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我國土地性質分為兩類，而商品房土地使用類型一般為出讓地。每個開發商出售的商品房都會有一個使用年限，購買時需要注意其開發商開始用地時間以及用地的年限，還有一些注意事項我們也列舉了出來，可能會有你在購房時忽略了的事實，仔細閱讀會對你有所幫助。

開發商拿出來出售的商品房全都是出讓地

劃撥地：指該宗土地建造房屋時，土地使用權是由國家行政劃撥的，劃撥地在發生交易時每交易一次都需要向國土部門支付土地收益金，也叫土地出讓金。

出讓地：指該宗土地建造房屋時已經向國土局交納

二、使用年限

1、房屋的產權為私有的，不存在使用年限的問題，只要房屋適宜居住，原則你可以永久使用。

2、土地的出讓使用期限一般為50-70年，是從開發商拿地時算起的，如果開發商拿地后一直不建房，土地的使用期限會隨之減少。

三、購買商品房注意事項：

（一）查驗開發商和房地產項目的合法性

購買商品房，首先需要了解開發商的經濟實力及資質條件。國家對房地產開發企業有嚴格資本和資質要求，如注冊資本必須在100萬以上，沒有相應的資質是不能進行房地產開發的，沒有實力的開發商有承諾也可能不兌現。自己如果對開發商經濟實力和資質不清的，可以工商、建設、房管等部門查詢開發商的信用檔案信息。

（二）房地產開發項目應當具備“五證”。

“五證”即：《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預(銷)售許可證》。在商品房預售階段購買的，關鍵要注重查驗項目樓棟是否具有是檢查有無《商品房預(銷)售許可證》。 開發商在所售項目樓盤售房部應當公示：

①開發資質和營業執照;

②《商品房預(銷)售許可證》和經批準銷售的平面圖、立面圖;

③已歸檔的測繪報告;

④項目及其配套設施的平面示意圖;

⑤商品房擬售價格表;

⑥前期物業管理合同范本;

（三）簽訂商品房認購書

《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規定“符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。”依據此條款，購房者在和開發商溝通洽談滿意之后，對于預售許可范圍內的房屋，購房者在簽訂正式的《商品房買賣合同》前可以和開發商簽訂認購書。認購書一般只就房屋位置(部位)、套形、面積、價格、交房期等主要內容進行約定，對交房標準、付款方式、違約責任等大量內容一般都不進行約定，所以簽訂了認購書并不等于完全簽約買下了房子。在未取得預售許可前，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。

（四）聯機簽訂正式的《商品房買賣合同》

購房者在開發企業的售房部應當要求開發企業使用房管局聯機簽約系統簽訂正式的《商品房買賣合同》，并聯機實時備案。網上聯機簽訂的《商品房買賣合同》聯機備案后，購房者將在第一時間收到自貢市房地產管理局發出的免費短信“您所購買的XXX項目XX樓棟XX戶室的商品房買賣合同已備案”。為防止開發商一房多賣，購房者還可以要求和開發商共同辦理預購商品房預告登記。

（五）簽訂正式的《商品房買賣合同》中的幾個注意事項：

①購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時須要求開發商使用聯機網上簽約合同，提交合同后能及時備案，收到備案提示信息或使用備案合同上打印的商品房買賣合同備案號網上驗證。不能相信開發商提供的手工制式合同，暫時無法備案等各種借口。

②依據自貢市房地產管理局《轉發建設部》第一條“從2004年6月1日起，全市的商品房銷售按套內建筑面積(實得建筑面積)計算銷售單價及總價款”，購房者和開發商在《商品房買賣合同》中約定的房屋買賣單價一定是套內單價。

③購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時，需要注意合同中是否對于小區公共配套的會所、小區幼兒園、小區活動室等建筑物所有權有約定條款，約定條款應當約定房屋所有權歸屬和使用性質。

④要確定《房屋所有權證》的取得時間，在《商品房買賣合同》第十九條中有明文約定辦理《房屋所有權證》的時限和違約責任，購房者在簽訂合同時應當注意約定時間，不能讓開發商把辦理《房屋所有權證》的時間無限延遲。

⑤購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時，在《商品房買賣合同》中有無前期物業服務、專項維修資金的特別約定。

通過上文我們的介紹，相信對于想要購房的你有很大的幫助。商品房土地使用類型一般都不會改變，購房者需要在購房時看清所有的細則，以防在之后居住的過程中發生問題。購買商品房常常需要關注一些事項，我們因此介紹了五點購房時的注意事項，希望你們讀后有所幫助。有任何問題可以來詢問我們法律365。

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