買房的概述

買房是指向房地產商或者其他開發(fā)單位購買商品住房，或者向其他房產業(yè)主購買二手住房，通過廣告獲取房子的詳細信息，然后比對后決定購買。獲取房產信息的渠道有戶外廣告，報紙廣告，網絡廣告，朋友介紹等。

買房準備

買房第一步：明確購房目的

1.買房的資金準備--準備用多少錢買房?

購樓者(潛在業(yè)主)在購樓前需要無數遍地問自己兩個問題：為什么要買房?到底需要什么樣的房子?思考清這兩個方面的內容，對多數購樓者都有所幫助，大家知道買房前準備的資金數額，決定了買房中的一切重要行為。

2.買房的心理準備--你想把家安在什么地方?

購房者一般都有地域的偏好，東西南北中，漢口、武昌、漢陽……購房者需要反復思考的第二個問題是：到底想把家安在什么地方?多數人在購房時會考慮房產與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公共交通體系、路況和路程長短。但值得提醒的是，購房是長期行為，購樓前對交通狀況的考慮要預留工作變動的充分余地。在郊區(qū)購房時還要注意樓盤與城市之間的交通情況，想必經過長時間堵車的人都有體會。

買房第二步：了解樓市狀況

1.買房的知識準備———先讓自己成為半個房產專業(yè)人士。

孫子說過“多算勝少算”，對于房地產這個對售購雙方來說信息不對稱的市場，消費者主動縮小信息差距，總會減少盲目購買或者上當購買的機會。因為房地產市場是一個正在發(fā)展和逐步成熟的新興產業(yè)，老百姓自己購買住房也是近幾年才開始的新鮮事，所以購房者在準備購房之前更需要對樓市有所了解。

2.買房的選擇準備--查詢打聽情報與實地看盤。

這是一道比較復雜而且非常重要的“工序”，因為購房者要學的東西比較多，而且，購房者在此期間所得知的信息，對是否買到滿意的房產至關重要。查詢和打聽情報不是漫無目的的大海撈針，要想看出門道還要靠朋友的介紹，房展的樓書、報紙上的廣告，當然不要忘了上網查查看……

買房第三步：與開發(fā)商過招

1.買房的最終抉擇--確定購買目標

經過深思熟慮之后，購房者對幾個入圍樓盤進行了篩選，在這個時候，千萬要記住：“聽別人千句不如聽家人一句”--房子終歸要自己和家人一起住的。

選擇自己的房屋，首先要從小區(qū)的整體規(guī)劃入手，對整個項目有個通盤考慮。一般來講，能占據最多小區(qū)綠化的樓盤位置最好，因為綠化不僅是賞心悅目的景觀，它對隔離噪音、粉塵，制造良好的小氣候，比如濕度、溫度等十分有效。

2.買房的談判階段--壓價與取得優(yōu)惠

開發(fā)商在樓盤的銷售上有一整套的銷售技巧，其中包括：優(yōu)惠、折扣、造就搶購態(tài)勢等。怎樣逃脫銷售技巧的“欺騙”，以最低價格取得自己選中的房屋就需要特別的談判技巧。需要明白的是在廣州購樓者能夠通過談判取得利益包括：銷售小姐手中2到3 個百分點的折扣、煤氣/電話安裝費、1到2年的管理費、其他優(yōu)惠銷售贈品等。

買房第四步：簽單與過戶

1.買房的簽單階段———預售登記與合同

與發(fā)展商簽合同時要千萬小心，不妨詢問一些法律方面的人士，要知道房產糾紛的產生多半是由于合同出現了問題，合同沒簽好，今后的煩惱會像滔滔江水。

2.買房的實質階段———交易與過戶

契約有預售契約和買賣契約兩種，預售契約是相對于期房而論的;買賣契約則用于現房交易。立契過戶是發(fā)展商和買房人進行交易、更換房屋產權不可缺少的重要環(huán)節(jié)。

立契過戶應該是買房人親自辦理的，如果不能親自辦理而需他人代辦的，買房人一定要出具委托書，委托書上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區(qū)縣房地產交易所要求同時具有公證處的公證書)。

買房第五步：驗收與入住

1.買房的收尾工作———驗收與繳納稅費

拿到新房鑰匙先別高興，經過驗收才能入住。驗收方面需要特別注意，首先要知道驗收房屋的標準，還需要清楚不合格的房屋是否有權向開發(fā)商拒收，這個階段需要在專家的指導下進行。

在辦理入住之前，購樓者還需要交清合同款，辦理結算;發(fā)展商要統一審核的付款情況，每期付款的底單復印件都須立檔保存，在最后入住時以供審核。購房人持合同就可以到物業(yè)管理公司拿鑰匙，拿鑰匙時，要求簽訂物業(yè)管理公約。

2.買房的清理工作———裝修和入住

裝修在購房之中是個可有可無的過程，因為有相當購房者購買的是毛坯房，自己在找裝修公司進行裝修，此時發(fā)生的糾紛和業(yè)務已和購房沒有關系。購買基本裝修房屋的購樓者需要在房屋的裝修的驗收時倍加小心。

挑選房源

價 格:

如何在能夠承受的價格范圍內做出一個最合理的投資，

需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當然，最好還是聽聽專家建議。

交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達、進出方便，有停車位物業(yè)才算物盡其用。

社區(qū)環(huán)境：在人口越來越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經成為購房者投資前越來越重視的因素，小區(qū)內的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設施都可能對入住后的生活產生重大影響。

戶型結構：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。

·位 置

如果想購買的是房子，那么，首先要考慮的是位置是否優(yōu)越，因為處于好位置的房子才能滿足的各類需求。它通常具有下列特征：

1.城市上風上水。在城市中心區(qū)的上風上水方向，城市主要工業(yè)區(qū)的上風上水方向，如北京的上風上水方向為西北方向。

2.交通便捷。從住所到工作地點或常去的其他地點或市中心區(qū)，不超過可接受的時間并且有保障，一家兩三口人都有些要求時，應盡可能多的照顧到，并考慮將來可能的變化情況，如工作調動、升學、轉學等。

3.城市化水平高。應在那些各種市政設施齊全地段挑選房子，這些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不應超過1公里，否則有些設施難以接通，對外交通也會有麻煩。郊區(qū)和偏僻地帶，要么基本設施不全，要么花大量投資搞市政設施，導致房價增加。

4.生活便利。步行10分鐘左右即可到達各類商業(yè)服務業(yè)網點，滿足日常生活物品的采購及其他服務需求，醫(yī)療衛(wèi)生、托幼。文體設施也可就近找到。

5.環(huán)境宜人，自然、人文景觀優(yōu)雅。綠地、公園步行可達，空氣清新、水面清澈，有早晚休閑運動、周末游玩娛樂之所，社會風氣、治安狀況良好。

·面 積

在我國大部分城市，根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》的規(guī)定，房屋銷售仍按建筑面積計算價格，那么單元住宅的銷售面積怎樣測算?商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。

商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

套內使用面積的概念是每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內樓梯(按投影面積)。利用坡屋頂內空間作房間時，其一半的面積凈高不低于2.1米，其余部分最小凈高不低于1.5米，符合以上要求的可計入使用面積;否則不算使用面積。每戶陽臺(無論凹、凸陽臺)面積在6平方米以下的，不計算使用面積;超過6平方米的，超過部分按陽臺凈面積的1/2折算計入使用面積。

套內墻體面積：商品房各套(單元)內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

陽臺建筑面積：按國家現行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。

單元分攤的公用建筑面積由兩部分組成：①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積;②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

公用建筑面積按以下方法計算：

整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。用建筑面積分攤系數=公用建筑面積套內建筑面積之和。

公用建筑面積分攤計算：各套(單元)的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積一般高層住宅公建分攤系數為0.4左右。

買房子需要的證書有那些?

房子先和開發(fā)商簽訂合同。需要看開發(fā)商的五證。

1.建設用地規(guī)劃許可證

2.建設工程規(guī)劃許可證

3.建筑工程施工許可證

4.商品房預售證

5.營業(yè)執(zhí)照

等房子竣工后，你手里需要有房產證，土地證。