如何準確評估二手房價格

二手房價格評估不僅是一種市場化行為，也是一種非常專業的房地產研究行為，涉及因素多，過程相對復雜，是當前雙方都非常關注的問題房地產交易。目前，房地產評估機構對二手房的評估方法主要有三種：市場比較法、收益法和成本法，但多數評估機構在條件允許的情況下一般選擇市場比較法。所謂市場比較法，是指選擇至少三個與被評估房屋在區位、年齡、戶型等方面相似的市場實例，與被評估的二手房進行比較，然后根據實例的價格和被評估房屋的具體情況進行適當的修正。其中，價格修正因素包括物業類型、結構、層數、朝向、室內凈高、跨間、建設年份、權屬、地段等級、面積、戶型、照明、廚衛尺寸、建筑質量、電梯數量及品牌、立面造型、內外裝修、房屋購置率等，合理考慮外部環境、綠化、人文、交通和商業服務設施、基礎設施、居住人氣、居住區容積率、區域規劃等。比如房子朝南，東降5%-6%，西降10%；多層住宅以3-4層為標準，底層為5%-6%，頂層為10%；新舊建筑以施工時間為標準，可以降低40%根據維修程度而減少；房間類型系數的加減更為復雜。兩室一廳以12平方米的大廳為基礎，考慮大廳的利用價值（如走廊大廳和獨立大廳、明廳和暗廳）；廚房和浴室以4平方米為基礎，不足4平方米的按2%-5%的比例減少，而明房和暗房是不同的；同時，房價與加減系數密切相關。

二手房價格評估應注意哪些因素。具體來說，我們需要注意以下幾個方面：

第一要素，區域定位。地塊的質量對二手房尤其是北京住宅的區域價格影響很大。在經濟、交通相對發達的地區，住房需求量大，價格相對較高。

第二個要素是房屋所在住宅區的自我配置和周邊設施。在同一區域內，老小區的環境將不如新小區。比如，老舊小區的布局、設施、居住規模、停車條件、綠化、物業管理等都將大大減少。此外，小區的居住結構、文化氛圍、配套建設以及中小學等都會對房價產生較大影響。住房區位對房價影響的修正百分比一般為0-3%。對于居住環境對房價的影響，物業管理不扣除5%；未單獨封閉的居住區，也扣除5%；屬于重點中小學區域的房屋，增加15%。

第三個因素是戶型的朝向和新度。以方莊地區一棟75平方米的兩居室建筑為例。這座大樓建于1995年。地板是20/25。有住宅區和物業。朝向是南方，雙空氣和普通裝飾。折舊率：混合一級結構房屋折價年限為50年，年折舊率為2%，即10年×（-2%）=-20%。樓層：房屋不同樓層，價格不同：一樓為-2%；二樓為0；三四樓為2%；五樓為1%；頂層為-2%。高層：一樓-3%；二樓-2%；三樓-1%；四、五樓0；六樓及以上1%；頂層-3%；房屋+1%。朝向：朝向對價格也會有一定的影響，東邊是0%；南邊是+2%；西邊是-1%；北邊是-2%，所以這個房子應該是-1%。重點中小學學區占15%。按照當地新建商品房6000元/m2的標準測算，房價為：6000-6000×20%+6000×1%+6000×2%=4980元/m2。因此，這套房子的成交價應該是4980元。

第四個因素是室內裝飾程度和其他因素。雖然房屋內部裝修程度等因素對價格影響不大，但對房屋銷售速度有正向影響。在評估二手房裝修價格的過程中，主要考慮了兩個因素。一是材料價格和人工成本的判斷必須以現行價格為依據，而不是裝修價格；二是根據市場慣例，裝修折舊一般按五年制計算，折舊方法按第一年10%的累進法計算第二年為20%。一般裝修5年以上，其價格可以忽略不計。

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