《長春市物業專項維修資金管理辦法》業經2010年10月29日市政府第32次常務會議通過，現予發布，自2011年1月1日起施行。

　　市長：崔杰

　　二〇一〇年十月二十九日

　　長春市物業專項維修資金管理辦法

　　第一章總則

　　第一條為加強物業專項維修資金的管理，保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據法律、法規的有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本市城市規劃區國有土地范圍內商品房屋(包括經濟適用房、拆遷安置房)、已售公有住房等物業專項維修資金(以下簡稱維修資金)的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

　　第三條本辦法所稱維修資金，是指專項用于商品房屋和已售公有住房等物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　本辦法所稱物業共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢物業或者物業管理區域內業主共有的部位，以及其他在使用上、功能上為單幢物業或者整個物業管理區域服務的部位，一般包括：屋頂、戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、值班保安室、物業服務用房、共用設施設備使用的房屋及道路、綠地等。

　　本辦法所稱物業共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢物業或者物業管理區域內業主共有的附屬設施設備，以及其他在使用上、功能上為單幢物業或者整個物業管理區域服務的設施設備，一般包括：電梯、下水管道、落水管、避雷裝置、單元防盜門、消防設施、安全防范智能系統、小區道路照明設備、非經營性車場等。

　　第四條維修資金的管理和使用實行專戶存儲、專款專用、物業所有權人決策、政府監督的原則。

　　第五條市房地產主管部門負責維修資金的交存、使用和管理工作。

　　各區建設主管部門按照規定的職責分工，負責物業專項維修資金的相關工作。

　　市房地產主管部門可以委托下設的市維修資金管理機構負責維修資金的交存、使用和管理的日常工作。

　　第二章維修資金交存

　　第六條下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存維修資金：

　　(一)商品房屋，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外;

　　(二)已售公有住房。

　　前款所列物業中的已售公有住房，除業主交存維修資金外，售房單位亦應當按照本辦法的規定單獨交存維修資金。

　　第七條商品房屋的業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存首期維修資金，每平方米建筑面積交存維修資金的數額為本市上一年度公布的物業建筑安裝工程每平方米造價的7%。

　　第八條出售公有住房的，按照以下規定交存首期維修資金：

　　(一)業主按照購房款的2%交存；

　　(二)自管公房售房單位按照售房款的35%交存，直管公房售房單位按照售房款的30%交存。

　　第九條市房地產主管部門應當委托本市商業銀行，作為維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立商品房屋維修資金專戶、已售公有住房維修資金專戶。

　　開立商品房屋維修資金專戶，以物業管理區域為單位設帳，按戶門號設分戶賬。未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按戶門號設分戶賬。

　　開立已售公有住房維修資金專戶，以售房單位為單位設賬，按幢設分賬;其中，業主交存的維修資金，按戶門號設分戶帳。

　　第十條房地產開發企業在辦理商品房預售許可或者房屋所有權初始登記時，應當按照本辦法規定的交存標準，為房屋買受人代交首期維修資金，并存入商品房屋維修資金專戶。

　　第十一條房地產開發企業在辦理商品房屋預售許可時，代交維修資金的，在取得建設工程質量監督部門出具的驗收合格備案證明后，房屋買受人應當向房地產開發企業支付代交的首期維修資金。

　　房地產開發企業在辦理商品房屋初始登記時，代交維修資金的，在取得商品房屋備案證明后，房屋買受人應當向房地產開發企業支付代交的首期維修資金。

　　第十二條 已售公有住房的業主，應當在辦理房屋權屬登記時，將首期維修資金存入已售公有住房維修資金專戶，或者交由售房單位存入已售公有住房維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的維修資金存入已售公有住房維修資金專戶。

　　第十三條業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。續交后的賬面余額不得少于規定的首期交存額。

　　第三章維修資金使用

　　第十四條維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　第十五條物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照以下規定分攤：

　　(一)維修和更新、改造費用只涉及到商品房屋共用部位、共用設施設備的，由所涉及業主按照各自擁有物業建筑面積比例分攤;

　　(二)維修和更新、改造費用只涉及到已售公有住房共用部位、共用設施設備的，先使用公有住房售房單位交存的維修資金，按照已售公有住房的建筑面積比例分攤;公有住房售房單位交存的維修資金余額不足時，再使用業主交存的維修資金，按照所涉及業主各自擁有物業建筑面積比例分攤;

　　(三)維修和更新、改造費用涉及到商品房屋與已售公有住房之間共用部位、共用設施設備的，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業，再按照本條第(一)項、第(二)項的規定分攤。

　　第十六條物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造涉及尚未售出的房屋，房地產開發企業或者公有住房售房單位應當按照尚未售出房屋的建筑面積比例分攤維修和更新、改造費用。

　　第十七條維修資金的使用按照以下程序辦理:

　　(一) 申請

　　申請人應當組織制定維修資金使用方案。維修資金使用方案應當包括擬維修的工程、列支范圍、費用預算及分攤清冊。

　　成立業主委員會的物業管理區域申請使用維修資金的，由業主委員會作為申請人向市房地產主管部門提出申請；未成立業主委員會的物業管理區域申請使用資金的，由業主大會或者相關業主會議決定委托的物業服務企業，或者社區居民委員會作為申請人向市房地產主管部門提出申請。

　　申請使用公有住房售房單位交存的維修資金的，由公有住房售房單位或者由其委托的物業服務企業作為申請人，向市房地產主管部門提出申請。

　　(二)勘查、公示

　　市房地產主管部門收到申請后，在七個工作日內審查維修資金使用方案并組織現場勘查。申請人應當將維修資金使用方案在物業管理區域內適當位置公示七日。

　　(三)業主表決

　　維修資金使用方案應當經與物業共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主表決，在專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意時，即為表決通過。

　　成立業主委員會的物業管理區域，由業主委員會組織召開相關業主會議進行表決;未成立業主委員會的物業管理區域，由社區居民委員會組織召開相關業主會議進行表決。

　　使用公有住房售房單位交存的維修資金的，由公有住房售房單位或者由其委托管理的物業服務企業組織召開相關業主會議進行表決。

　　相關業主會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式表決，表決通過后的意見，作為業主會議決議。

　　(四)核實劃轉

　　市房地產主管部門核實同意相關業主會議決議后，在十五個工作日內，按照核實的維修費用70%劃轉到維修項目施工合同約定的賬戶。使用公有住房售房單位交存的維修資金的，按照核實的維修費用一次性劃轉到公有住房售房單位或者由其委托管理的物業服務企業賬戶。

　　第十八條申請使用商品房屋維修資金的，應當向市房地產主管部門提交下列資料：

　　(一)申請書；

　　(二)業主委員會成立的備案證明(未成立業主委員會的，受委托單位應當提供相關業主會議決定的委托書)；

　　(三)與物業共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主分戶清冊；

　　(四)維修資金使用方案；

　　(五)相關業主會議決議及公示的證明材料。

　　第十九條申請使用公有住房售房單位交存的維修資金的，應當向市房地產主管部門提交下列資料：

　　(一)申請書；

　　(二)維修資金使用方案；

　　(三)公有住房售房單位交存的維修資金分攤清冊；

　　(四)按幢提供房屋建筑面積資料；

　　(五)相關業主會議決議。

　　第二十條維修項目竣工后，申請劃轉維修費用余額的，應當向市房地產主管部門提交下列資料：

　　(一)維修項目施工合同；

　　(二)維修項目竣工驗收報告；

　　(三)工程決算清單；

? ??(四)維修工程結算發票。

　　市房地產主管部門在七個工作日內對提交的資料核實后，將維修費用余額劃轉到維修項目施工合同約定的賬戶。

　　第二十一條維修項目預算費用在10萬元以下(含10萬元)、維修項目決算金額超出核定預算費用在1萬元以上的，或者維修項目預算費用在10萬元以上、維修項目決算金額超出核定預算費用10%以上的，超出核定預算金額的部分，應當按照本辦法的規定重新申請。

　　第二十二條物業共用部位、共用設施設備危及生命財產安全和嚴重影響業主正常生活，需要立即進行維修和更新、改造的，按照以下程序辦理：

　　(一)申請人向市房地產主管部門提出書面申請;

　　(二)市房地產主管部門收到申請后立即組織現場勘察;

　　(三)經勘察需要維修的，市房地產主管部門通知申請人立即組織維修，并按照核實的維修費用70%劃轉到維修項目施工合同約定的賬戶;

　　(四)維修項目竣工后，業主委員會、物業服務企業或者社區居民委員會應當將維修費用分攤清冊在物業管理區域內適當位置公示七日，公示期滿后按照本辦法第二十條的規定申請辦理維修費用余額劃轉手續。

　　第二十三條物業共用部位、共用設施設備危及生命財產安全和嚴重影響業主正常生活的緊急情況，一般包括：

　　(一)屋面防水損壞造成大面積滲漏的；

　　(二)電梯出現故障危及人身安全，特種設備管理部門要求對電梯維修和更新、改造的；

　　(三)下水管道嚴重堵塞，影響業主正常生活的；

　　(四)樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的;

　　(五)消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修和更新、改造的。

　　第二十四條在維修項目施工過程中，業主、物業使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。

　　因維修項目施工不可避免原因造成業主自用部位損壞的，責任人應當及時修復或者給予合理補償，費用計入維修成本。因施工單位責任造成業主自用部位損壞發生的相關費用由責任人承擔，不得計入維修成本。

　　第二十五條在保證維修資金正常使用的前提下，市房地產主管部門可以按照國家有關規定將維修資金用于購買國債。利用維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

　　利用業主交存的維修資金購買國債的，應當經業主大會同意;未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

　　利用已售公有住房維修資金購買國債的，應當經財政部門同意。

　　第二十六條下列資金應當轉入維修資金專戶滾存使用：

　　(一)維修資金的存儲利息;

　　(二)利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，業主所得的收益，但業主大會另有決定的除外;

　　(三)物業共用設施設備報廢后回收的殘值;

　　(四)利用維修資金購買國債的增值收益;

　　(五)其他按規定應當計入維修資金的收益。

　　第二十七條下列維修費用不得從維修資金中列支：

　　(一)依法應當由物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用;

　　(二)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用;

　　(三)依法應當由經營單位承擔的供水、排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

　　(四)應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

　　(五)外檐、屋面等部位有合同約定單獨為業主使用，應當由業主自行承擔的維修費用。

　　第四章維修資金管理

　　第二十八條維修資金自存入銀行專戶之日起按規定計算利息，利息轉作維修資金滾存使用，本息每年轉存一次。

　　維修資金的管理費用，在維修資金的增值收益中列支，并與維修資金分賬核算。

　　第二十九條房屋所有權轉讓時，交易雙方對維修資金有約定的，從其約定;沒有約定的，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權直接過戶給買受人。

　　第三十條房屋滅失的，按照以下規定返還維修資金：

　　(一)房屋分戶賬中結余的維修資金返還業主;

　　(二)公有住房售房單位交存的維修資金賬面余額返還公有住房售房單位;公有住房售房單位主體消失的，按照公有住房售房單位財務隸屬關系，上繳同級國庫。

　　第三十一條市房地產主管部門應當每年向交存維修資金的業主、公有住房售房單位公布下列情況：

　　(一)維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

　　(二)發生列支的維修項目、費用以及分攤情況；

　　(三)業主、公有住房售房單位分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

　　(四)其他有關維修資金交存、使用和管理的情況。

　　業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以向市房地產主管部門申請復核。市房地產主管部門自收到申請之日起五個工作日內給予書面答復。

　　第三十二條市房地產主管部門應當建立維修資金查詢制度，接受交存維修資金的業主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　第五章法律責任

　　第三十三條違反本辦法第十條規定，房地產開發企業未代交維修資金的，由市房地產主管部門責令限期改正;逾期不改的，處以1萬元以上3萬元以下罰款。

　　第三十四條違反本辦法第十六條規定，房地產開發企業和公有住房售房單位未分攤維修和更新、改造費用的，由市房地產主管部門責令限期改正;逾期不改的，處以1萬元以下的罰款。

　　第三十五條市房地產主管部門工作人員在維修資金管理工作中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者上級主管部門依法給予直接責任人和直接負責的主管人員行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章附則

　　第三十六條 本辦法實施前未交存維修資金的業主，仍按照原標準交存首期維修資金。

　　第三十七條各縣(市)維修資金的交存、使用及管理參照本辦法執行。

　　第三十八條本辦法自2011年1月1日起施行。2005年11月1日施行的《長春市物業專項維修資金管理辦法》同時廢止。