契稅的概念

以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

契稅的計稅依據，歸結起來有4種：

　　一、是按成交價格計算。成交價格經雙方敲定，形成合同，稅務機關以此為據，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。

　　二、是根據市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時，定價依據只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。

　　三、是依據土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權交換，也要依據差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。

　　四、是按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權給了乙單位，3年后，經許可，乙單位把該土地轉讓，那么，乙就要補交契稅，納稅依據就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。

　　征稅對象：土地增值稅是出讓方交，契稅是承讓方交。

　　一、土地使用權的出讓，由承受方交。

　　二、土地使用權的轉讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。

　　三、房屋買賣：1、以房產抵債或實物交換房屋。

　　2、以房產作投資或股權轉讓。

　　3、買房拆料或翻建新房，應照章納稅。

　　四、房屋贈與 贈與方不納土地增值稅，但承受方應納契稅。

　　五、房屋交換 在契稅的計算中，注意過戶與否是一個關鍵點。

　　在稅率設計上，契稅采用幅度比例稅率。目前，我國采用3%－5%的幅度比例，這是國家定下的政策，各省、自治區、直轄市，在這個范圍內可以自行確定各自的適用稅率。財政部、國家稅務總局發出通知，從1999年8月1日起，個人購買自用普通住宅，契稅暫時減半征收

　　應納稅額的計算

　　1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據。

　　2、土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定

　　3、交換價格相等時，免征契稅；交換價格不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方交納契稅

　　4、房屋附屬設施征收契稅的依據（今年新補充內容）：

　　（1）采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計征契稅

　　（2）承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當土確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統一計價的，適用與房屋相 同的契稅稅率。

稅收優惠

　　一、契稅優惠的一般規定

　　1．國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。

　　2．城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅。

　　3．因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。

　　二、特殊規定

　　1、企業公司制改造

　　一般而言，承受一方如無優惠政策就要征契稅；另外，要注意不征稅與免稅是不同的概念。

　　企業公司制改造中，承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

　　2、企業股權重組

　　在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。

　　但在增資擴股中，如果是以土地使用權來認購股份，則承受方需繳契稅。

　　國有、集體企業實施“企業股份合作制改造”，由職工買斷企業產權，或向其職工轉讓部分產權，或者通過其職工投資增資擴股，將原企業改造為股份合作制企業的，對改造后的股份合作制企業承受原企業的土地、房屋權屬，免征契稅

　　3、企業合并、分立

　　（1） 兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。

　　（2） 企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。

　　4、企業出售

　　國有、集體企業出售，被出售企業法人予以注銷，并且買受人妥善安置原企業30%以上職工的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅；全部安置原企業職工的，免征契稅

　　5、企業關閉、破產

　　債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業職工的，免征契稅

　　6、房屋附屬設施（今年新增

　　對于承受與房屋相關的附屬設施（如停車位、汽車庫等）所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規的規定征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。

　　7、繼承土地、房屋權屬

　　法定繼承人繼承土地、房屋權屬，不征契稅；

　　非法定繼承人應征收契稅

　　8、其他

　　經國務院批準實施債權轉股權的企業，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬，免征契稅。

　　企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅。

契稅的征收管理

　　一、納稅義務發生時間

　　契稅的納稅義務發生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

　　二、契稅征管

　　要先交契稅，才能辦過戶手續，即先契后證。

　　契稅（deed tax)

　　在土地、房屋等不動產所有權轉移，當事人雙方訂立契約時，對不動產承受人課征的一種稅。契稅除與其他稅收有相同的性質和作用外，還具有證明不動產所有人產權合法性的作用。征收機關在征稅時，首先要查明產權轉移的合法性才準予繳稅，并發給新的契證作為產權合法性的證明。

　　契稅的特點：

　　1、契稅屬于財產轉移稅。

　　2、契稅由財產承受人繳納。

　　近期契稅變化：

　　從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅,契稅稅率暫統一下調到1%;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

房屋契稅