〔2007〕50 號 麗水市物業管理辦法 《麗水市物業管理辦法》已經市政府第21次常務會議審議通過，現予發布，自2007年7月1日起施行。 市 長 陳榮高 二○○七年五月二十九日 麗水市物業管理辦法 第一章 總 則 第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》（以下簡稱國務院《條例》）、《浙江省物業管理條例》（以下簡稱省《條例》）和其他有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本辦法。 第二條 麗水市城市規劃區內的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。 第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。 第四條 物業管理實行業主自治與委托物業服務企業實施專業管理相結合的原則。 第五條 政府鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平，鼓勵物業服務企業開展國家級、省級、市級物業管理示范小區創建活動。 為扶持物業服務企業的發展，在實施物業服務的活動中政府給予政策上的支持和優惠。 第六條 市建設局是物業管理活動的行政主管部門（以下稱物業管理部門），負責市區物業管理的監督管理工作。 市建設局蓮都區分局、麗水開發區分局具體負責各自管理區域物業管理的監督管理工作。 城市規劃、市政公用、城市管理、環境保護、價格、公安、民政、工商、稅務等行政管理部門以及供電、供水、供氣、通訊、有線電視等單位按各自職責，協同實施本辦法。 街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責協調物業管理與社區建設之間的關系，建立小區聯席會議制度，協助物業管理部門對物業管理進行監督和指導。 社區（村）居民委員會負責指導建立小區業主委員會，負責協調物業管理小區的物業管理活動。 第二章 業主、業主大會和業主委員會 第七條 業主在物業管理活動中，享有《中華人民共和國物權法》和國務院《條例》、省《條例》規定的權利，并應當履行相應的義務。 第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益，履行規定的職責。物業管理區域內業主戶數少于50戶且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。 物業管理區域由物業管理部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求社區（村）居民委員會的意見。 新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域。新建住宅物業管理區域的確定，城市規劃管理部門在選址或規劃設計條件中應予以明確，并在規劃設計方案審查中予以落實。 舊城區規劃范圍內新開發建設的住宅，與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經相關業主同意，可以歸并為一個物業管理區域。 第十條 物業管理區域具備召開首次業主大會條件的，建設單位應在30日內向物業管理部門提出召開首次業主大會的書面報告，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售及交付使用時間等文件資料。物業管理部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區（村）居民委員會指導組建業主大會籌備組及開展相關工作。 籌備組一般由5-7名成員組成，其中社區（村）居民委員會、建設單位代表各1名、業主代表3-5名。籌備組的組長可由社區（村）居民委員會代表擔任。籌備組的業主代表由業主推薦或社區（村）居民委員會推薦公示后產生。 第十一條 物業管理企業應配合籌備組開展工作。 首次業主大會籌備經費由建設單位承擔。預繳籌備經費由物業管理部門代收代管，建設單位應在物業竣工驗收前一次性向物業管理部門預繳籌備經費。籌備經費使用應堅持節儉、合理、按實結算的原則。具體預繳標準按總建筑面積每平方米0.5元計算，一個物業管理區域最低不少于1萬元，最高不超過5萬元。 第十二條 業主代表的產生、業主投票權、業主大會制度按照省《條例》的規定執行。 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。 第十三條 業主大會應當制訂業主公約。業主公約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主應當履行的義務以及違反業主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 業主公約自業主大會會議審議通過之日起生效，對全體業主、非業主使用人具有約束力。 第十四條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權數確定辦法、業主委員會委員資格和人數以及任期等事項作出約定。 第十五條 下列事項由業主共同決定： （一）制定和修改業主大會議事規則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約； （三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； （四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。 第十六條 業主委員會人數根據物業管理區域規模大小確定，一般由5-15人（單數）組成。 業主委員會每屆任期3-5年，可以連選連任。 第十七條 分期開發的物業符合省《條例》第八條規定要求的，可以在分期開發期間成立業主委員會。 新進物業的業主入住后，應當按相應比例增補業主委員會委員。增補的候選人從新進物業的業主中推舉。 第十八條 業主委員會委員有下列情況之一的，由主任提議或經物業管理部門、社區（村）居民委員會建議，經業主委員會會議通過，其委員資格終止，并在物業管理區域內予以公告： （一）不再是本物業管理區域業主的； （二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的； （三）拒不履行業主義務的； （四）無正當理由連續三次缺席業主委員會會議的； （五）因疾病或其他原因喪失履行職責能力的； （六）以書面形式向業主大會提出辭呈的； （七）在所聘請的物業服務企業工作或領取報酬的； （八）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3 日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。 第十九條 經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主臨時大會。 業主委員會不按規定召開臨時業主大會的，物業管理部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區（村）居民委員應當指導業主召開。 第二十條 業主大會可以決定在物業管理用房中劃出必要面積，作為業主委員會的辦公用房。 第二十一條 物業管理區域內，應建立由物業管理部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區（村）居民委員會、公安派出所、業主委員會或業主代表、物業服務企業等參加的聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責召集和主持，主要協調解決物業管理中的糾紛和疑難問題以及社區精神文明、構建和諧社會的基礎性工作。 有下列情況之一的，應當召開聯席會議： （一）業主委員會任期屆滿但不主持換屆選舉工作的； （二）20%以上業主提議召開臨時業主大會會議，但業主委員會不依法召集的； （三）多數業主對業主委員會不信任，要求進行換屆選舉的； （四）業主委員會的行為損害了廣大業主利益的； （五）發生其他影響物業管理區域穩定的情況； （六）社區開展精神文化、和諧社會構建等活動。 第三章 前期物業管理 第二十二條 建設單位應當在取得住宅物業商品房預售許可證前選聘前期物業服務企業，對物業進行前期管理。倡導房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標方式選聘物業服務企業。 住宅物業的建設單位應當通過招投標方式選聘物業服務企業。但是，投標人少于三個或者物業管理區域的建筑面積少于5萬平方米的，經物業管理部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業。 第二十三條 建設單位在銷售物業時應當與業主簽訂業主臨時公約，作為商品房買賣合同的附件，并報物業管理部門備案。 業主臨時公約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反業主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。 建設單位在銷售物業時應當將業主臨時公約向物業買受人予以明示，并有義務作出說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。 第二十四條 建設單位選聘物業服務企業進行前期物業管理的，應當簽訂前期物業服務合同，并報物業管理部門備案。 建設單位與物業買受人簽訂商品房買賣合同時，應當同時簽訂包含前期物業服務合同約定主要內容的補充協議。 第二十五條 前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，但業主大會已按規定選聘物業服務企業的，前期物業服務合同自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起終止。 第二十六條 物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。 在辦理物業交接手續時，建設單位應當按有關規定向物業服務企業移交相關資料。 物業服務企業接管物業時，應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，作相應記錄，發現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的，應當向物業管理部門或者其他有關行政管理部門報告。 第二十七條 建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置物業管理用房；物業管理區域內的物業既有住宅，又有非住宅的，分別按住宅、非住宅的7‰提取物業管理用房；但物業管理區域內的物業均為非住宅的，物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰。 物業管理用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中載明。 因依法調整規劃，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房；確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。 第二十八條 物業管理用房依法屬于全體業主共同所有。未經業主大會同意，不得改變其用途。物業管理部門應當將物業管理用房的位置、面積等基本情況在物業管理區域內予以公示。 第二十九條 物業服務企業在前期物業管理期間利用物業管理用房、公共場地、共用部分進行出租和經營的，獲取的收益可以用于彌補物業服務企業物業管理收費的不足或者物業管理的其它方面，但應當在前期物業招標書和管理方案以及前期物業服務合同中載明，并報價格、物業管理部門備案，前期物業服務結束仍有剩余的部分用于補充物業專項維修資金。 第四章 物業管理服務 第三十條 一個物業管理區域由一家物業服務企業提供物業服務。提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。 倡導物業管理區域實行酬金制物業服務。 第三十一條 物業管理部門應當建立物業服務企業誠信檔案和物業管理統計報表制度。物業服務企業應當按照有關規定向物業管理部門報送季度、年度統計報表和其他相關資料。 第三十二條 外地物業服務企業在市區從事物業管理服務活動，應當將資質證書等相關材料報物業管理部門備案。 第三十三條 物業服務企業應當將物業服務項目、服務內容、服務標準、收費標準以及投訴電話等在物業管理區域顯著位置進行公示，接受業主和相關部門的監督。物業服務企業實行酬金制收費方式的，物業管理的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業主的監督；實行包干制收費方式的，應當定期公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。 物業服務費的具體標準和收取辦法，按照價格、物業管理部門制定的《麗水市物業服務收費辦法》執行。 第三十四條 物業服務合同終止后10日內，物業服務企業應向業主委員會或新聘的物業服務企業辦理書面交接手續，并移交預收的物業服務費、初始的以及在物業管理維修過程中所形成的全部物業管理資料、物業管理用房。 第三十五條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會應當配合物業管理部門或者受其委托調解業主、非業主使用人與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。 第五章 物業使用與維護 第三十六條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 物業管理區域內共用設施設備的建筑施工、移交接收、更新改造及其管理按照《浙江省物業管理區域相關共有設施設備管理辦法》規定執行。 第三十七條 業主、非業主使用人應當按照房地產權證書載明的用途或者規劃行政主管部門批準的設計用途使用物業，不得改變物業使用性質。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經規劃、國土資源等有關部門批準，并依法辦理相關手續。 第三十八條 禁止下列損害公共利益的行為： 　　（一）違法改變房屋承重結構； 　　（二）違法搭建建筑物、構筑物； 　　（三）擅自改建、占用物業共用部位； 　　（四）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備； 　　（五）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品； 　　（六）超標排放有毒、有害物質； 　　（七）排放超過規定標準的噪聲； （八）法律、法規或業主公約禁止的其他行為。 第三十九條 業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的，在開工前，應當向物業服務企業或者物業管理部門申報登記。 物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人。 提倡由有資質的裝修企業承擔物業裝飾裝修工程的施工。 第四十條 凡涉及物業主體和承重結構變動的裝修工程，業主和裝修企業應當事先取得建設規劃部門的批文，并在施工前委托原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，沒有設計方案的，不得施工。 第四十一條 業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守法律、法規和本辦法的規定以及業主臨時公約、業主公約。 第四十二條 物業服務企業應當加強物業管理區域內裝飾裝修安全事項的巡查，業主應當予以配合。物業服務企業發現業主、非業主使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國務院《條例》、省《條例》和本辦法規定以及業主臨時公約、業主公約行為的，應當予以勸阻、制止。物業服務企業勸阻、制止無效的，應當及時報告物業管理部門或者有關行政管理部門。 其他單位或者個人發現業主、非業主使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國務院《條例》、省《條例》和本辦法規定行為的，可以向物業管理部門或者有關行政管理部門投訴或者舉報。物業管理部門或者有關行政管理部門接到報告、投訴、舉報后，應當依法及時處理。 第四十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，在征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意后，方可向有關部門申請辦理審批手續。所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。 第四十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家和省的有關規定交納專項維修資金。 第四十五條 物業專項維修資金（以下簡稱專項維修資金），是指由業主交存的專項用于建筑物內共有部分、建筑區劃內共有設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。 物業專項維修資金實行業主自主管理與政府代為管理的方式，鼓勵業主通過民主、協商的原則，實行業主自主管理。物業專項維修資金的繳交、管理、使用按《浙江省物業專項維修資金管理辦法》執行。 第四十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及其他業主合法權益的，責任人應當及時維修養護，消除隱患，有關業主應當給予必要配合。 責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，所需費用由責任人承擔。 業主、非業主使用人在物業使用中發生權益爭議的，可以要求所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業管理部門或者聯席會議調解。 第四十七條 建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業保修，也可以自行組織保修。 建設單位在物業竣工驗收前，應當一次性向物業管理部門交納物業建筑安裝總造價2%的保修金，存入指定銀行，作為物業保修期內保修費用保證。 物業保修金的交納、使用、退還、管理和監督按照《浙江省住宅物業保修金管理辦法》執行。 　　 第六章 法律責任 第四十八條 違反本辦法有關規定，由物業管理部門依據國務院《條例》、省《條例》等有關規定，依法進行查處。 對涉及建筑主體或者承重結構變動的裝修行為，按國務院《建筑工程質量管理條例》第六十九條規定執行。 第四十九條 業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 在物業管理活動中，業主委員會為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以業主委員會名義依法提起訴訟。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 第五十條 物業服務企業未履行物業服務合同約定義務，導致業主人身、財產受到損害的，依法承擔民事責任。 業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促該業主交納，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。 第五十一條 物業管理部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任： 　　（一）挪用專項維修資金或者保修金的； 　　（二）對投訴、舉報不及時處理或者發現違法行為不依法予以查處的； 　　（三）不按規定出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明的； 　　（四）利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的； 　　（五）其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。 第七章 附 則 　　　第五十二條 本辦法中有關名詞和專業用語的含義，同省《條例》規定。 第五十三條 業主決定不選聘物業服務企業實行自我管理的，依照國務院《條例》、省《條例》和本辦法相關規定執行。 第五十四條 各縣（市）可根據實際情況參照執行。 第五十五條 本辦法自2007年7月1日起施行。