第七十八條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定。對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　●條文主旨

　　本條是關于業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定效力的規(guī)定。

　　●立法背景

　　在物權法起草征求意見時，許多業(yè)主反映，業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，那么業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，業(yè)主是否必須遵守執(zhí)行。如果業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定損害業(yè)主的合法權益該怎么辦，建議物權法作出規(guī)定。

　　●條文解讀

　　業(yè)主大會是由建筑區(qū)劃內的全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。業(yè)主大會依據(jù)法定程序作出的決定，通常反映了建筑區(qū)劃內絕大多數(shù)業(yè)主的意志與心聲。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會從熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主中選舉產生出來的，作為業(yè)主的代表履行對建筑物及其附屬設施的具體管理職責，為全體業(yè)主服務的組織。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，具體實施業(yè)主大會作出的決定。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作為自我管理的權力機關和執(zhí)行機關，其作出的決定，對業(yè)主應當具有約束力。

　　對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，必須是依法設立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的，必須是業(yè)主大會、業(yè)主委員會依據(jù)法定程序作出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定。上述三點必須同時具備，否則業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定對業(yè)主沒有約束力?！?a href='http://www.6065bob.com/tiaoli/2.html' target='_blank' data-horse>物業(yè)管理條例》第19條第2款規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會主要對建筑區(qū)劃內，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權如何行使，業(yè)主的合法權益如何維護等事項作出決定。例如可以對制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則作出決定，對制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約作出決定，對選舉、更換業(yè)主委員會作出決定，對選聘、解聘物業(yè)眼務企業(yè)或者其他管理人作出決定，對籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金作出決定，對改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定。無論業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出哪一項決定，對業(yè)主都具有約束力。

　　現(xiàn)實中，有可能有的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約，或者不依據(jù)法定程序作出某些決定，侵害業(yè)主的合法權益。針對這一情形，本條第2款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予幽撤銷?！边@一規(guī)定賦予了業(yè)主請求人民法院撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的不當決定的權利。業(yè)主在具體行使這一權利時，還要依據(jù)民法通則、民事訴訟法等法律的規(guī)定。例如除法律另有規(guī)定外，應當在知道權益被侵害之日起二年內向人民法院提出撤銷的請求，要向有管轄權的人民法院提出，要有明確的訴訟請求和事實、理由等。

　　●相關規(guī)定

　　《物業(yè)管理條例》第12條。