上海市房屋租賃條例

　　(1999年12月27日上海市第十一屆人民代表大會常務委員會第十五次會議通過　根據2010年9月17日上海市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議《關于修改本市部分地方性法規的決定》修正)

　　第一章　總則

　　第二章　租賃范圍和條件

　　第三章　租賃合同的訂立和登記備案

　　第四章　房屋的交付、使用和維修

　　第五章　轉租

　　第六章　租賃關系的變更和終止

　　第七章　法律責任

　　第八章　附則

第一章　總則

　　第一條　為了規范本市的房屋租賃行為，保障房屋租賃當事人的合法權益，維護房屋租賃市場秩序，根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關法律、行政法規的規定，結合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條　本市行政區域內的房屋租賃及其管理適用本條例。

　　第三條　本條例所稱的房屋租賃，是指出租人將房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　第四條　房屋租賃應當遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則。

　　房屋租賃應當依法納稅。

　　第五條　市房屋行政管理部門主管本市房屋租賃管理工作。區、縣房屋行政管理部門是本轄區內房屋租賃的行政管理部門，業務上受市房屋行政管理部門領導。

　　本市有關管理部門按照各自職責，協同實施本條例。

第二章　租賃范圍和條件

　　第六條　房屋出租人應當是擁有房屋所有權的自然人、法人或者其他組織，但依法代管房屋的代管人或者法律規定的其他權利人可以是房屋出租人。

　　第七條　房屋承租人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人或者其他組織，但法律、法規另有規定或者土地使用權出讓合同、土地租賃合同另有約定的，從其規定或者約定。

　　第八條　有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(一)未依法登記取得房地產權證書或者無其他合法權屬證明的；

　　(二)共有的房屋，未經全體共有人書面同意的；

　　(三)改變房屋用途，依法須經有關部門批準而未經批準的；

　　(四)被鑒定為危險房屋的；

　　(五)法律、法規規定不得出租的其他情形。

　　第九條　房地產開發企業預租商品房，應當符合商品房預售的條件，并依法取得市或者區、縣房屋行政管理部門核發的商品房預售許可證明。

　　房地產開發企業不得將已經預售的商品房預租，商品房預購人不得將預購的商品房預租。

　　第十條　將以劃撥方式取得使用權的土地上建成的房屋出租的，出租人應當將租金中所含的土地收益上繳國家，但按照市人民政府規定的租金標準出租房屋的除外。

　　土地收益收繳的具體標準和辦法，由市人民政府另行規定。

第三章　租賃合同的訂立和登記備案

　　第十一條　房屋租賃的當事人應當訂立書面租賃合同。

　　市房屋行政管理部門應當會同有關部門制訂房屋租賃合同的示范文本，供租賃當事人參照使用；其中，公有居住房屋的租賃，可以使用市房屋行政管理部門統一印制的租用公房憑證。

　　第十二條　房屋租賃合同包括下列主要內容：

　　(一)租賃當事人的姓名或者名稱、住所；

　　(二)房屋坐落地點、面積、結構、附屬設施和設備狀況；

　　(三)房屋用途；

　　(四)房屋交付日期；

　　(五)租賃期限；

　　(六)租金數額、支付方式和期限；

　　(七)房屋使用要求和維修責任；

　　(八)房屋返還時的狀態；

　　(九)違約責任；

　　(十)爭議的解決方式；

　　(十一)租賃當事人約定的其他內容。

　　第十三條　房屋的租金由租賃當事人協商確定。但下列房屋的租金應當按照市人民政府規定的標準執行：

　　(一)公有居住房屋；

　　(二)以行政調配方式出租的非居住房屋；

　　(三)政府投資建造的公益性非居住房屋。

　　本條例施行前按照市人民政府規定的租金標準出租的私有居住房屋，其租金和租賃關系的處理辦法由市人民政府另行規定。

　　第十四條　房屋的租賃期限由租賃當事人協商確定，但不得超過土地使用權出讓合同、土地租賃合同約定的土地使用年限并且不得超過二十年。

　　房屋租賃期限屆滿，租賃當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過土地使用權出讓合同、土地租賃合同約定的土地使用年限并且不得超過二十年。

　　租賃當事人對房屋租賃期限沒有約定，依照法律規定仍不能確定的，視為不定期租賃。不定期租賃的當事人可以隨時終止租賃關系，但出租人應當在合理期限之前書面通知承租人。

　　公有居住房屋的出租人不得終止租賃關系，但本條例另有規定的除外。

　　第十五條　房屋租賃合同及其變更合同由租賃當事人到房屋所在地的區、縣房地產登記機構辦理登記備案手續。

　　房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人。

第四章　房屋的交付、使用和維修

　　第十六條　出租人應當按照租賃合同的約定向承租人交付房屋。

　　出租人未按時交付房屋的，承租人可以催告出租人在合理期限內交付；逾期仍未交付的，承租人可以解除租賃合同。

　　出租人交付的房屋不符合租賃合同約定，致使不能實現租賃目的的，承租人可以解除租賃合同。

　　第十七條　房屋交付時存在缺陷，影響承租人正常使用的，承租人可以要求出租人限期修復或者減少租金；危及承租人安全的，承租人可以隨時解除租賃合同。

　　第十八條　房屋出租前已設定抵押或者房屋所有權轉移依法受到限制的，出租人應當事先書面告知承租人。

　　第十九條　出租人可以根據租賃期限、租金支付期限、房屋用途、維修責任等因素，與承租人約定收取房屋租賃保證金，但公有居住房屋出租人不得收取房屋租賃保證金。

　　租賃關系終止時，房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由承租人承擔的費用外，應當歸還承租人。

　　第二十條　承租人應當按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，并遵守國家和本市有關房屋使用和物業管理的規定。承租人需改變房屋用途的，應當書面征得出租人同意，其中依法須經有關部門審批的，應當由出租人或者出租人委托承租人報有關部門批準。

　　承租人未征得出租人同意改變房屋用途，致使房屋損壞的，出租人可以解除租賃合同。

　　出租人可以對承租人使用房屋的情況進行檢查，但不得影響承租人正常使用房屋；承租人對出租人的檢查應當予以配合。

　　第二十一條　出租非獨立成套的房屋，出租人應當在租賃合同中明確承租人使用房屋合用部位的范圍、條件和要求。

　　相鄰房屋承租人對合用部位的使用產生爭議的，承租人的共同出租人應當按照公平、合理的原則在爭議一方提出解決爭議要求之日起三十日內協調處理，并出具書面意見。

　　承租人與相鄰房屋產權人或者相鄰房屋承租人對合用部位的使用產生爭議的，出租人應當與相鄰房屋產權人協商處理。

　　第二十二條　承租人裝修房屋或者增設附屬設施的，應當書面征得出租人同意。增設的附屬設施應當由租賃當事人協商確定歸屬及維修責任，其中依法須經有關部門審批的，應當由出租人或者出租人委托承租人報有關部門批準。

　　承租人未征得出租人同意或者超出出租人同意的范圍和要求裝修房屋或者增設附屬設施的，出租人可以要求承租人恢復房屋原狀或者賠償損失。

　　第二十三條　房屋承租人應當按照租賃合同的約定支付租金。

　　房屋出租人應當按照租賃合同的約定收取租金；除租賃合同另有約定外，不得向承租人收取其他費用。

　　房屋承租人延期支付租金的，應當支付違約金。違約金的數額，按照租賃合同約定的標準計算；租賃合同未約定的，按照拖欠租金額的日萬分之四的標準計算。

　　承租人逾期不支付租金累計超過六個月的，出租人可以解除租賃合同，但租賃合同另有約定的，從其約定。

　　第二十四條　承租人使用房屋所發生的水、電、煤、通信、空調等費用，由承租人承擔，但租賃合同另有約定的，從其約定。

　　第二十五條　承租人使用房屋獲得的收益歸承租人所有，但租賃合同另有約定的，從其約定。

　　第二十六條　出租人應當定期對房屋進行養護，使房屋處于正常的可使用狀態；承租人發現房屋損壞的，應當通知出租人予以修復，出租人應當及時修復，但租賃合同另有約定的，從其約定。

　　第二十七條　出租人養護和維修房屋時，應當采取措施減少對承租人使用房屋的影響。承租人應當配合出租人養護和維修房屋。

　　第二十八條　承租人按照租賃合同的約定使用房屋，不承擔房屋自然損耗的賠償責任。

　　因承租人的原因造成房屋損壞的，承租人應當負責修復；承租人造成房屋主體結構損壞的，出租人可以解除租賃合同。

第五章　轉租

　　第二十九條　房屋轉租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。

　　第三十條　有下列情形之一的房屋不得轉租：

　　(一)承租人拖欠租金的；

　　(二)承租人在承租房屋內擅自搭建的；

　　(三)預租的商品房。

　　第三十一條　房屋租賃合同約定可以轉租的，承租人可以按照租賃合同的約定轉租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉租的，承租人轉租房屋應當征得出租人書面同意；未征得出租人同意轉租房屋的，出租人可以解除租賃合同。

　　公有居住房屋承租人轉租房屋不需征得出租人同意，但應當在簽訂轉租合同前書面告知出租人；未告知出租人的，出租人可以解除租賃合同。

　　非獨立成套房屋承租人轉租房屋，不得影響相鄰使用人對合用部位的正常使用。

　　第三十二條　房屋轉租期間，租賃合同發生變更，影響轉租合同履行的，轉租合同應當隨之變更；房屋轉租期間，租賃合同解除的，轉租合同應當隨之解除。

　　第三十三條　房屋轉租的租金，由轉租當事人協商確定。

　　第三十四條　房屋轉租合同約定租期的最后時限，不得超過租賃合同中約定的最后租期期日。

　　第三十五條　房屋轉租期間，承租人應當繼續履行租賃合同，但出租人與轉租當事人另有約定的除外。

　　房屋轉租期間，轉租人和接受轉租人的權利、義務參照適用本條例有關出租人和承租人的權利、義務的規定。

　　第三十六條　公有居住房屋轉租用于居住的，出租人不得從承租人轉租收益中獲取收益。

第六章　租賃關系的變更和終止

　　第三十七條　房屋在租賃期間轉讓的，房屋的受讓人應當繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

　　房屋在租賃期間出售的，出租人應當在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。

　　第三十八條　承租人在租賃期間將房屋承租權轉讓給第三人的，應當書面征得出租人同意，由房屋承租權的受讓人繼續履行租賃合同，并與出租人簽訂租賃主體變更合同。

　　公有居住房屋承租人將承租權轉讓給他人，應當事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。

　　第三十九條　房屋承租人交換使用各自承租的房屋，應當征得出租人書面同意，公有居住房屋的出租人無正當理由不得拒絕。

　　房屋交換使用的雙方應當訂立書面合同，并分別與出租人簽訂租賃主體變更合同。

　　公有居住房屋承租人交換使用各自承租的房屋，承租人應當事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。

　　第四十條　公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意。

　　公有居住房屋承租人戶口遷離本市，其本處有本市常住戶口的共同居住人經協商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意；協商不一致的，由出租人在本處有本市常住戶口的共同居住人中確定承租人。

　　租賃戶名變更后，原承租人的共同居住人仍享有居住權。

　　第四十一條　房屋租賃期間租賃當事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關系按照下列規定處理：

　　(一)出租人死亡或者依法終止的，由房屋所有權的繼承人或者繼受人繼續履行租賃合同。

　　(二)居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住 戶口的，可以繼續履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼 續履行租賃合同。

　　(三)非居住房屋承租人死亡或者依法終止的，租賃合同依法變更或者終止。

　　(四)租賃當事人依法分立、合并的，由變更后的當事人繼續履行租賃合同。

　　前款第(二)項規定中可以繼續履行租賃合同者有多人的，應當協商確定承租人。協商一致的，出租人應當變更承租人；協商不一致的，由出租人在可以繼續履行租賃合同者中確定承租人。

　　租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。

　　第四十二條　房屋在租賃期間改建、擴建或者拆除重建，致使租賃房屋的面積、部位發生變化的，出租人應當與承租人協商一致，變更租賃合同。

　　房屋在租賃期間因城市建設需要拆遷的，租賃關系按照租賃合同的約定處理；租賃合同無約定的，按照城市房屋拆遷管理的有關規定處理。

　　第四十三條　房屋租賃期間發生下列情形之一的，該租賃關系終止：

　　(一)房屋占用范圍內的土地使用權被依法提前收回的；

　　(二)房屋因社會公共利益需要被依法征收的；

　　(三)房屋毀損、滅失或者被鑒定為危險房屋的。

　　發生前款第(一)、(二)項所列情形的，由依法提前收回的部門或者依法征收的單位另行安置承租人；公有居住房屋發生前款第(三)項所列情形的，由出租人另行安置承租人。

　　第四十四條　房屋在租賃期滿后繼續出租的，承租人在同等條件下享有優先承租權。

　　第四十五條　租賃關系終止時，出租人有權收回房屋，承租人應當將房屋返還出租人。承租人未經出租人同意逾期返還房屋的，出租人有權追收房屋占用期間的使用費。

　　房屋返還時，應當符合正常使用后的狀態或者租賃當事人約定的狀態；不符合的，出租人可以要求承租人恢復，也可以自行恢復，由此發生的合理費用由承租人承擔。

第七章　法律責任

　　第四十六條　租賃當事人本條例第六條、第七條、第八條、第九條、第三十條的規定，致使租賃合同無效的，應當依法承擔民事責任。

　　租賃當事人一方未履行本條例規定的義務，另一方按照本條例第十六條第二款、第三款，第十七條，第二十條第二款，第二十三條第四款，第二十八條第二款，第三十一條第一款、第二款的規定解除租賃合同的，未履行規定義務的租賃當事人一方應當依法承擔民事責任。

　　租賃當事人一方未履行本條例規定的義務，造成另一方或者第三人財產損失、人身傷害的，應當依法承擔賠償責任。

　　第四十七條　出租人違反本條例第八條第(一)、(三)、(四)、(五)項的規定將不得出租的房屋出租或者承租人違反本條例第三十條規定將不得轉租的房屋轉租的，由區、縣房屋行政管理部門責令其限期改正，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以下的罰款。

　　第四十八條　當事人違反本條例第九條規定預租商品房的，由區、縣房屋行政管理部門責令其限期改正，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款。

　　第四十九條　出租人違反本條例第十條規定，未繳納土地收益的，由市或者區、縣房屋行政管理部門責令其限期改正，并可處以未繳納土地收益金額一倍以下的罰款。

　　第五十條　違反本條例第十三條規定，擅自調整租金標準的，由區、縣房屋行政管理部門責令其限期改正，退還超過標準收取的租金，并處以一千元以上一萬元以下的罰款。

　　第五十一條　市或者區、縣房屋行政管理部門的主管人員和其他直接責任人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十二條　當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　當事人對具體行政行為逾期不申請復議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以申請人民法院強制執行。

第八章　附則

　　第五十三條　本市最低收入家庭租賃居住房屋的辦法，由市人民政府另行制定。

　　第五十四條　本條例自2000年7月1日起施行。《上海市城鎮公有房屋管理條例》同時廢止。