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購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房注意事項(xiàng)有哪些

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2025-12-15 · 208人看過(guò)

小產(chǎn)權(quán)房與商品房的區(qū)別有很多,最基本的區(qū)別就是小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證。此時(shí),購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房就需要承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn),也就需要購(gòu)房者在購(gòu)房的過(guò)程中多加小心,了解清楚購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房注意事項(xiàng)有哪些。

一、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房注意事項(xiàng)有哪些

1、看小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)主體是否合法。實(shí)施城中村土地開(kāi)發(fā)的主體可以是村民,還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,也可以是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開(kāi)發(fā)土地的資格。

2、看該小產(chǎn)權(quán)房是否取得了國(guó)有土地使用證。按照有關(guān)規(guī)定,城中村的開(kāi)發(fā)用地,必須由市土地整理儲(chǔ)備中心征為國(guó)有土地,實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變,再通過(guò)“招拍掛”方式交給土地使用者使用,并由武漢市國(guó)土房產(chǎn)局核發(fā)國(guó)有土地使用證。

3、看是否符合城市規(guī)劃。城中村改造項(xiàng)目,必須符合城市總體規(guī)劃,只有符合城市整體規(guī)劃,購(gòu)房者的房屋所有權(quán)證書(shū)才有一定的取得保障。

4、看該小產(chǎn)權(quán)房是否取得了建筑工程施工許可證。城中村改造項(xiàng)目應(yīng)按照《建筑法》的規(guī)定,進(jìn)行報(bào)建、招標(biāo)、施工、監(jiān)理及組織竣工驗(yàn)收。

5、看小產(chǎn)權(quán)房有沒(méi)有商品房銷(xiāo)(預(yù))售許可證。這是城中村改造項(xiàng)目準(zhǔn)許向社會(huì)銷(xiāo)售的重要標(biāo)志。城中村改造項(xiàng)目應(yīng)符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定,經(jīng)市國(guó)土房產(chǎn)局審核,各項(xiàng)條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,取得商品房銷(xiāo)(預(yù))售許可證后,才能向社會(huì)銷(xiāo)售。

二、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)

(一)法律效力

“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況:對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài),該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定有效;對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的,可以認(rèn)定合同有效; 對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn),如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的,該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

(二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證,因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),沒(méi)有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響。

(三)政策風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買(mǎi)在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí),購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目,可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋,又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷,由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán),購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償,而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

為了避免購(gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房給自己造成更多的損害,因此在購(gòu)房的是一定要先了解清楚購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房注意事項(xiàng)有哪些,提前采取一些措施,這樣才有可能避免自己的利益受到損害。至于購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房會(huì)產(chǎn)生怎樣的風(fēng)險(xiǎn),上文也是做出了講解的,希望對(duì)你有所幫助。

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彭功平律師畢業(yè)于武漢理工大學(xué)法學(xué)系,于1999-2005年在武漢市公安局工作,2005年至2016年為專(zhuān)職律師,前北京盈科(武漢)律師事務(wù)所合伙人律師。 在公安機(jī)關(guān)任職期間已對(duì)刑事辯護(hù)進(jìn)行過(guò)系統(tǒng)化的研究,由于多年的警察工作經(jīng)歷和職業(yè)律師的辦案經(jīng)驗(yàn),在對(duì)無(wú)罪辯護(hù)方面有著獨(dú)特的見(jiàn)解,多次為被告人成功無(wú)罪辯護(hù)。

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