買房的概述

買房是指向房地產(chǎn)商或者其他開發(fā)單位購買商品住房，或者向其他房產(chǎn)業(yè)主購買二手住房，通過廣告獲取房子的詳細信息，然后比對后決定購買。獲取房產(chǎn)信息的渠道有戶外廣告，報紙廣告，網(wǎng)絡(luò)廣告，朋友介紹等。

買房準備

買房第一步：明確購房目的

1.買房的資金準備--準備用多少錢買房?

購樓者(潛在業(yè)主)在購樓前需要無數(shù)遍地問自己兩個問題：為什么要買房?到底需要什么樣的房子?思考清這兩個方面的內(nèi)容，對多數(shù)購樓者都有所幫助，大家知道買房前準備的資金數(shù)額，決定了買房中的一切重要行為。

2.買房的心理準備--你想把家安在什么地方?

購房者一般都有地域的偏好，東西南北中，漢口、武昌、漢陽……購房者需要反復(fù)思考的第二個問題是：到底想把家安在什么地方?多數(shù)人在購房時會考慮房產(chǎn)與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公共交通體系、路況和路程長短。但值得提醒的是，購房是長期行為，購樓前對交通狀況的考慮要預(yù)留工作變動的充分余地。在郊區(qū)購房時還要注意樓盤與城市之間的交通情況，想必經(jīng)過長時間堵車的人都有體會。

買房第二步：了解樓市狀況

1.買房的知識準備———先讓自己成為半個房產(chǎn)專業(yè)人士。

孫子說過“多算勝少算”，對于房地產(chǎn)這個對售購雙方來說信息不對稱的市場，消費者主動縮小信息差距，總會減少盲目購買或者上當購買的機會。因為房地產(chǎn)市場是一個正在發(fā)展和逐步成熟的新興產(chǎn)業(yè)，老百姓自己購買住房也是近幾年才開始的新鮮事，所以購房者在準備購房之前更需要對樓市有所了解。

2.買房的選擇準備--查詢打聽情報與實地看盤。

這是一道比較復(fù)雜而且非常重要的“工序”，因為購房者要學(xué)的東西比較多，而且，購房者在此期間所得知的信息，對是否買到滿意的房產(chǎn)至關(guān)重要。查詢和打聽情報不是漫無目的的大海撈針，要想看出門道還要靠朋友的介紹，房展的樓書、報紙上的廣告，當然不要忘了上網(wǎng)查查看……

買房第三步：與開發(fā)商過招

1.買房的最終抉擇--確定購買目標

經(jīng)過深思熟慮之后，購房者對幾個入圍樓盤進行了篩選，在這個時候，千萬要記住：“聽別人千句不如聽家人一句”--房子終歸要自己和家人一起住的。

選擇自己的房屋，首先要從小區(qū)的整體規(guī)劃入手，對整個項目有個通盤考慮。一般來講，能占據(jù)最多小區(qū)綠化的樓盤位置最好，因為綠化不僅是賞心悅目的景觀，它對隔離噪音、粉塵，制造良好的小氣候，比如濕度、溫度等十分有效。

2.買房的談判階段--壓價與取得優(yōu)惠

開發(fā)商在樓盤的銷售上有一整套的銷售技巧，其中包括：優(yōu)惠、折扣、造就搶購態(tài)勢等。怎樣逃脫銷售技巧的“欺騙”，以最低價格取得自己選中的房屋就需要特別的談判技巧。需要明白的是在廣州購樓者能夠通過談判取得利益包括：銷售小姐手中2到3 個百分點的折扣、煤氣/電話安裝費、1到2年的管理費、其他優(yōu)惠銷售贈品等。

買房第四步：簽單與過戶

1.買房的簽單階段———預(yù)售登記與合同

與發(fā)展商簽合同時要千萬小心，不妨詢問一些法律方面的人士，要知道房產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生多半是由于合同出現(xiàn)了問題，合同沒簽好，今后的煩惱會像滔滔江水。

2.買房的實質(zhì)階段———交易與過戶

契約有預(yù)售契約和買賣契約兩種，預(yù)售契約是相對于期房而論的;買賣契約則用于現(xiàn)房交易。立契過戶是發(fā)展商和買房人進行交易、更換房屋產(chǎn)權(quán)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。

立契過戶應(yīng)該是買房人親自辦理的，如果不能親自辦理而需他人代辦的，買房人一定要出具委托書，委托書上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區(qū)縣房地產(chǎn)交易所要求同時具有公證處的公證書)。

買房第五步：驗收與入住

1.買房的收尾工作———驗收與繳納稅費

拿到新房鑰匙先別高興，經(jīng)過驗收才能入住。驗收方面需要特別注意，首先要知道驗收房屋的標準，還需要清楚不合格的房屋是否有權(quán)向開發(fā)商拒收，這個階段需要在專家的指導(dǎo)下進行。

在辦理入住之前，購樓者還需要交清合同款，辦理結(jié)算;發(fā)展商要統(tǒng)一審核的付款情況，每期付款的底單復(fù)印件都須立檔保存，在最后入住時以供審核。購房人持合同就可以到物業(yè)管理公司拿鑰匙，拿鑰匙時，要求簽訂物業(yè)管理公約。

2.買房的清理工作———裝修和入住

裝修在購房之中是個可有可無的過程，因為有相當購房者購買的是毛坯房，自己在找裝修公司進行裝修，此時發(fā)生的糾紛和業(yè)務(wù)已和購房沒有關(guān)系。購買基本裝修房屋的購樓者需要在房屋的裝修的驗收時倍加小心。

挑選房源

價 格:

如何在能夠承受的價格范圍內(nèi)做出一個最合理的投資，

需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當然，最好還是聽聽專家建議。

交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達、進出方便，有停車位物業(yè)才算物盡其用。

社區(qū)環(huán)境：在人口越來越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購房者投資前越來越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對入住后的生活產(chǎn)生重大影響。

戶型結(jié)構(gòu)：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構(gòu)成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。

·位 置

如果想購買的是房子，那么，首先要考慮的是位置是否優(yōu)越，因為處于好位置的房子才能滿足的各類需求。它通常具有下列特征：

1.城市上風上水。在城市中心區(qū)的上風上水方向，城市主要工業(yè)區(qū)的上風上水方向，如北京的上風上水方向為西北方向。

2.交通便捷。從住所到工作地點或常去的其他地點或市中心區(qū)，不超過可接受的時間并且有保障，一家兩三口人都有些要求時，應(yīng)盡可能多的照顧到，并考慮將來可能的變化情況，如工作調(diào)動、升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等。

3.城市化水平高。應(yīng)在那些各種市政設(shè)施齊全地段挑選房子，這些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不應(yīng)超過1公里，否則有些設(shè)施難以接通，對外交通也會有麻煩。郊區(qū)和偏僻地帶，要么基本設(shè)施不全，要么花大量投資搞市政設(shè)施，導(dǎo)致房價增加。

4.生活便利。步行10分鐘左右即可到達各類商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點，滿足日常生活物品的采購及其他服務(wù)需求，醫(yī)療衛(wèi)生、托幼。文體設(shè)施也可就近找到。

5.環(huán)境宜人，自然、人文景觀優(yōu)雅。綠地、公園步行可達，空氣清新、水面清澈，有早晚休閑運動、周末游玩娛樂之所，社會風氣、治安狀況良好。

·面 積

在我國大部分城市，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》的規(guī)定，房屋銷售仍按建筑面積計算價格，那么單元住宅的銷售面積怎樣測算?商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

套內(nèi)使用面積的概念是每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)。利用坡屋頂內(nèi)空間作房間時，其一半的面積凈高不低于2.1米，其余部分最小凈高不低于1.5米，符合以上要求的可計入使用面積;否則不算使用面積。每戶陽臺(無論凹、凸陽臺)面積在6平方米以下的，不計算使用面積;超過6平方米的，超過部分按陽臺凈面積的1/2折算計入使用面積。

套內(nèi)墻體面積：商品房各套(單元)內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

陽臺建筑面積：按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。

單元分攤的公用建筑面積由兩部分組成：①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積;②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

公用建筑面積按以下方法計算：

整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。

公用建筑面積分攤計算：各套(單元)的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應(yīng)合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積一般高層住宅公建分攤系數(shù)為0.4左右。

買房子需要的證書有那些?

房子先和開發(fā)商簽訂合同。需要看開發(fā)商的五證。

1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

3.建筑工程施工許可證

4.商品房預(yù)售證

5.營業(yè)執(zhí)照

等房子竣工后，你手里需要有房產(chǎn)證，土地證。