鄰居家養(yǎng)狗天天騷擾你、住宅用房被用作開店辦公、小區(qū)亂停車影響行人通行、房屋滲漏得不到及時維修……近年來，物業(yè)管理的糾紛在各地層出不窮、愈演愈烈。
　　
????已于今年10月1日起施行的《浙江省物業(yè)管理條例》引人注目。浙江省政府法制辦有關專家認為，這部條例有諸多突破與創(chuàng)新。它的施行，有望破解目前物業(yè)管理所遇到的八大難題。

　　破解難題一：明確規(guī)定了業(yè)主投票權(quán)

　　國務院《物業(yè)管理條例》并沒有明確規(guī)定首次業(yè)主大會的投票權(quán)數(shù)。在過去，很多人常常缺席業(yè)主大會。而業(yè)主大會業(yè)主公約、對物業(yè)管理中的一些事務等作出決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體所持投票權(quán)數(shù)的2/3以上通過，如果業(yè)主不到齊，怎么操作？
　　
????《浙江條例》第10條規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按每一房地產(chǎn)權(quán)證計一票原則確定，建筑面積超過200平方米的部分，每滿200平方米另計一票。但單個業(yè)主所計票數(shù)不得超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總票數(shù)的30%。
　　
????第11條規(guī)定：逾期不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。但該已表決的多數(shù)票應達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)的二分之一以上。
　　
????這些規(guī)定，有望解決困擾物業(yè)管理多年的老問題：業(yè)主大會作出決定難。

　　破解難題二：業(yè)主委員會擁有訴訟權(quán)

　　過去，業(yè)主委員會的法律地位一直得不到明確，這讓業(yè)主委員會的地位一直頗為尷尬，也給廣大業(yè)主在維權(quán)的道路上帶來了阻力。《浙江條例》第17條明確了業(yè)主委員會的法律地位，指出：業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。

　　破解難題三：物管費清單要定期公布

　　物業(yè)管理收多少費？這些錢都用到哪里去了？這顯然也是業(yè)主很關心的事，而由此引發(fā)的矛盾和沖突也是最多的。
　　
????《浙江條例》第37條對此有了可操作的規(guī)定：物業(yè)管理收費可分為酬金制和包干制。實行酬金制收費方式的，物業(yè)管理的各項資金應當按規(guī)定建賬立制，其收支情況應當定期公布。實行包干制收費方式的，應當定期公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經(jīng)營所得的收支情況。

　　破解難題四：住宅區(qū)內(nèi)不得開公司

　　在浙江省許多城市，幾乎每個小區(qū)都存在擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的問題。比如小區(qū)內(nèi)破墻開店、在住宅樓宇內(nèi)開設公司進行經(jīng)營活動等現(xiàn)象都相當普遍。過去，因為物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會都沒有執(zhí)法權(quán)，只能舉報與勸阻，除此之外，往往束手無策。
　　
????《浙江條例》第41條規(guī)定：業(yè)主、非業(yè)主使用人應當按照房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門批準的設計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經(jīng)規(guī)劃、國土資源等有關部門批準，并依法辦理相關手續(xù)。

　　破解難題五：住宅區(qū)內(nèi)不得亂停車

　　停車難是目前各個小區(qū)內(nèi)普遍存在的問題。《浙江條例》第42條規(guī)定：經(jīng)業(yè)主大會同意，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行業(yè)的正常通行，不得損壞綠地等公用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。

　　破解難題六：明確了水電設備維修養(yǎng)護責任

　　在高層建筑密集的物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)，供電設備時常分為公變和專變兩種，公變屬于電力部門的設施設備，而專變則屬于相關產(chǎn)權(quán)人擁有。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主的公共設施設備還不僅僅只是專變一種，當屬于全體業(yè)主擁有的公共設施設備出現(xiàn)故障后，特別是供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備，誰來承擔維修養(yǎng)護責任，已成為物業(yè)管理中不可回避的一個問題。#p#分頁標題#e#
　　
????《浙江條例》第43條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備，經(jīng)業(yè)主大會決定可以移交給相關專業(yè)單位，相關專業(yè)單位應當接收，并承擔維修、更新、養(yǎng)護責任。具體辦法由省人民政府制訂。

　　破解難題七：業(yè)主公約具有強制執(zhí)行力

　　在物業(yè)管理實踐中，業(yè)主公約的約束力體現(xiàn)得不明顯。業(yè)主違反業(yè)主公約的應當承擔什么樣的法律責任，沒有相應細則。如小區(qū)內(nèi)存在飼養(yǎng)家禽、擅自分隔公共部位等現(xiàn)象，盡管這些是被業(yè)主公約所禁止的，但受影響的業(yè)主除了向物業(yè)公司或社區(qū)反映要行調(diào)解外，別無它法。
　　
????《浙江條例》第55條強調(diào)：業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約，損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當予以勸阻、制止；相關業(yè)主、非使用人可以依法提起訴訟。

　　破解難題八：房屋維修有了保障

　　在物業(yè)管理小區(qū)中，過去出現(xiàn)房屋維修問題后，物業(yè)公司與開發(fā)建設單位往往相互推諉，能拖一天，算一天，使業(yè)主的正當要求沒能及時得到解決。
　　
????《浙江條例》第51條規(guī)定：建設單位在物業(yè)竣工驗收前，應當一次性向所在地縣級物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價2%的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證。有關人士解釋，這樣，在住宅的保修期內(nèi)，業(yè)主可以自己維修，也可以委托物業(yè)公司進行維修，然后再申請物業(yè)保修基金，可保證住宅維修的及時性。
　　
????法制網(wǎng)杭州10月16日電