繼國(guó)土資源部清查囤地之后，商品房預(yù)售監(jiān)管新措施被提上日程，意味新措施一旦實(shí)施，將近四成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金自由度受限，開(kāi)發(fā)商在資金調(diào)配方面壓力倍增。

　　西安預(yù)售監(jiān)管有望實(shí)施

　　近期，西安市住房保障和房屋管理局有關(guān)人士向記者透露，西安市正在醞釀啟動(dòng)和推行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，以防止開(kāi)發(fā)商挪用購(gòu)房款，導(dǎo)致買(mǎi)房者無(wú)法收房。這是繼北京最近傳出正在研究出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法消息之后，又一個(gè)確認(rèn)將出臺(tái)房屋預(yù)售資金監(jiān)管制度的城市。在此之前，已有天津和石家莊先后在去年和今年率先實(shí)施了類(lèi)似的監(jiān)管辦法。

　　“目前西安當(dāng)?shù)氐纳唐贩款A(yù)售資金監(jiān)管辦法正在調(diào)研階段，和各部門(mén)包括銀行方面已經(jīng)開(kāi)過(guò)研討會(huì)，文件已經(jīng)成型，還未上交西安市政府。”西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)人士告訴記者，依照目前的文本，西安市將對(duì)開(kāi)發(fā)商的預(yù)銷(xiāo)售房款存入銀行指定賬戶(hù)，并由西安市住房保障和房屋管理局全程監(jiān)管開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金使用情況。“監(jiān)管辦法的制定確有其事，但出臺(tái)具體政策目前還不得而知，還沒(méi)有具體的時(shí)間表。”

　　新措施使開(kāi)發(fā)商壓力倍增

　　一些網(wǎng)站對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2006-2009年預(yù)售款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源比重達(dá)四成。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，預(yù)售款構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來(lái)源。若實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管，加入的第三方管理將使開(kāi)發(fā)商的資金自由度受到限制。

　　“如果西安實(shí)施該舉措，首先給開(kāi)發(fā)企業(yè)戴上‘籠頭’，以往因挪用、抽逃建設(shè)資金導(dǎo)致的推遲交房、爛尾等不良現(xiàn)象將得到遏制。”陜西建祥物業(yè)公司總經(jīng)理李連源認(rèn)為，商品房預(yù)售監(jiān)管同時(shí)也給消費(fèi)者裝上“保險(xiǎn)鎖”、“放心鎖”，使房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系逐漸走向和諧。

　　“從某種角度來(lái)說(shuō)，預(yù)售監(jiān)管措施如果嚴(yán)格執(zhí)行，將有利于開(kāi)發(fā)商資金的專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)管。”陜西至正律師事務(wù)所耿輝說(shuō)，此項(xiàng)措施將預(yù)售款做到專(zhuān)款專(zhuān)用，保證房屋開(kāi)發(fā)質(zhì)量和速度，也可以有效預(yù)防部分開(kāi)發(fā)商“攜款逃跑”的事情發(fā)生。

　　也有開(kāi)發(fā)商在接受采訪(fǎng)時(shí)透露，圈內(nèi)目前并未對(duì)此太恐慌，因?yàn)榈谌奖O(jiān)管這種說(shuō)法由來(lái)已久，大家或多或少都有點(diǎn)心理準(zhǔn)備，“還不致于構(gòu)成太大困難，只是程序較之前麻煩了一些。”

　　監(jiān)管辦法有利于降低銀行風(fēng)險(xiǎn)

　　其實(shí)，自“新國(guó)十條”等樓市調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，不只是開(kāi)發(fā)商承受壓力，各銀行也是壓力大增，信貸政策一度從嚴(yán)。欲實(shí)施的商品房預(yù)售監(jiān)管措施雖然對(duì)開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)會(huì)產(chǎn)生影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，預(yù)售資金的監(jiān)管，對(duì)銀行的信貸資金也起到一定保護(hù)。

　　“銀行監(jiān)管對(duì)開(kāi)發(fā)商行為有更好的規(guī)范，銀行本身可以控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行研究中心主任郭田勇表示，售房款除了有部分開(kāi)發(fā)商會(huì)拿去囤地外，也有一些預(yù)售款存在水分，甚至有些房托會(huì)再買(mǎi)一套房來(lái)炒房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商隨后會(huì)把錢(qián)退回。而商品房預(yù)售監(jiān)管措施的實(shí)施，對(duì)遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂行為、擠壓房產(chǎn)泡沫會(huì)有幫助，有利于銀行自身資金安全。

　　“在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，通過(guò)銀行貸款進(jìn)行開(kāi)發(fā)已是常態(tài)，所以銀行風(fēng)險(xiǎn)很大。”陜西建祥物業(yè)公司總經(jīng)理李連源說(shuō)，通過(guò)資金監(jiān)管、按施工進(jìn)度申請(qǐng)款項(xiàng)，加強(qiáng)了專(zhuān)款專(zhuān)用，規(guī)避了開(kāi)發(fā)企業(yè)套現(xiàn)現(xiàn)象，使資金的調(diào)配、利用更趨合理，也可降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　鏈接：商品房預(yù)售款，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房出售給購(gòu)房人，承購(gòu)人按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的購(gòu)房款(包括定金、首付款、后續(xù)付款、按揭付款)。