經(jīng)2005年11月18日市政府第24次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，2006年1月1日起施行。

二00五年十一月二十二日

第一章 總則

第一條 為了加強房地產(chǎn)抵押管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)國有土地上從事房地產(chǎn)抵押活動的，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

地上無房屋（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時，不適用本辦法。

第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所預(yù)購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

第四條 以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。

第五條 房地產(chǎn)抵押實行抵押登記制度。依法沒定的房地產(chǎn)抵押受法律保護。

第六條 房地產(chǎn)抵押遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。

第七條 市、縣房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱登記部門）為本級人民政府房地產(chǎn)抵押登記工作的主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)抵押管理工作。

第二章 抵押權(quán)設(shè)定

第八條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：

（一）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

（三）依法列入拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；

（四）列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式加以限制的房地產(chǎn)；

（六）違章建筑和臨時建筑；

（七）已經(jīng)預(yù)售的房地產(chǎn)在建工程；

（八）依法不得設(shè)定抵押權(quán)的其他房地產(chǎn)。

第九條 以國有企業(yè)、事業(yè)單位、集體所有制企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨資企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司房地產(chǎn)抵押的，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。

第十條 以共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，必須經(jīng)共有人書面同意，抵押人為全體共有人。

房改中以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋設(shè)定抵押權(quán)的，必須征得原產(chǎn)權(quán)單位同意；因破產(chǎn)等原因原產(chǎn)權(quán)單位不存在的，須征得房產(chǎn)行政主管部門的同意。

第十一條 以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況書面告知承租人。

第十二條 以在建工程已完工程部分房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。

在建工程設(shè)定抵押權(quán)后，在抵押權(quán)約定期間內(nèi)不得銷售該抵押物。

開發(fā)項目已竣工驗收后，不得再以在建工程設(shè)定抵押權(quán)。

第十三條 預(yù)購商品房貸款抵押的，該商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

第十四條 以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)。

第十五條 抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。房地產(chǎn)抵押后，其價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可再次抵押，但不得超出余額部分。

同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況書面告知抵押權(quán)人。

第十六條 房地產(chǎn)抵押期限由抵押當(dāng)事人協(xié)商確定。

有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押期限不得超過實際剩余經(jīng)營年限。

以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押期限不得超過土地使用權(quán)實際剩余年限。

第十七條 抵押房地產(chǎn)的價格可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可由有房地產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)進行評估。

抵押房地產(chǎn)為預(yù)售房屋的，以預(yù)售商品房合同中載明的價格為準(zhǔn)。

第十八條 抵押人或抵押權(quán)人一方或雙方發(fā)生合并、分立等變更的，變更的一方當(dāng)事人應(yīng)及時書面通知對方當(dāng)事人，變更后的當(dāng)事人依法享有相應(yīng)的權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人、受遺贈人或代管人繼續(xù)履行原抵押合同。

第三章 抵押合同的訂立

第十九條 房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所；

（二）主債權(quán)的種類、數(shù)額；

（三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積及四至等；

（四）抵押房地產(chǎn)的價值；

（五）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；

（六）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

（七）抵押權(quán)消滅的條件；

（八）違約責(zé)任；

（九）爭議解決方式；

（十）抵押合同訂立的時間與地點；

（十一）抵押當(dāng)事人約定的其他事項。

第二十條 以在建工程抵押的，除符合第十九條規(guī)定外，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

（一）國有土地使用證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號；

（二）已完成的工作量和工程量。

第二十一條 以預(yù)購商品房貸款抵押的，除符合第十九條規(guī)定外，還須提交生效的預(yù)購商品房買賣合同。

第二十二條 抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租，轉(zhuǎn)讓或者改變用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。

第四章 抵押登記

第二十三條 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的登記部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

第二十四條 辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門交驗下列文件：

（一）抵押當(dāng)事人身份證明或法人資格證明；

（二）他項權(quán)利登記申請書；

（三）主合同和抵押合同；

（四）《房屋所有權(quán)證》，共有房屋的還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證

（五）可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；

（六）登記部門認(rèn)為必要的其他文件。

前款第（四）項中，以預(yù)購房貸款抵押的，應(yīng)交驗已備案的商品房買賣合同；以在建工程抵押的，應(yīng)交驗國有土地使用證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

抵押人為國有企業(yè)、事業(yè)單位、集體所有制企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨資企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司的，還應(yīng)交驗可以證明有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的資料。

第二十五條 登記部門應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起5個工作日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人。

第二十六條 以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記部門應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。

以預(yù)購商品房或在建工程抵押的，登記部門在商品房買賣合同和抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第二十七條 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到登記部門辦理變更或者注銷登記。

因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得房屋所有權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到登記部門辦理房地產(chǎn)變更登記。

第二十八條 登記部門抵押登記的資料，允許當(dāng)事人或者相關(guān)機構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定查閱、抄錄或者復(fù)印。

第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理

第二十九條 已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。

抵押人在占用、管理抵押房地產(chǎn)期間應(yīng)當(dāng)維護抵押房地產(chǎn)的安全與完好，抵押權(quán)人有權(quán)按抵押合同的約定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。

第三十條 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。

經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。

抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或出租所得價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第三十一條 因國家建設(shè)需要，將抵押房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)及時書面通知抵押權(quán)人；抵押當(dāng)事人可重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債務(wù)，解除抵押合同。

第三十二條 抵押房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時將情況告知抵押權(quán)人，并采取措施防止損失擴大。抵押房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補不足。

抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。

第六章 抵押房地產(chǎn)的處分

第三十三條 有下列情形之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：

（一）抵押期滿，債務(wù)人未清償債務(wù)，又未能與抵押權(quán)人達成延長抵押期協(xié)議的；

（二）抵押人死亡、被宣告死亡而無人代其履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

（四）抵押人違法擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第三十四條 處分抵押房地產(chǎn)時，抵押當(dāng)事人可以通過折價或拍賣、變賣等合法方式協(xié)商解決。協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可向人民法院提起訴訟。

第三十五條 抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

第三十六條 對設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的同一房地產(chǎn)處分時，以抵押登記的先后順序受償。

第三十七條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進行處分時，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

法律、法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。

第三十八條 處分抵押房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

第三十九條 抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：

（一）抵押權(quán)人請求中止的；

（二）抵押人申請愿意且證明能夠及時履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（三）發(fā)現(xiàn)被處分抵押物有權(quán)屬爭議的；

（四）訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；

（五）其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。

第四十條 處分抵押房地產(chǎn)所得金額，按下列順序分配：

（一）處分抵押房地產(chǎn)的費用；

（二）處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

（三）債務(wù)本息及違約金；

（四）債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害賠償；

（五）剩余金額交還抵押人。

處分抵押物所得金額不足以支付債務(wù)、違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追償不足部分。

第七章 法律責(zé)任

第四十一條 抵押人提供虛假資料或隱瞞抵押房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭議以及被查封、凍結(jié)、扣押等情況的，由抵押人承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。

第四十二條 抵押人擅自將抵押房地產(chǎn)出租、出售、贈與、交換或以其他方式處分的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。

第四十三條 抵押當(dāng)事人因履行抵押合同發(fā)生爭議的，可協(xié)商解決；協(xié)商不成的，抵押當(dāng)事人可以根據(jù)雙方達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁；沒有仲裁協(xié)議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。

第四十四條 抵押人違反本辦法第三十一條規(guī)定，不依法清償債務(wù)，也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

第四十五條 登記部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、或者利用職務(wù)上的便利，索取他人財物、或者非法收受他人財物為他人謀取利益的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附 則

第四十六條 在本市行政區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上的房地產(chǎn)或在本市行政區(qū)域內(nèi)集體土地上以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村的廠房等建筑物從事抵押活動的，參照本辦法執(zhí)行。

第四十七條 本辦法應(yīng)用中的具體問題由西寧市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第四十八條 本辦法自2006年1月1日起施行。