本公式為： 　　100 (K2) 100 100 　　基準(zhǔn)價(jià)格Vb = Vs ×——× —— × —— × —— 　　(K1) 100 (K3) (K4) 　　Vs為可比實(shí)例價(jià)格; 　　K1為交易情況修正系數(shù)。對(duì)于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例的，該系數(shù)取100; 　　K2為交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況確定。一般情況下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前6個(gè)月內(nèi)交易的，該系數(shù)不超過(guò)101，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前6到12個(gè)月內(nèi)交易的，該系數(shù)不超過(guò)102。 　　K3為可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件3; 　　K4為可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件4。 　　確定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)選取3個(gè)以上可比實(shí)例，經(jīng)過(guò)上述各種修正后，再計(jì)算平均值，得出的結(jié)果為“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格。測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例選擇條件參見(jiàn)附件2。 　　3. 確定評(píng)估價(jià)格。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，得出各被征收住宅房屋的評(píng)估價(jià)格。基本公式為： 　　(K5) 　　Vz = Vb × —— 　　100 　　Vz為被征收住宅評(píng)估價(jià)格; 　　Vb為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價(jià)格; 　　K5為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收房屋實(shí)體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件3。 　　第十七條 非住宅營(yíng)業(yè)用房征收估價(jià)可以采用市場(chǎng)比較法，也可以采用收益法。 　　第十八條 本細(xì)則第十三條所述“住改非”房屋參照營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的方法，根據(jù)其沿街與否，分三種情況進(jìn)行估價(jià)和補(bǔ)償： 　　1. 對(duì)沿街的“住改非”底層房屋(附件5中標(biāo)明的道路沿線的“住改非”房屋，因城市規(guī)劃建設(shè)造成道路增減的，由房屋征收部門定期調(diào)整公布)，其估價(jià)是根據(jù)營(yíng)業(yè)年限取其營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的征收評(píng)估價(jià)格之和，作為實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的征收補(bǔ)償價(jià)格。 　　2. 對(duì)非沿街的“住改非”房屋，其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的征收補(bǔ)償采用住宅評(píng)估價(jià)加營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)年限確定，具體標(biāo)準(zhǔn)參見(jiàn)附件5。 　　3.對(duì)沿街的“住改非”非底層房屋，增加補(bǔ)償?shù)木唧w辦法同非沿街的“住改非”房屋。 　　第十九條 非住宅營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)比較法估價(jià)技術(shù)路線： 　　1. 確定房屋類別。根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。非住宅營(yíng)業(yè)性用房一般劃分為商場(chǎng)類建筑(大型百貨商場(chǎng)、超市等)、商鋪類建筑(門面房、商鋪等)、商務(wù)類建筑(金融、證券、商業(yè)寫字樓等)、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂(lè)類建筑(參見(jiàn)附件10)。 　　2. 搜集可比實(shí)例。按照市場(chǎng)比較法的評(píng)估要求，在征收項(xiàng)目周邊或項(xiàng)目?jī)?nèi)搜集交易實(shí)例。 　　3. 測(cè)算評(píng)估價(jià)格。按照市場(chǎng)比較法評(píng)估的應(yīng)用要求，將3個(gè)以上可比實(shí)例分別修正后計(jì)算平均值得出標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的基準(zhǔn)價(jià)格，再測(cè)算出非住宅營(yíng)業(yè)用房的征收評(píng)估價(jià)格。具體要求參見(jiàn)附件6。 　　第二十條 非住宅營(yíng)業(yè)用房收益法估價(jià)技術(shù)路線：采用收益法評(píng)估被征收營(yíng)業(yè)用房的征收補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，一般采用穩(wěn)定收益情形測(cè)算，通常采用如下公式計(jì)算： 　　a 1 　　Vy = ——[ 1-—— ] 　　r (1+r)n 　　Vy為評(píng)估價(jià)格，a為估價(jià)對(duì)象年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見(jiàn)附件7。 　　第二十一條 非住宅非營(yíng)業(yè)用房征收估價(jià)可以采用市場(chǎng)比較法，也可以采用成本法。采用市場(chǎng)比較法應(yīng)依照附件1的要求選取交易實(shí)例，并按照市場(chǎng)比較法評(píng)估的應(yīng)用要求進(jìn)行估價(jià);對(duì)于交易實(shí)例收集較為困難的，采用成本法進(jìn)行估價(jià)。 　　第二十二條 非住宅非營(yíng)業(yè)用房成本法估價(jià)技術(shù)路線： 　　1. 成本法的內(nèi)涵：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新建造價(jià)格，然后扣除折舊并考慮土地取得成本，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各必要構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實(shí)際成本，而是以成本為基礎(chǔ)的客觀市場(chǎng)價(jià)格。 　　2. 成本法的基本公式：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，考慮到城市房屋征收補(bǔ)償估價(jià)的特點(diǎn)，成本法估價(jià)的基本公式為： 　　征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格 = 土地重新取得價(jià)格 + 建筑物重置價(jià)格 - 建筑物折舊 = 土地重新取得價(jià)格 + 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值。 　　3. 參數(shù)確定：除另有規(guī)定外，土地重新取得價(jià)格采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法確定;各類建筑物重置價(jià)格、折舊的確定可參見(jiàn)附件8、9的說(shuō)明。 　　第四章 其他征收估價(jià)問(wèn)題處理 　　第二十三條 住宅房屋價(jià)格修正的實(shí)體因素和區(qū)位因素權(quán)重設(shè)定：實(shí)體因素為P1=0.3、P2=0.1、P3=0.1、P4=0.2、P5=0.1、P6=0.2，具體內(nèi)容參見(jiàn)附件3;區(qū)位因素為a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、a6=0.15、a7=0.15，具體內(nèi)容參見(jiàn)附件4。 　　第二十四條 取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并作為營(yíng)業(yè)用房持續(xù)使用、持續(xù)納稅一年以上的住宅及其他非營(yíng)業(yè)用房的底層房屋，按以下規(guī)定估價(jià)： 　　估價(jià)價(jià)格=土地使用權(quán)為劃撥的營(yíng)業(yè)用房估價(jià)價(jià)格×營(yíng)業(yè)年限權(quán)重+住宅(或非營(yíng)業(yè)用房)估價(jià)價(jià)格×(1-營(yíng)業(yè)年限權(quán)重); 　　營(yíng)業(yè)年限權(quán)重=(征收年份-取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照年份)÷(征收年份-基準(zhǔn)年份1991)。該權(quán)重最大值取1。 　　第二十五條 收益法估價(jià)規(guī)定：采用收益法估價(jià)的，房屋收益應(yīng)按照類似房屋的租金收益或經(jīng)營(yíng)收益確定。房屋的租金收益或經(jīng)營(yíng)收益按照其同一經(jīng)營(yíng)用途、同一區(qū)位的社會(huì)平均收益水平修正確定。 　　第二十六條 成本法估價(jià)規(guī)定：采用成本法估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)采取房屋、土地分別估價(jià)的方式，估價(jià)出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格應(yīng)采用成本法等方法求取;建筑、安裝工程費(fèi)應(yīng)采用工料測(cè)量法或分部分項(xiàng)法求取，建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，可參見(jiàn)附件8。房屋折舊采用成新折扣法計(jì)算，不適用成新折扣法的，采用直線折舊法計(jì)算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨(dú)計(jì)算折舊。 　　第二十七條 臨時(shí)建筑和在建工程估價(jià)規(guī)定：未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評(píng)估其建筑物殘值;在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行估價(jià)，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地補(bǔ)償以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。 　　第二十八條 非房屋及其附屬物估價(jià)規(guī)定：凡征收估價(jià)中涉及原始成本測(cè)算、機(jī)電設(shè)備估價(jià)、工程造價(jià)分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)單獨(dú)估價(jià)。 　　第二十九條 “地大于房”估價(jià)規(guī)定： 　　1. “地大于房”的面積僅指土地使用權(quán)證(或同類有效證件)載明的面積(不含臨時(shí)用地面積)大于該宗地上被確認(rèn)合法房屋建筑面積的面積。 　　2. 對(duì)住宅(含“住改非”)房屋，“地大于房”面積的補(bǔ)償，按照被征收項(xiàng)目樣本房評(píng)估單價(jià)的20%計(jì)算。 　　3. 對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)性(不含“住改非”)房屋，“地大于房”面積補(bǔ)償價(jià)格的計(jì)算公式： 　　Z=(M1-M2)×U×T 　　其中：Z為“地大于房”面積補(bǔ)償價(jià); 　　M1為土地使用權(quán)證(或同類有效證件)上載明的面積; 　　M2為房屋所有權(quán)證上載明的面積(以及征收當(dāng)事人協(xié)商確定的合法房屋建筑面積)，若M1-M2為負(fù)值，則取零; 　　U為市國(guó)土部門頒布的在用基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，須進(jìn)行年期、容積率等相關(guān)系數(shù)修正; 　　T為個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)，國(guó)有劃撥土地調(diào)整系數(shù)按60%計(jì)取，國(guó)有出讓土地調(diào)整系數(shù)=(批準(zhǔn)出讓年限-已使用年限)/批準(zhǔn)出讓年限，低于60%的按照60%計(jì)算。 　　4 . 對(duì)非住宅非商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房屋，劃撥土地使用權(quán)“地大于房”面積的補(bǔ)償，按照市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償;出讓土地使用權(quán)“地大于房”面積的補(bǔ)償，按照市國(guó)土部門頒布的在用基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)扣除使用年限部分進(jìn)行補(bǔ)償，但土地出讓合同中另有約定的，按照合同約定執(zhí)行。 　　5 . “地大于房”部分不得重復(fù)評(píng)估補(bǔ)償。 　　6. 土地行政主管部門有具體規(guī)定的，參照其規(guī)定執(zhí)行。 　　第三十條 非住宅房屋(不含“住改非”)劃撥土地估價(jià)：征收估價(jià)時(shí)涉及被征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí)，應(yīng)將其占用的合法用地的國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金部分予以扣除;出讓金數(shù)額為其合法用地國(guó)有土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格的40%。國(guó)有土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格的確定按第二十二條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 　　第三十一條 其它估價(jià)規(guī)定：室內(nèi)裝修裝飾的估價(jià)參照附件12確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 　　第五章 征收估價(jià)報(bào)告 　　第三十二條 征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式，參照本細(xì)則(試行)的要求出具征收估價(jià)報(bào)告。 　　第三十三條 被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告必須由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名或者兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師親筆簽名，不得以印章代替簽名，同時(shí)加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。 　　第三十四條 房屋征收估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。 　　第六章 征收估價(jià)工作準(zhǔn)則 　　第三十五條 被征收人選定的征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與房屋征收部門簽訂估價(jià)委托協(xié)議。估價(jià)委托協(xié)議中應(yīng)約定本次征收估價(jià)操作程序及時(shí)間安排等。 　　第三十六條 評(píng)估機(jī)構(gòu)在征收項(xiàng)目整體估價(jià)報(bào)告中必須確定估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人，估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定估價(jià)技術(shù)方案，并對(duì)估價(jià)方法的選用、應(yīng)用以及估價(jià)結(jié)果的合理性承擔(dān)責(zé)任。 　　第三十七條 所有征收估價(jià)項(xiàng)目均須開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘工作，承擔(dān)估價(jià)業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有征收估價(jià)資格的專業(yè)人員對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，逐戶拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄是征收估價(jià)測(cè)算和撰寫估價(jià)報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料，要有實(shí)地查勘的估價(jià)人員、征收人、被征收人簽字認(rèn)可。因被征收人的原因不能對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除征收人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的項(xiàng)目所在地相關(guān)人員作為第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。 　　第三十八條 估價(jià)人員應(yīng)持證上崗，逐戶逐項(xiàng)估價(jià)，做到實(shí)地勘測(cè)準(zhǔn)確、影像資料全面、估價(jià)到戶到項(xiàng)。 　　第三十九條 征收評(píng)估價(jià)格結(jié)果須經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議，評(píng)估機(jī)構(gòu)在提交正式估價(jià)報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核估價(jià)報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。 　　第四十條 征收評(píng)估機(jī)構(gòu)在估價(jià)委托協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)，應(yīng)向征收部門提交正式的征收估價(jià)分戶報(bào)告，并由征收部門安排征收實(shí)施單位將分戶報(bào)告送達(dá)被征收人。征收估價(jià)分戶報(bào)告需經(jīng)含項(xiàng)目估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人在內(nèi)不少于兩名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字認(rèn)可。 　　第四十一條 征收評(píng)估機(jī)構(gòu)、估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人以及其他估價(jià)專業(yè)人員負(fù)有解釋估價(jià)報(bào)告技術(shù)問(wèn)題、接受征收當(dāng)事人就估價(jià)報(bào)告相關(guān)問(wèn)題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)報(bào)告和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。 　　第七章 征收估價(jià)工作資料存檔 　　第四十二條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料(原件或復(fù)印件)與估價(jià)報(bào)告(含技術(shù)報(bào)告)共同整理存檔： 　　1. 房屋征收委托評(píng)估協(xié)議; 　　2. 房屋征收決定公告; 　　3. 估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及房屋基本情況的證明材料; 　　4. 估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、影像等資料; 　　5. 標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、影像等資料; 　　6. 確定估價(jià)結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料; 　　7. 其他涉及估價(jià)項(xiàng)目的必要資料。 　　第四十三條 評(píng)估機(jī)構(gòu)完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。估價(jià)報(bào)告及有關(guān)資料應(yīng)保留十年。 　　第八章 附 則 　　第四十四條 選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式作為房屋征收補(bǔ)償安置方式的，對(duì)所調(diào)換房屋的估價(jià)和結(jié)算，按照《宿遷市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》有關(guān)規(guī)定結(jié)合本技術(shù)細(xì)則實(shí)施。 　　第四十五條 征收項(xiàng)目概算估價(jià)可參照本技術(shù)細(xì)則在房屋征收調(diào)查階段進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，項(xiàng)目概算估價(jià)以房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算表反映。 　　第四十六條 本細(xì)則未能涵蓋的其它征收估價(jià)情況，按市房屋征收部門會(huì)同有關(guān)部門提出的意見(jiàn)處理。 　　第四十七條 本細(xì)則由市房屋征收部門負(fù)責(zé)解釋。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定評(píng)估。 　　第四十八條 本細(xì)則自公布之日起施行。《宿遷市市區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則(試行)》(宿政辦發(fā)〔2009〕178號(hào))同時(shí)廢止。 　　附件：1. 市場(chǎng)比較法可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明 　　2. 基準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅及可比實(shí)例限定條件 　　3. 住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)說(shuō)明 　　4. 區(qū)位因素修正系數(shù)表 　　5. “住改非”房屋評(píng)估資料、系數(shù)和標(biāo)準(zhǔn) 　　6. 非住宅營(yíng)業(yè)用房修正系數(shù)說(shuō)明 　　7. 營(yíng)業(yè)用房估價(jià)的收益法應(yīng)用說(shuō)明 　　8. 非營(yíng)業(yè)用房成本法估價(jià)應(yīng)用說(shuō)明及房屋重置價(jià)格表 　　9. 建筑物成新因素確定表 　　10. 房屋用途分類表 　　11. 殘疾人、傷殘人補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn) 　　12. 裝飾裝修及附屬設(shè)施價(jià)格評(píng)估參考表 　　附件1 ： 　　市場(chǎng)比較法可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明 　　以下可比實(shí)例選擇要求，適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)估價(jià)情形。 　　1. 可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象處于鄰近地段的房屋。 　　2. 可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。其中，住宅房屋的可比實(shí)例必須用途相同，一般情況下非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本技術(shù)細(xì)則的分類與估價(jià)對(duì)象的類別相同。 　　3. 可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指五大類建筑結(jié)構(gòu)，一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)框架結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。 　　4. 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例為可比實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。 　　5. 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般應(yīng)不超過(guò)12個(gè)月，近期6個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先使用。 　　6. 采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。 　　7. 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)±20%，在交易實(shí)例較少的情況下，該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)±30%。 　　8. 對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格的系數(shù)修正每項(xiàng)不得超過(guò)±20%，綜合系數(shù)修正不得超過(guò)±30%。 　　附件2 ： 　　基準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅 　　及可比實(shí)例限定條件 　　一、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅設(shè)定要求說(shuō)明 　　住宅房屋征收估價(jià)時(shí)根據(jù)征收范圍內(nèi)被征收房屋的綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”應(yīng)當(dāng)符合下述條件： 　　1. 成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。 　　2. 一般情況下為多層住宅中臥室至少一間朝南、一般裝修的成套房屋。 　　3. 一般情況下房屋為磚混二等八成新。 　　4. 首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述三條要求設(shè)定一個(gè)征收項(xiàng)目范圍內(nèi)的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。 　　二、住宅房屋估價(jià)中可比實(shí)例選擇要求 　　1. 可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。 　　2. 一般情況下，可比實(shí)例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅房屋，如在估價(jià)對(duì)象鄰近范圍內(nèi)，無(wú)磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅房屋，可選取多層框架結(jié)構(gòu)或高層框架結(jié)構(gòu)住宅房屋。 　　3. 可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格類型應(yīng)為房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格類型。 　　4. 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取正常買賣的交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。 　　5. 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，兩者差異一般不超過(guò)12個(gè)月。 　　6. 采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格，選用可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。 　　7. 同一供求區(qū)域內(nèi)相同房屋綜合調(diào)整系數(shù)不得超過(guò)±30%。 　　8. 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)±20%，在交易實(shí)例較少的情況下，該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)±30%。 　　附件3 ： 　　住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)說(shuō)明 　　一、住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)P1 　　結(jié) 構(gòu) 　　類 型 框架結(jié)構(gòu) 磚 混 結(jié) 構(gòu) 磚 木 結(jié) 構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 　　一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 　　系 數(shù) 　　取 值 100 90 80 70 60 50 65 55 50 40 30 20 　　(注：一般情況下，剪力墻結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)系數(shù)取值為105，其他未涉及的房屋結(jié)構(gòu)類型可參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定另行評(píng)估。) 　　二、住宅房屋層高(檐高)修正系數(shù)P2 　　商品房以2.8米層高(檐高)為100，普通自建民房以3.2米層高(檐高)為100，層高(檐高)每增減0.2米，修正系數(shù)增減1。 　　三、住宅房屋成套因素修正系數(shù)P3 　　成套住宅房屋：100; 　　非成套住宅房屋：85; 　　非成套住宅房屋有室內(nèi)樓梯的：90。 　　四、住宅房屋成新因素修正系數(shù)P4(與八成新標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅相比較，具體根據(jù)折舊后的成新度計(jì)算) 　　待估房屋 　　成新程度 三成 　　及以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 　　系 數(shù) 30 40 50 60 70 80 90—99 　　五、住宅房屋朝向因素修正系數(shù)P5 　　臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南 　　修正系數(shù) 96 98 99 100 101 102 　　六、住宅房屋樓層因素修正系數(shù)P6 　　總樓層 　　樓層系數(shù)(%) 　　所在樓層 一層樓 二層樓 三層樓 四層樓 五層樓 六層樓 七層樓 　　一 100 100 98 98 97 97 97 　　二 100 104 100 101 102 103 　　三 98 104 105 106 107 　　四 98 101 103 104 　　五 96 97 100 　　六 95 96 　　七 93 　　(說(shuō)明：1. 底層地下室為車庫(kù)的，底層系數(shù)增加0.5，頂層系數(shù)減少0.5;2. 頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2;3. 如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少0.5。) 　　七、實(shí)體因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明 　　1. 實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)F=0.3×P1+0.1×P2+0.1×P3+0.2×P4+0.1×P5+0.2×P6。 　　2. 可比實(shí)例實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Fk，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為F0，被征收房屋實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Fb; 　　Fk 　　標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素修正系數(shù) K3 = — × 100; 　　F0 　　Fb 　　被征收住宅實(shí)體因素修正系數(shù) K5 = — × 100。 　　F0 　　附件4 ： 　　區(qū)位因素修正系數(shù)表 　　一、區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表 　　因素 　　類別 因素項(xiàng)目 　　內(nèi) 容 考 察 項(xiàng) 目 評(píng) 分 等 級(jí) 　　一等 二等 三等 四等 五等 　　征收 　　項(xiàng)目 　　周邊 　　大環(huán) 　　境 自然環(huán)境(a1) 自然景觀、風(fēng)向a11 50 40 30 20 10 　　空氣污染、噪音、水文a12 50 40 30 20 10 　　交通條件(a2) 離市區(qū)主干道的距離a21 50 40 30 20 10 　　公交線路情況a22 50 40 30 20 10 　　教育醫(yī)療設(shè)施(a3) 所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31 50 40 30 20 10 　　醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a32 50 40 30 20 10 　　商業(yè)配套設(shè)施(a4) 重要商業(yè)配套設(shè)施a41 100 80 60 40 20 　　征收項(xiàng)目范圍內(nèi)小環(huán)境 規(guī)劃設(shè)計(jì)(a5) 建筑小區(qū)布局與外形等a51 30 24 18 12 6 　　建筑密度a52 30 24 18 12 6 　　綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀a53 40 32 24 16 8 　　物業(yè)管理(a6) 物業(yè)管理情況a61 100 80 60 40 20 　　住宅區(qū)配套設(shè)施(a7) 住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a71 100 80 60 40 20 　　以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘查時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作不超過(guò)±20%的浮動(dòng)。 　　二、區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表 　　序號(hào) 因素項(xiàng)目 考察項(xiàng) 　　目?jī)?nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 　　1 自然 　　環(huán)境 自然 　　景觀、 　　風(fēng)向 公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。 自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。 附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。 附近周圍無(wú)綠化，比較擁擠、雜亂，環(huán)境較差。 附近無(wú)綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。 　　空氣污染、噪音、水文 空氣清新、無(wú)污染，無(wú)噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。 空氣局部受污染，水體污染較為嚴(yán)重，白天和晚間均有噪音影響。 水體污染嚴(yán)重，靠近污染源或重噪音源。 長(zhǎng)期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。 　　2 交通 　　條件 離市區(qū)主干道的距離 離主干道的距離在100米以內(nèi)。 離主干道的距離在100—250米之間。 離主干道的距離在250—400米之間。 離主干道的距離在400—500米之間。 離主干道的距離在500米以上。 　　公交線路情況 距離公交站點(diǎn)50米內(nèi)，有4條以上重要公交線路。 距離公交站點(diǎn)50—100米內(nèi)，至少有2條重要公交線路。 距離重要的公交線路的距離在100—200米之間，至少有2條公交線路。 距離公交線路的距離在200—400米之間，至少有1條公交線路。 距離公交線路的距離在400米以上。 　　3 教育醫(yī)療設(shè)施 所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況 屬于省級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)(初中)和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。 屬于市級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)(初中)和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。 屬于區(qū)級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)(初中)和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。 一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。 無(wú)中學(xué)或小學(xué)。 　　醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況 距市級(jí)及以上醫(yī)院500米以內(nèi)。 距市級(jí)及以上醫(yī)院500—1000米。 距市級(jí)及以上醫(yī)院1000—1500米。 距市級(jí)及以上醫(yī)院1500—2500米以上。 距市級(jí)及以上醫(yī)院2500米以上。 　　4 商業(yè)配套設(shè)施 重要商業(yè)配套設(shè)施 在400米范圍內(nèi)有大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施。 在400—800米范圍內(nèi)市級(jí)商業(yè)設(shè)施較集中。 在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求。 在800米范圍內(nèi)基本上無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 在1000米范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 　　5 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑 　　小區(qū) 　　布局 　　與外 　　形等 布局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。 布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。 布局一般，排列不整齊，外型較整齊。 任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。 建筑散亂、沒(méi)有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。 　　建筑 　　密度 建筑密度40%以下。 建筑密度40%—50%。 建筑密度50%—60%。 建筑密度60%—65%。 建筑密度65%以上。 　　綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀 綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動(dòng)空間豐富。 綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹(shù)，公共活動(dòng)空間較小。 少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間。 無(wú)綠化，基本無(wú)公共活動(dòng)空間。 無(wú)公共活動(dòng)空間，出行通道狹窄。 　　6 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況 全封閉物業(yè)管理。 半封閉物業(yè)管理。 有物業(yè)管理。 無(wú)物業(yè)管理。 無(wú)物業(yè)管理，無(wú)環(huán)衛(wèi)管理。 　　7 住宅區(qū)配套設(shè)施 配套住宅區(qū)內(nèi)設(shè)施完善程度 在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿馈⑽鬯艿篮托^(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿馈⑽鬯艿篮托^(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿馈⑽鬯艿篮妥≌瑓^(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 　　三、住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明 　　1. 基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù) 　　Q=0.1×(a11+a12)+0.15×(a21+a22)+0.15×(a31+a32)+0.15×a41+0.15×(a51+a52+a53)+0.15×a61+0.15×a71。 　　2. 可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為QS，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Q0，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù) 　　QS 　　K4=—— × 100。 　　Q0 　　附件5： 　　“住改非”房屋評(píng)估資料、系數(shù)和標(biāo)準(zhǔn) 　　一、市區(qū)具備沿街營(yíng)業(yè)用房條件的道路對(duì)照表 　　區(qū)類 道 路 名 稱 　　宿城區(qū) 幸福路、洪澤湖路、西湖路、項(xiàng)王路、東大街、中山路、馬陵路、八一路、馬陵河兩岸、運(yùn)河路、黃河路、漁市口路、城北路、礦山路、駱馬湖路、微山湖路、青海湖路、洞庭湖路、太湖路、發(fā)展大道、人民大道、世紀(jì)大道、平安大道、富康大道、飲馬堤路、花園路、衛(wèi)生路、楊公路、思虞路、成子湖路、黃海路、渤海路、東海路、南海路、紅海路、黑海路、北海路、創(chuàng)業(yè)路、建業(yè)路、宏業(yè)路、敬業(yè)路、偉業(yè)路、鴻運(yùn)路、華夏大道、軒轅大道、四海路、炎黃路、九州大道、公園路、鳳凰路 　　宿豫區(qū) 洪澤湖路、項(xiàng)王路、西湖路、江山大道、韶山路、五臺(tái)山路、天山路、燕山路、井岡山路、廬山路、書山路、黃山路、阿里山路、峨眉山路、昆侖山路、太行山路、華山路、武夷山路、雪峰山路、龍川江路、麥積山路、祁連山路、太白山路、云臺(tái)山路、鐘山路、珠江路、長(zhǎng)江路、金沙江路、九龍江路、黃浦江路、學(xué)海路、湘江路、松花江路、錢塘江路、贛江路、富春江路、嘉陵江路 　　宿遷經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 浦東路、廈門路、汕頭路、深圳路、青島路、項(xiàng)王路、發(fā)展大道南延段(延至南京路)、人民大道南延段(延至南京路)、平安大道南延段、世紀(jì)大道南延段、徐淮公路 　　備注 因城市規(guī)劃建設(shè)，市區(qū)其他擬作為具備沿街營(yíng)業(yè)用房條件的道路使用的，須經(jīng)房屋征收部門報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。 　　二、非沿街“住改非”房屋營(yíng)業(yè)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表 　　經(jīng) 營(yíng) 年 限 1-2 3-5 6-8 9-11 12-14 15-17 18-20 21年以上 　　補(bǔ)償 　　標(biāo)準(zhǔn) 　　(元/m2) 一層 100 200 300 400 500 600 700 800 　　二層 80 150 200 300 400 500 550 600 　　三層 70 120 160 200 300 350 400 450 　　四層以上 60 90 120 150 180 210 240 270 　　附件6： 　　非住宅營(yíng)業(yè)用房修正系數(shù)說(shuō)明 　　一、交易情況修正系數(shù) 　　采用正常交易方式的，該系數(shù)取100。 　　二、交易日期修正系數(shù) 　　該系數(shù)由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況確定。一般情況下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前6個(gè)月內(nèi)交易的，該系數(shù)不超過(guò)101，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前6到12個(gè)月內(nèi)交易的，該系數(shù)不超過(guò)102。 　　三、實(shí)體因素修正系數(shù) 　　1、結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)P1 　　結(jié) 構(gòu) 　　類 型 框架結(jié)構(gòu) 磚 混 結(jié) 構(gòu) 磚 木 結(jié) 構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 　　一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 　　系 數(shù) 　　取 值 100 90 80 70 60 50 65 55 50 40 30 20 　　2、成新因素修正系數(shù)P2(具體根據(jù)折舊后的成新度計(jì)算) 　　待估房屋 　　成新程度 五成以下 六成 七成 八成 九成 　　系數(shù)取值 50以下 60 70 80 90 　　3、進(jìn)深因素修正系數(shù)P3 　　底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深小于等于10m的，調(diào)節(jié)系數(shù)如下： 　　(1)等于10m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.0; 　　(2)大于等于6m，小于10m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.05; 　　(3)小于6m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.08。 　　底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深超過(guò)10m部分的，每增加2m，調(diào)節(jié)系數(shù)遞減0.04，臨街底層營(yíng)業(yè)用房獨(dú)立結(jié)構(gòu)以外的連續(xù)后延部位，第二進(jìn)按第一進(jìn)基準(zhǔn)價(jià)格的70%計(jì)算;第三進(jìn)按第一進(jìn)基準(zhǔn)價(jià)格的60%計(jì)算。第一進(jìn)修正后不低于第二進(jìn)評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格。 　　4、層高(檐高)因素修正系數(shù)P4 　　以3.2米層高(檐高)為100，層高(檐高)每增減0.2米，修正系數(shù)增減1。 　　5、臨街狀況修正系數(shù)P5 　　(1)一面臨街為100; 　　(2)兩面臨街為103; 　　(3)三面及以上臨街為106。 　　6、實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)F=0.2×P1+0.1×P2+0.2×P3+0.2×P4+0.3×P5。 　　四、樓層因素修正系數(shù) 　　一般情況下，經(jīng)營(yíng)同一類別的二層以上營(yíng)業(yè)用房估價(jià)樓層調(diào)節(jié)系數(shù)分別為：底層基準(zhǔn)價(jià)格100%，二層取50%，三層取40%，四層及四層以上、地下室取30%。 　　經(jīng)營(yíng)同一類別的帶自動(dòng)扶梯的二層以上營(yíng)業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)分別為：底層為100%，二層取60%，三層取50%，四層及四層以上取40%，地下室取50%。 　　對(duì)特殊情況，由評(píng)估機(jī)構(gòu)提出意見(jiàn)報(bào)房屋征收部門會(huì)同相關(guān)部門具體商定。 　　五、區(qū)位因素修正系數(shù) 　　1、區(qū)位因素的設(shè)定參照本細(xì)則附件4中《區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表》和《區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表》。 　　2、區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù) 　　Q=0.1×(a11+a12)+0.2×(a21+a22)+0.1×(a31+a32)+0.3×a41+0.1×(a51+a52+a53)+0.1×a61+0.1×a71。 　　附件7： 　　營(yíng)業(yè)用房估價(jià)的收益法應(yīng)用說(shuō)明 　　采用收益法對(duì)營(yíng)業(yè)用房進(jìn)行估價(jià)應(yīng)遵循以下原則： 　　1. 估價(jià)對(duì)象的年純收益一般采用客觀年租金收益計(jì)算，客觀年租金收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平;在無(wú)法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)時(shí)，商場(chǎng)類、旅館類、商務(wù)類、餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營(yíng)年收益計(jì)算，客觀經(jīng)營(yíng)年收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的平均經(jīng)營(yíng)收益水平。對(duì)于大型綜合性建筑，可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計(jì)算的辦法進(jìn)行。計(jì)算年純收益的成本費(fèi)用時(shí)，應(yīng)對(duì)照估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)情況確定扣除項(xiàng)目，分別按出租型、直接經(jīng)營(yíng)型和混合型房地產(chǎn)凈收益的求取規(guī)定計(jì)算。 　　2. 估價(jià)對(duì)象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進(jìn)行。資本化率的求取方法推薦采用市場(chǎng)抽取法和安全利率法計(jì)算。其中采用市場(chǎng)抽取法計(jì)算時(shí)，必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測(cè)算的可比實(shí)例;應(yīng)用安全利率法計(jì)算時(shí)，資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，安全利率選用當(dāng)時(shí)中國(guó)人民銀行一年定期存款年利率或者一年期國(guó)債年利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值由估價(jià)人員根據(jù)收益法原理結(jié)合估價(jià)對(duì)象經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)參照下表范圍，選取適當(dāng)數(shù)據(jù)。 　　風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值參照表 　　類 別 商場(chǎng)類 商鋪類 商務(wù)類 旅館類 餐飲類 娛樂(lè)類 　　沿街一等 8-10% 9-11% 9-10% 9-10% 9-10% 9-12% 　　沿街二等 7.5-9.5% 9-10.5% 8.5-9.5% 8.5-9.5% 7-9% 8.5-11% 　　沿街三等 7-9% 8-10% 7.5-8.5% 8-9% 6-8% 8-10% 　　沿街四等 6.5-8.5% 7.5-9.5% 6.5-7.5% 7-9% 5.5-7% 7-9% 　　沿街五等 6-8% 7-9% 5.5-6.5% 7-8.5% 5-6.5% 6-8.5% 　　沿街六等 5.5-8% 6.5-8.5% 5-6.5% 6-8% 4.5-6% 6-8% 　　沿街七至十 等 5-8% 6-8% 4.5-6.5% 5-6.5% 4-6% 5.5-7% 　　非沿街 5-6.5% 5.5-7% 4-6% 4.5-6.5% 4-5.5% 5-6.5% 　　沿街路段等級(jí)劃分表 　　等級(jí) 路 段 　　一 幸福路(洪澤湖路至西湖路) 　　二 洪澤湖路(黃河路至運(yùn)河路)、幸福路(洪澤湖路至馬陵路)、西湖路(運(yùn)河一號(hào)橋至霸王舉鼎廣場(chǎng))、中山路(西湖路至洪澤湖路) 　　三 幸福路(西湖路至項(xiàng)王路)、東大街、洪澤湖路(黃河二號(hào)橋至楚街)、黃河路(項(xiàng)王路至西湖路)、楚街 　　四 幸福路(八一路至馬陵路)、富康大道(西湖路至項(xiàng)王路)、漁市口路、中山路(洪澤湖路至馬陵路) 　　五 馬陵路、黃河路(西湖路至環(huán)城北路)、黃河路(項(xiàng)王路至環(huán)城南路)、發(fā)展大道(洪澤湖路至項(xiàng)王路) 　　六 八一路、運(yùn)河路、馬陵河兩岸(馬陵路至西湖路)、洪澤湖路(楚街至世紀(jì)大道)、西湖路(霸王舉鼎至世紀(jì)大道)、人民大道、世紀(jì)大道、幸福北路(八一路以北、城北路以南)、鳳凰路、公園路、項(xiàng)王路(運(yùn)河路以西) 　　七 洪澤湖路(金沙江路至牡丹江路)、項(xiàng)王路(金沙江路至牡丹江路)、西湖路(運(yùn)河以東)、韶山路、五臺(tái)山路、天山路、燕山路、井岡山路、廬山路、書山路、黃山路、江山大道(新宿沭路至環(huán)城南路)、九龍江路、黃浦江路、學(xué)海路、湘江路、松花江路、鐘山路、阿里山路、廈門路、發(fā)展大道南延段(延至南環(huán)路)、徐淮公路以及附件五中標(biāo)明的宿城區(qū)范圍內(nèi)其他沿街營(yíng)業(yè)用房 　　八 浦東路、汕頭路、深圳路、青島路、發(fā)展大道南延段(南環(huán)路至南京路)、人民大道南延段(延至南京路)以及附件五中標(biāo)明的宿豫區(qū)范圍內(nèi)其他沿街營(yíng)業(yè)用房 　　九 附件五中標(biāo)明的宿遷經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)其他沿街營(yíng)業(yè)用房 　　十 附件五中未標(biāo)明的市區(qū)范圍內(nèi)其他沿街營(yíng)業(yè)用房 　　3. 估價(jià)對(duì)象收益年期的求取主要考慮估價(jià)對(duì)象房屋經(jīng)濟(jì)壽命剩余年限和土地使用年限。 　　附件8 ： 　　非營(yíng)業(yè)用房成本法估價(jià)應(yīng)用說(shuō)明 　　及房屋重置價(jià)格參考表 　　一、特殊住宅房屋和非營(yíng)業(yè)用房的成本法估價(jià) 　　1. 成本法估價(jià)的基本公式為： 　　征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊 　　2. 土地重新取得價(jià)格采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。 　　3. 建筑物重新建造價(jià)格參照下表執(zhí)行。 　　4. 建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果，對(duì)照《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。 　　二、宿遷市市區(qū)房屋重置價(jià)格參考表(元/m2) 　　類別 等級(jí) 結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施 重置價(jià)格 　　框架 　　結(jié)構(gòu) 一等 層高3.8—4.5米，一層樓，樁基，框架，外墻墻磚或涂料，內(nèi)墻中級(jí)抹灰、涂料，水磨石地坪或地磚，鋁合金門窗，水、電設(shè)施及衛(wèi)生間齊全，通訊、消防設(shè)施齊全。廳廊鋪地磚。 1500 　　二等 層高2.8—3.8米，樁基，框架，外墻墻磚或涂料，內(nèi)墻中級(jí)抹灰、涂料，水磨石地坪或地磚，鋁合金門窗，水、電設(shè)施及衛(wèi)生間齊全，通訊、消防設(shè)施齊全。廳廊鋪地磚。 1350 　　磚混 　　結(jié)構(gòu) 一等 平均層高不低于2.8米，磚或鋼筋混凝土基礎(chǔ)，240mm實(shí)心磚墻，房屋設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁，雙層屋面，外墻貼面磚，內(nèi)墻涂料，鋼筋混凝土樓梯、陽(yáng)臺(tái)，水泥地面，塑鋼窗、鋁合金窗或木門窗，水電衛(wèi)齊全，有電話、電視插座。 1200 　　二等 平均層高不低于2.8米，磚基礎(chǔ)，240mm實(shí)心磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻涂料，外墻混合砂漿(含外墻涂料)，水泥地面，較好的木門窗，有水電，有電話、電視插座。 1100 　　磚混 　　結(jié)構(gòu) 三等 平均層高不低于2.8米，磚基礎(chǔ)，180mm或240mm磚墻，有圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻涂料，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地面，木門窗，有水電。 900 　　四等 平均層高不低于2.4米，磚基礎(chǔ)，180mm或120mm磚墻，平板屋面，外墻勾縫，水泥地面，木門窗，有電。 800 　　磚木 　　結(jié)構(gòu) 一等 層高(檐高)不低于2.8米，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，實(shí)砌240mm磚墻，松杉木桁條，水泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦屋面，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，內(nèi)外墻抹灰，表面刷涂料，鋁合金或較好木門窗，水電設(shè)施齊全，有電話、電視插座。 950 　　二等 層高(檐高)不低于2.8米，磚基礎(chǔ)，實(shí)砌240mm磚墻，較好雜木或水泥桁條、屋面板，木門窗，水泥砂漿地面，內(nèi)墻涂料，水電設(shè)施齊全。 800 　　三等 層高(檐高)不低于2.8米，實(shí)砌240mm磚墻、內(nèi)墻涂料，雜木桁條，稀疏的屋面板或椽條蘆席。木門窗，簡(jiǎn)易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施齊全。 650 　　四等 層高(檐高)不低于2.4米，180mm墻，空斗墻或土坯墻，外墻砂漿勾縫，內(nèi)墻涂料，雜木桁條，稀疏的屋面板或椽條蘆席，平瓦屋面。木門窗，簡(jiǎn)易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施齊全。 500 　　簡(jiǎn)易 　　結(jié)構(gòu) 一等 檐高不低于2.2米，180mm墻，空斗墻或土坯墻，簡(jiǎn)易瓦屋面，雜木或毛竹桁條，磚地坪，水電到戶。 300 　　二等 檐高不低于2.2米，亂磚或土坯墻，泥土地坪，簡(jiǎn)易門窗，毛竹桁條，石棉瓦屋面。 200 　　備 注 1. 估價(jià)時(shí)，按照商品房標(biāo)準(zhǔn)層高2.8米、自建民房標(biāo)準(zhǔn)層高3.2米每增減20厘米調(diào)整價(jià)格±1%(房屋層高以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的高度為準(zhǔn)，擅自提高的，不予調(diào)整系數(shù));前后檐高不等的，按平均高度計(jì)算。 　　2. 在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，被征收房屋與重置價(jià)格表中的裝修部分如有不一致的，可作適當(dāng)調(diào)整。 　　單層工業(yè)廠房及倉(cāng)庫(kù)房屋 鋼混 　　結(jié)構(gòu) 　　(框架) 一等 多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，現(xiàn)澆樓面，柱網(wǎng)較大(6m×6m)，水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。 1100 　　二等 鋼砼框架承重(或半框架)，鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗。 1000 　　鋼混 　　結(jié)構(gòu) 　　(排架) 一等 鋼砼柱，柱頂高度大于7.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度>15m，吊車噸位大于5噸。 1150 　　二等 鋼砼柱，柱頂高度大于4.5m、小于7.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度>15m，無(wú)吊車。 1050 　　全鋼結(jié)構(gòu) 一等 鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車，彩鋼板墻面屋面，柱頂高度大于6m 。 950 　　二等 鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無(wú)吊車，彩鋼板墻面屋面，柱頂高度大于4.5m、小于6m。 850 　　磚混結(jié)構(gòu) 一等 磚柱，柱頂高度大于5.5m，砼屋架或鋼屋架，有墻上跑吊車3-5T，跨度9-12m。 1050 　　二等 磚柱，柱頂高度大于4.5m、小于5.5m，砼屋架或鋼屋架，跨度9-12m。 950 　　簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 一等 簡(jiǎn)易磚基礎(chǔ)，磚墻，空斗墻承重，簡(jiǎn)易鋼柱、鋼桁架，石棉瓦屋面、單層彩鋼板或壓型金屬板屋面。 400 　　二等 簡(jiǎn)易磚基礎(chǔ)，土坯墻，雜木或毛竹立柱，石棉瓦屋面、單層彩鋼板或壓型金屬板等屋面。 300 　　說(shuō)明：1、單層工業(yè)廠房及倉(cāng)庫(kù)房屋層高調(diào)整范圍為：檐高在7.2米以上應(yīng)調(diào)增，6.0米以下應(yīng)調(diào)減(不含7.2米/6.0米)。調(diào)整值為：每增減30cm，價(jià)格增減1%。 　　2、宿遷市市區(qū)工業(yè)廠房征收評(píng)估跨度調(diào)整系數(shù)說(shuō)明表 　　跨度(米) 9 12 18 24 30 36 　　系數(shù) 1.25 1.15 1.00 0.88 0.82 0.79 　　3、宿遷市市區(qū)工業(yè)廠房征收評(píng)估跨數(shù)調(diào)整系數(shù)說(shuō)明表 　　跨數(shù) 1 2 3 4 5 　　系數(shù) 1.01 1.00 0.98 0.97 0.965 　　附件9： 　　建筑物成新因素確定表 　　建筑物綜合成新評(píng)定 　　新舊程度 折余率 成新評(píng)定說(shuō)明 　　十成新 100% 一般情況下，框架結(jié)構(gòu)年折舊率1.5%，鋼結(jié)構(gòu)年折舊率2%，磚混結(jié)構(gòu)年折舊率2%，磚木結(jié)構(gòu)年折舊率3%，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)年折舊率5%。 　　九成新 90% 　　八成新 80% 　　七成新 70% 　　六成新 60% 　　五成新 50% 　　四成新 40% 　　三成新 30% 　　不足三成新 30%以下 　　附件10： 　　房屋用途分類表 　　一、住宅房屋用途分類表 　　住 宅 　　房 屋 成套住宅 指按套型設(shè)計(jì)，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間等基本空間。 　　非成套住宅 上述成套住宅以外的住宅房屋。 　　二、非住宅營(yíng)業(yè)用房用途分類表 　　非 住 　　宅 營(yíng) 　　業(yè) 用 　　房 商場(chǎng)類建筑 以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，一般都配有附房作為倉(cāng)庫(kù)、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)用途之用。 　　商鋪類建筑 以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開(kāi)間。 　　商務(wù)類建筑 以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型。通常為臨街鋼混框架結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。 　　娛樂(lè)類建筑 各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂(lè)中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混框架和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂(lè)用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。 　　旅館類建筑 分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準(zhǔn)星級(jí)、星級(jí)賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修;后一類通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。 　　餐飲類建筑 各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。 　　三、非住宅非營(yíng)業(yè)用房用途分類表 　　非住 　　宅非 　　營(yíng)業(yè) 　　性用 　　房 工業(yè)性 　　建筑 以工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。 　　辦公性 　　建筑 以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊(內(nèi)廊或外廊)，磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。 　　公共性 　　建筑 以學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、博物館、教堂、寺廟等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混框架或磚混房屋。 　　附件11： 　　殘疾人、傷殘人補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn) 　　項(xiàng) 目 單位 補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)(元) 備 注 　　殘疾人、傷殘人補(bǔ)助 人 一等 二等 三等 四等 殘疾人以殘聯(lián)組織頒發(fā)的殘疾證為準(zhǔn); 　　傷殘人以民政部門頒發(fā)的傷殘證為準(zhǔn)。 　　5000 4000 3000 2000 　　附件12： 　　裝飾裝修及附屬設(shè)施價(jià)格評(píng)估參考表 　　序號(hào) 名 稱 單位 金額(元) 備 注 　　1 圍墻(12磚墻或混凝土砌塊) m2 35 含基礎(chǔ)、雙面抹灰 　　2 圍墻(24磚墻) m2 60 含基礎(chǔ)、雙面抹灰 　　3 圍墻(空斗或亂磚石) m2 35 含基礎(chǔ)、雙面抹灰 　　4 普通門樓 個(gè) 400 　　5 琉璃瓦檐坡 m2 50 只限門頭及屋面，含基層結(jié)構(gòu) 　　6 混凝土道路 m2 50 含二灰碎石墊層，路面厚度10cm以上 　　7 水泥地坪 m2 30 含灰土墊層，地面厚度8cm以上 　　20 含灰土墊層，地面厚度5—8cm 　　8 磚石地坪 m2 15 　　9 下水道(管) m 20 　　10 磚砌爐灶 個(gè) 300 含煙道 　　11 化糞池 m3 150 　　12 電熱水器拆裝 套 200 　　13 油煙機(jī)拆裝 套 100 　　14 太陽(yáng)能熱水器拆裝 套 200 　　15 柜式空調(diào)拆裝 臺(tái) 300 　　16 壁掛式空調(diào)拆裝 臺(tái) 200 　　17 瓷面盆 套 200 　　18 瓷座便器 套 200 　　19 瓷浴缸 套 300 含底座 　　20 管道燃?xì)庖蒲b 戶 2200 征收時(shí)有戶頭，征收后原有煤氣 　　管道拆除 　　21 有線電視移裝 戶 50 　　22 網(wǎng)線移裝 端口 按有關(guān)部門規(guī)定執(zhí)行 　　23 電話移機(jī) 部 208 　　24 三相動(dòng)力電 戶頭 900 　　25 閣樓 m2 300 正規(guī)木楞、閣板、欄桿、樓梯，垂直高度高于1.5m的平面面積;低于1.5米部分折半計(jì)算 　　200 砼楞、鐵楞、水泥閣、較差閣板，垂直高度高于1.5m的平面面積;低于1.5米部分折半計(jì)算 　　26 吊頂 石膏線 m 6 含骨架、燈光板、油漆等。 　　塑料扣板吊頂 m2 20 　　石膏板吊頂 m2 25 　　三合板吊頂平頂 m2 30 　　三合板吊頂凹凸 m2 40 　　紙板平吊頂 m2 20 　　紙板凹凸吊頂 m2 25 　　玻璃板類吊頂普通 m2 40 　　玻璃板類吊頂?shù)窕?m2 60 　　鋁合金扣板類吊頂 m2 50 　　纖維板吊頂 m2 20 　　鈣塑板壓條吊頂 m2 25 　　板條抹灰吊頂 m2 20 　　27 內(nèi) 　　墻 　　面 普通涂料 m2 6 1.為房屋使用中另增加部分; 　　2.含水泥、砂等。 　　仿瓷涂料 m2 8 　　普通乳膠漆 m2 10 　　普通貼墻布或墻紙 m2 15 　　28 內(nèi) 　　墻 　　面 普通墻面軟包 m2 40 1.為房屋使用中另增加部分; 　　2.含水泥、砂等; 　　3.墻面軟包應(yīng)含木框、龍骨、底板、木質(zhì)壓條(格框料和木貼臉)、專業(yè)防火軟包面料及填充物。 　　簡(jiǎn)易壁柜 m2 40 　　三合板墻裙 m2 40 　　普通瓷磚墻裙 m2 20 　　29 外 　　墻 　　面 外墻面磚 m2 25 含水泥、砂等。 　　外墻馬賽克 m2 25 　　外墻干粘石 m2 10 　　30 內(nèi) 　　地 　　面 馬賽克地坪 m2 20 含水泥、砂等。 　　普通釉面磚地坪 m2 40 　　大理石 m2 50 含水泥、砂等。花崗巖、大理石的邊角料鋪設(shè)的地面，按標(biāo)準(zhǔn)的60%以內(nèi)給予補(bǔ)償。水磨石帶銅嵌條的增加10元/ m2。 　　水磨石 m2 30 　　花崗巖 m2 50 　　木地板(普通) m2 60 　　復(fù)合地板(普通) m2 15 　　31 防盜 卷閘門 m2 100 　　防盜門 低檔 m2 100 　　高檔 300 　　不銹鋼防盜網(wǎng) m2 100 　　鋼質(zhì)防盜網(wǎng) m2 60 　　注：1、表中未列項(xiàng)目及高檔裝修材料的補(bǔ)償價(jià)格，可以參照市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合成新、折舊等因素評(píng)估報(bào)市房屋征收部門會(huì)有關(guān)單位商定。 　　2、對(duì)突擊簡(jiǎn)易模仿裝潢在不符合認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)情況下不予補(bǔ)償(本細(xì)則公布之日起市區(qū)在拆項(xiàng)目參照?qǐng)?zhí)行)。