第一章　總　則

　　第一條　為加強住宅專項維修資金管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益,根據《中華人民共和國民法典》、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部第165號令)等法律、法規和規章,結合本溪市實際,制定本辦法。

　　第二條　本市城市規劃區國有土地上住宅專項維修資金的歸集、使用、管理和監督,適用本辦法。

　　第三條　本辦法所稱住宅專項維修資金,是指專項用于住宅、非住宅(含商品住宅、集資建房及經濟適用房、解困房和拆遷安置房等保障性住房)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造資金。

　　本辦法所稱住宅共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者與之結構相連的非住宅業主共有的部位。一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱住宅共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。一般包括:電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四條　住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第五條　市住房城鄉建設行政主管部門負責本市住宅專項維修資金的指導和監督工作。

　　市住房城鄉建設行政主管部門所屬的住宅專項維修資金的管理機構,具體負責住宅專項維修資金的歸集、存儲、保值增值、劃轉使用、結算分攤和信息查詢服務等日常管理工作;建立相應資質企業的服務平臺。

　　財政、審計、自然資源等相關部門按照各自職責對住宅專項維修資金的管理進行監督。

　　第六條　住宅專項維修資金管理機構的管理經費,可以從合理成本中列支。

　　第二章　維修資金的交存

　　第七條　下列住宅的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金:

　　(一)住宅(一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外)。

　　(二)住宅小區內的住宅、非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅的業主,應當按本規定交納商品住宅專項維修資金。

　　非住宅包括商業用房、辦公用房、車庫、人防工程等。

　　第八條　業主應當按照建筑面積每平方米48元標準交存首期物業專項維修資金。

　　市住房城鄉建設行政主管部門可以根據建筑安裝工程造價變動情況等因素,適時調整住宅專項維修資金交存標準并予公布。

　　第九條　業主交存的住宅專項維修資金屬于業主共有。

　　第十條　市住房城鄉建設行政主管部門應當通過公開招標方式確定一家商業銀行,作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行;以物業管理區域為單位設總賬,以幢為單位設分幢賬,按照房屋門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的,以幢為單位設總賬,按房屋戶門號設分戶賬。

　　第十一條　住宅、非住宅的業主應當在辦理入住手續前,將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

　　進行房屋預售、現房銷售的開發建設單位,應當在辦理房屋初始登記前,將未出售房屋的首期住宅維修專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

　　第十二條　未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的,開發建設單位不得將房屋交付購買人。

　　已入住但未交存首期住宅專項維修資金的,應按本規定補交。

　　第十三條　業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的,應當及時續交。原則上續交后業主分戶賬面余額不得低于首期交存額。

　　續交方案應當經雙三分之二(專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上業主,以下同)參與表決專有部分面積四分之三以上的業主,且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

　　業主應當在接到續交通知之日起10日內,將續交的住宅專項維修資金交存至專戶管理銀行。

　　第十四條　專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具遼寧省人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修專用票據。

　　第三章　維修資金的使用

　　第十五條　住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造等,不得挪作他用。

　　保修期起算時間無法確定的,從實際入住時間算起,需要維修、更新和改造的住宅共用部位、共用設施設備超過國家規定保修期限的,可以申請使用住宅專項維修資金。

　　第十六條　住宅專項維修資金的使用,應當遵循快捷方便、公開透明,受益人與負擔人相一致的原則。

　　第十七條　住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造及增設費用,由相關業主按照下列規定分攤:

　　(一)屬于住宅管理區域內業主共用的住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造及增設費用,由全體業主按照各自擁有住宅建筑面積的比例分攤;

　　(二)專屬一幢樓的住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造及增設費用,由該樓全體業主按照各自擁有住宅建筑面積的比例分攤;

　　(三)專屬一個單元的住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造及增設費用,由該單元全體業主按照各自擁有住宅建筑面積的比例分攤;

　　(四)專屬一個樓層的住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造及增設費用,由該樓層全體業主按照各自擁有住宅建筑面積的比例分攤。

　　住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造,涉及尚未售出的住宅、非住宅的,開發建設單位應當按照尚未出售商品住宅建筑面積,分攤維修、更新和改造費用。

　　第十八條　住宅專項維修資金的使用,按照以下程序進行:

　　(一)業主、業主委員會可以會同物業服務企業,根據維修、更新、改造及增設項目提出使用方案;沒有物業服務企業的,由業主委員會組織相關業主提出使用方案;業主、業主委員會可以聘請專業機構提出使用方案;

　　(二)應當經雙三分之二參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意;

　　(三)業主、業主委員會可以會同物業服務企業、相關業主持使用方案、工程預算、業主表決情況等材料向市住建行政主管部門申請列支;

　　(四)市住房城鄉建設行政主管部門審核同意后,業主、業主委員會可以會同物業服務企業到市住房城鄉建設服務平臺選聘施工企業組織實施使用方案;

　　(五)工程完工后,業主、業主委員會持工程質量監督報告、工程結算審核報告、業主分攤費用明細等材料向市住建行政主管部門申請結算;

　　第十九條　發生下列情形之一,需要立即對住宅項目進行維修、更新和改造的,業主、業主委員會可以會同物業服務企業提出申請,啟動應急程序。費用從相關業主住宅專項維修資金中列支:

　　(一)電梯故障危及人身安全的;

　　(二)樓體外墻面(含屋檐、陽臺)空鼓、開裂的;

　　(三)屋面、外墻面嚴重滲漏的;

　　(四)住宅區內的排水管線損壞,造成污水外溢的;

　　(五)消防、監控設施出現功能障礙的;

　　(六)供水、供電、供氣設備損壞,影響居民用水、用電、用氣的;

　　(七)因不可抗力原因導致物業共用部位、共用設施設備損壞的;

　　(八)危及房屋使用安全等應當緊急維修的其他情況。

　　第二十條　住宅共用部位、共用設施設備發生危及房屋使用安全和嚴重影響住用功能的緊急情況,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:

　　(一)業主、業主委員會可以會同物業服務企業提出申請;

　　(二)屬于應急維修范圍的,業主、業主委員會應當立即到市住建服務平臺選聘施工企業組織實施搶修;

　　(三)工程完工后,業主、業主委員會持工程質量監督報告、工程結算復核報告、業主分攤費用明細等材料向市住建行政主管部門申請結算;

　　第二十一條　發生第十八、十九、二十條情況,市住房城鄉建設行政主管部門應委托具有相應資質的單位進行認定審核后,向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。

　　未按規定實施維修、更新和改造的,市住房城鄉建設行政主管部門可以組織代修;維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。

　　第二十二條　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:

　　(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新及改造費用;

　　(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修及養護費用;

　　(三)依法應當由相關單位承擔的過境道路、路燈、綠化、亮化景觀工程及建筑節能、保溫設施改造等維修及養護費用;

　　(四)應當由當事人承擔因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的維修費用;

　　(五)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修及養護費用。

　　第二十三條　在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。

　　利用住宅專項維修資金購買國債,應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債,并持有到期。

　　禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

　　第二十四條　下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用:

　　(一)住宅專項維修資金的存儲利息;

　　(二)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;

　　(三)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的,業主所得收益(業主大會另有決定的除外);

　　(四)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

　　利用共用部位、共用設施進行經營的,應當經雙三分之二參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

　　第四章　維修資金的監管

　　第二十五條　住宅所有權轉讓時,其分戶賬中結余的專項維修資金隨住宅所有權同時過戶。

　　受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

　　第二十六條　房屋滅失的,按照以下規定返還住宅專項維修資金:

　　(一)房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主;

　　(二)開發建設單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位;開發建設單位不存在的,按照售房單位財務隸屬關系,收繳同級國庫。

　　第二十七條　市住房城鄉建設行政主管部門應當每半年與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目,并向業主公布下列情況:

　　(一)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;

　　(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

　　(三)業主分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

　　(四)其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。自行管理住宅專項維修資金的,由業主委員會負責公布。業主對公布的情況有異議的,可以申請復核。

　　第二十八條　專戶管理銀行應當每半年向市住房城鄉建設行政主管部門發送住宅專項維修資金對賬單。市住房城鄉建設行政主管部門對資金賬戶變化情況有異議的,可以要求專戶管理銀行進行復核。

　　專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度,接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　第五章　法律責任

　　第二十九條　因住宅專項維修資金的歸集、使用、管理發生糾紛時,當事人可以依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第三十條　開發建設單位違反本辦法第十二條規定將房屋交付買受人的,由市住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改的,處以3萬元以下的罰款。

　　開發建設單位未按本辦法第十七條規定分攤維修、更新及改造費用的,由市住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改的,處以1萬元以下的罰款。

　　第三十一條　業主未按照本辦法規定交存、續交住宅專項維修資金,或者拒不分攤維修、更新、改造及增設費用的,市住房城鄉建設行政主管部門或者利害關系人可以向人民法院提起訴訟。

　　第六章　附　則

　　第三十二條　本辦法實施前,已售但未建立住宅專項維修資金的,應當依據本辦法補建。

　　第三十三條　各縣(區)住宅專項維修資金由所在地人民政府住房城鄉建設行政主管部門自行管理,可以參照本辦法執行。

　　第三十四條　本辦法自2021年4月1日起施行。