唐政發〔2008〕18號 各縣（市）、區人民政府，各開發區（園區、管理區、工業區）管委會，市政府有關部門，市直有關單位： 　　《唐山市中心區城中村改造居民住房拆遷補償安置辦法》已經2008年9月2日市政府十三屆八次常務會議審議通過，現印發給你們，請遵照執行。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇八年九月十八日 唐山市中心區城中村改造居民住房 拆遷補償安置辦法 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章 總 則 　　第一條 為規范市中心區（路南區、路北區、開平區、高新技術產業園區、南湖生態城）城中村改造中居民房屋拆遷工作，維護拆遷當事人合法權益，根據國家、省、市土地管理和房屋拆遷法律、法規以及相關政策，結合本市實際，制定本辦法。 　　第二條 凡在市中心區實施城中村改造，對居民房屋實施拆遷、對被拆遷人補償安置的，適用本辦法。 　　第三條 市國土資源行政主管部門負責城中村改造土地管理工作；市房屋拆遷行政主管部門負責居民房屋拆遷補償安置監督管理工作；城中村所在地區人民政府（管委會）負責本轄區內城中村改造的組織協調工作，并指導開發企業做好土地補償和房屋拆遷補償安置等工作。 　　第四條 拆遷補償安置對象為城中村居民住宅房屋所有權人和土地使用權人。 　　第五條 拆遷補償安置原則 　　（一）被拆遷房屋已取得土地使用證、房屋所有權證的，按土地使用證、房屋所有權證記載的土地使用面積、房屋建筑面積進行補償安置；沒有取得土地使用證、房屋所有權證的，按建房批準文件批準的土地使用面積、房屋建筑面積進行補償安置（土地使用證記載，或者建房批準文件批準的土地使用面積稱土地面積；房屋所有權證記載，或者建房批準文件批準的房屋建筑面積稱房屋建筑面積）。 　　土地使用證記載面積內，未經批準在原房屋上擴建、接層及其他附屬設施不予補償。 　　違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。未超過批準期限的臨時建筑，按重置價格和剩余使用年限給予適當補償。 　　（二）被拆遷人沒有取得土地使用證、房屋所有權證或其他合法批準文件，屬歷史原因形成的,可由房屋所在地村民委員會、鄉鎮人民政府（街道辦事處）和國土資源行政管理部門共同確認該土地使用權及房屋是否符合政策規定；符合政策規定的，給予補償安置。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第二章 拆遷補償安置 　　第六條 拆遷有土地使用證、房屋所有權證或有建房批準文件的房屋，被拆遷人可以選擇貨幣補償、產權調換、作價置換三種方式之一。 　　第七條 貨幣補償方式 　　拆遷有所有權記載的房屋，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積、結構、建造年限、朝向及維護保養等因素，以房地產市場評估價格確定貨幣補償金額；拆遷土地使用證記載面積內的無證房屋及附屬物，按重置價格結合成新評估作價予以補償；有證房屋及其所占的土地（按房屋外墻勒角水平距離外延1.6米計算）以外的院內剩余土地，根據土地的用途、類型和區位等級，按市場評估價格予以補償；以貨幣形式一次性補償給被拆遷人，由被拆遷人自行安置。 　　第八條 產權調換方式 　　拆遷當事人雙方依照本辦法第七條規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格（所調換房屋的價格由同一房地產評估機構按房地產市場價格進行評估），結清產權調換的差價。 　　第九條 作價置換方式 　　（一）作價補償 　　作價補償計算公式為： 　　房地產的補償金額＝土地補償金（土地面積×基準地價×調整系數）＋有證房產補償費（有證房產面積×重置成新價）＋無證房產補償費（無證房產面積×重置成新價×50％）＋附屬物補償費。 　　土地補償金：依據土地使用證記載的面積、住宅用地的區位等級，按國有出讓地基準地價適當調整補償系數的方法予以補償； 　　有證房產補償費：根據被拆遷房屋的建筑面積、結構、建造年限、朝向和維護保養等因素，按房屋的重置價格結合成新評估作價予以補償； 　　無證房產補償費：土地使用證范圍內無證房產，按重置價格結合成新評估作價，按評估結果的50％予以補償； 　　附屬物補償費：按重置價格結合成新評估作價予以補償。 　　（二）產權置換 　　1、置換樓房的面積標準，根據平改村莊可提供平改用地的面積、村址以外可征收的土地面積、土地區位、居民宅基地的土地面積、該區位新建樓房的市場價格，按被拆遷人宅基地土地使用證記載面積的0.85-1范圍內置換。具體置換標準由各區政府根據不同情況確定。 　　有合法批建手續，在宅基地土地使用證記載的面積內，自建二層以上住房的，一層的建筑及土地按平房的作價置換標準；二層以上的建筑，按建筑面積的60％置換樓房面積，不另作補償。 　　2、置換樓房的價格，按優惠價格計算，拆遷當事人雙方計算被拆遷房屋的補償金額和所置換房屋的價格，結清產權置換差價。 　　3、置換樓房的面積，因房屋不可分割的因素，超出應置換面積5平方米（含）以內部分按優惠價格計算；超出5平方米以上10平方米以內部分按限定價格計算；再超出部分按回遷時該區位的市場銷售價格計算。 　　4、被拆遷人自愿選擇少于應置換面積的安置用房，少于部分拆遷人應將限定價格與優惠價格差額補償給被拆遷人。 　　5、置換樓房的層次調價、地下室每平方米價格按屆時的調價標準及價格確定。 　　（三）作價置換相關規定 　　1、優惠價格參照樓房建筑成本價格；限定價格為不高于市場銷售價格。 　　2、批準建房為三間主正房，土地面積不足0.25畝的，按0.25畝計算；批準建房為兩間主正房，土地面積不足0.167畝的，按0.167畝計算；批準建房為三間或兩間主正房的，土地面積分別超出0.25畝或0.167畝的，按實際面積計算；土地補償按土地使用證記載的實際面積予以補償。 　　3、安置用房時，按應置換面積標準上靠面積最接近的戶型。 　　4、被拆遷人同意選擇作價置換方式，但愿在其他區位進行安置的，拆遷人應以被拆遷人應置換面積為標準，將應安置區位樓房的市場銷售價格與優惠價格的差額，補給被拆遷人。 　　5、同一土地使用證（面積在0.25畝以上）分戶的，符合宅基地批準條件、仍居住一院的，安置用房面積每戶可增加40平方米；大齡子女（18周歲以上），安置用房面積每戶可增加20平方米；增加部分按優惠價格計算。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第三章 其他規定 　　第十條 被拆遷房屋的用途，依照房屋所有權證登記的性質確定，或依照建房批準文件確定。利用住宅從事生產經營的，經營者有工商執照，且依法納稅的，按經營房屋建筑面積結合被拆遷房屋所在區域市場平均租金，給予六個月停產停業損失補償費。 　　第十一條 搬遷補助費按被拆遷房屋建筑面積計算，實行貨幣補償的發放一次；實行產權調換和作價置換的，發放兩次。 　　第十二條 臨時安置補助費按被拆遷有證房屋建筑面積計算，實行貨幣補償的發放六個月；實行產權調換和作價置換的，發放至遷入調換房屋之月止；達到入住條件、被拆遷人不能按期遷入調換房屋的，停發臨時安置補助費。 　　第十三條 普通裝飾裝修（水泥地面、墻面抹白、石膏板一級吊頂、木制或鋁合金、塑鋼單層門窗、木制或鋁合金、塑鋼紗窗）不予補償。超出普通標準的，另行評估作價，給予貨幣補償。 　　第十四條 選擇產權調換和作價置換安置方式的，安置用房為完全產權。 　　第十五條 選擇貨幣補償且兩年內利用房地產補償款在本市購買其他住房的，按有關規定辦理契稅減免手續。 　　實行產權調換和作價置換安置方式的，安置用房面積與被拆遷有證房產產權登記面積相等部分免交契稅。 　　被拆遷人憑拆遷補償安置協議書和被拆遷房屋所有權證、土地使用權證，或者購買被拆遷房屋證明資料等，辦理安置房屋所有權證、土地使用證。安置用房面積超出安置面積標準的，應提供補交契稅的證明。 　　第十六條 拆遷城中村村址范圍內集體所有的建筑物、附屬物，有房屋所有權證或者建房批準文件的，原則上按房地產市場評估價格給予貨幣補償，也可以選擇產權調換；沒有房屋所有權證或者建房批準文件的，按重置價格結合成新給予貨幣補償。 　　第十七條 拆遷城中村村址范圍內企業、商業、養殖業用房及其他地上房屋，按土地征收的有關規定予以補償。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第四章 附則 　　第十八條 其他區（管理區、開發區）實施城中村改造，對居民住房進行拆遷補償安置的，可參照本辦法執行。 　　第十九條 本辦法自發布之日起施行。本辦法發布前，已經市政府批準的城中村改造項目，按本辦法發布前的有關政策執行。