第一百六十四條 地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的,地役權一并轉讓,但合同另有約定的除外。
●條文主旨
本條是關于地役權從屬性,有關地役權不得與需役地分離而單獨轉讓的規定。
●立法背景
用益物權一旦設立,用益物權人便獨立地享有對標的物的使用、收益權。用益物權是一種主權利,而不是從屬其他物權的權利。因此,作為用益物權的土地承包經營權、建設用地使用權都是一種獨立的權利,它不從屬于其他權利。而地役權作為一種為了需役地的便利而產生的用益物權,與需役地的關系又極為密切,由此發生了主從權利的關系,即地役權從屬于需役地的使用權。地役權不能與需役地分離而單獨轉讓,它必須隨著需役地的使用權轉移而一同轉移。當需役地的使用權發生轉讓時,地役權也應當隨之發生轉讓。
●條文解讀
由于地役權的成立必須是有需役地與供役地同時存在,因此在法律屬性上地役權與其他物權不同。地役權雖然是一種獨立的用益物權,但它仍然應當與需役地的使用權共命運,必須與需役地使用權一同移轉,不得與需役地分離而單獨讓與。
地役權的從屬性,主要表現在三種情形:第一,地役權人不得自己保留需役地的使用權,而單獨將地役權轉讓;第二,地役權人不得自己保留地役權,而單獨將需役地的使用權轉讓;第三,地役權人也不得將需役地的使用權與地役權分別讓與不同的人。總之,地役權只能隨需役地使用權的轉讓而轉讓,如果違反r地役權的從屬性就被認為行為無效。例如,甲為了自己房屋采光方便,與乙房屋設定了采光地役權,約定乙的房屋不得修建二層以上建筑,并辦理了登記。后來,甲將自己的房屋轉讓給了丙,乙就在自己的房屋上修建了三層小樓,丙請求乙去除?層,遭到乙的拒絕。乙認為:地役權乃是他與甲設定,旁人不得享有。本案分析認為,地役權與需役地共存亡,需役地既已轉移至丙,為需役地所設定的地役權也當然轉移至丙,除非當事人雙方在設立地役權合同時另行約定。所以丙的主張應予支持,乙的主張不成立。
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