(2012年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過2012年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議批準)

　　福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議決定對《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》作如下修改：

　　一、第一條修改為：“為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本規(guī)定。”

　　二、增加一條，作為第三條：“物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務與政府監(jiān)管相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。”

　　三、第三條改為第四條，修改為：“市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：(一)組織實施關于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定;(二)指導、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展與物業(yè)管理相關的工作;(三)負責物業(yè)服務企業(yè)的行業(yè)管理;(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。”

　　四、增加一條，作為第五條：“城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、市容、公安、民政、環(huán)保、物價、工商、園林、質監(jiān)等有關行政主管部門應當按照各自職責，依法做好與物業(yè)管理有關的監(jiān)督管理工作。”

　　五、增加一條，作為第六條：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責：(一)組織、指導業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;(二)指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務;(三)協(xié)助有關行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督;(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　村(居)民委員會根據(jù)有關規(guī)定對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進行指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。”

　　六、增加一條，作為第七條：“建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會履行職責、物業(yè)服務企業(yè)退出、物業(yè)服務糾紛等物業(yè)管理中的問題。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責召集，由所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)、建設、市容、公安、環(huán)保等有關行政主管部門和有關村(居)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成。”

　　七、第五條改為第九條，增加一項，作為第六項：“維修、養(yǎng)護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專有部分”。

　　八、第六條改為第十條，并將第三款修改為：“已實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。”

　　九、第七條改為第十一條，修改為：“市、縣(市、區(qū))人民政府應當逐步組織對未實施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域實施綜合改造。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門確認的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務。”

　　十、第八條改為第十二條，修改為：“在一個物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，在縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同村(居)民委員會、建設單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組書面申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構等單位查閱、復制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨立產(chǎn)權建筑面積等資料，各有關單位應當予以配合。”

　　十一、第九條改為第十三條，增加一款，作為第一款：“同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。”

　　十二、刪除第十條。

　　十三、增加一條，作為第十四條：“未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。”

　　十四、第十一條改為第十五條，并將第三款修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關屬于全體業(yè)主權益的糾紛，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權利。”

　　十五、增加一條，作為第十六條：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”

　　十六、第十二條改為第十七條，并將第一款修改為：“業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。”

　　十七、增加一條，作為第十八條：“尚未成立業(yè)主大會或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。”

　　十八、第十三條改為第十九條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關村(居)民委員會依法履行自治管理職責。”

　　十九、第十六條改為第二十二條，修改為：“物業(yè)服務企業(yè)的基本義務：(一)履行物業(yè)服務合同，按照合同約定提供物業(yè)服務，建立重大事項匯報制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督;(二)執(zhí)行物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務收費等級標準;(三)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標準等有關事項;(四)每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業(yè)服務代收代支費用情況;(五)合同終止之日起十日內(nèi)，應當與業(yè)主或者有關單位結清債權債務，并移交物業(yè)管理用房及有關資料、設施、設備;(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。”

　　二十、第十七條改為第二十三條，修改為：“物業(yè)服務合同應當約定下列基本內(nèi)容：(一)房屋及其附屬設施的維修、養(yǎng)護;(二)衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護;(三)道路維護，車輛停放秩序管理;(四)安全防范和維護公共生活秩序;(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他應當約定的事項。”

　　二十一、第十八條改為第二十四條，并將第一款修改為：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的，建設單位應當按照規(guī)定通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。”

　　二十二、第二十三條改為第二十九條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位應當經(jīng)過業(yè)主大會同意。”

　　增加一款，作為第四款：“業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位的收支情況應當每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對其收支情況進行審查并公布。”

　　二十三、第二十四條改為第三十條，并將第一款修改為：“車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車場所的停放和管理事項，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務合同中約定，其收費標準按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行;業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。”

　　將第二款修改為：“治安、消防、搶險、衛(wèi)生、市政、市容等特種車輛在執(zhí)行公務時可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償停放。”

　　二十四、第二十五條改為第三十一條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，采取包干制。”

　　二十五、第二十六條改為第三十二條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導價及其構成，推行分級分類服務，明碼標價。”

　　二十六、增加一條，作為第三十五條：“物業(yè)服務合同期限屆滿兩個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業(yè)主委員會。”

　　二十七、第二十九條改為第三十六條，修改為：“物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務企業(yè)應當在縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門指導下成立移交小組，負責處理物業(yè)管理的相關事務，監(jiān)督原物業(yè)服務企業(yè)清理債權債務、移交物業(yè)管理用房、設施設備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業(yè)服務企業(yè)應當及時退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出。”

　　二十八、第三十二條改為第三十九條，并將第二款、第三款修改為：“物業(yè)買受人繳交的專項維修資金，由市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存;業(yè)主大會成立后，房地產(chǎn)行政主管部門應當及時移交專項維修資金銀行賬戶。

　　專項維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”

　　刪除第四款。

　　二十九、增加一條，作為第四十條：“市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度。

　　業(yè)主委員會可以根據(jù)專項維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的緊急維修。”

　　三十、第三十三條改為第四十一條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者出租給他人從事經(jīng)營性活動。”

　　三十一、第三十四條改為第四十二條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應當及時勸阻制止;對不聽勸阻的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當及時向有關行政主管部門書面報告：

　　(一)違法建設、擅自改變建筑物及其配套設施(含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等)使用功能的;

　　(二)擅自拆改房屋結構的;

　　(三)擅自占用公共消防通道的;

　　(四)未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的;

　　(五)破壞小區(qū)園林綠化的;

　　(六)商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。

　　有關行政主管部門接到報告后，應當按照市人民政府確定的職責及時查處。”

　　三十二、第三十五條改為第四十三條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未結清債權債務、移交物業(yè)管理用房及有關資料、設施設備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發(fā)證機關降低其資質等級或者吊銷企業(yè)資質證書。”

　　三十三、第三十六條改為第四十四條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未依法備案物業(yè)服務合同，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期報送備案;逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。”

　　三十四、第三十八條改為第四十六條，修改為：“違反本規(guī)定，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同侵害物業(yè)買受人的合法權益的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。”

　　三十五、增加一條，作為第四十七條：“違反本規(guī)定，建設單位未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。”

　　三十六、增加一條，作為第四十八條：“市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門和其他監(jiān)督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)不依法履行監(jiān)督管理職責的;

　　(二)對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的;

　　(三)有其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的。”

　　三十七、第三十九條改為第四十九條，修改為：“違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等規(guī)定予以處罰。”

　　三十八、根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”、“業(yè)主公約”、“業(yè)主臨時公約”等物業(yè)管理專用名詞分別修改為“物業(yè)服務企業(yè)”、“管理規(guī)約”、“臨時管理規(guī)約”。

　　此外，對部分條文的文字作相應修改并對條文順序作相應調(diào)整。

　　本決定自公布之日起施行。

　　《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》根據(jù)本決定作相應的修正，重新公布。