鄭州市物價局 鄭州市住房保障和房地產管理局

　　關于印發《鄭州市物業服務收費管理辦法》的通知

　　鄭價公〔2014〕4號

　　各縣(市)、區價格主管部門，房地產管理部門，各建設單位、物業服務企業：

　　為進一步規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、國家發展改革委和建設部《物業服務收費管理辦法》等法律、法規和規定，結合我市實際，制定了《鄭州市物業服務收費管理辦法》，經市政府第8次常務會議同意，現予以印發，請認真貫徹執行。

　　鄭州市物價局 鄭州市住房保障和房地產管理局

　　2014年8月1日

　　鄭州市物業服務收費管理辦法

　　第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、國家發展改革委和建設部《物業服務收費管理辦法》等法律、法規和規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于具有獨立法人資格、取得物業服務資質的物業服務企業，在鄭州市市區內提供物業服務時收取物業服務費的管理工作。

　　第三條 鄭州市市區的物業服務收費管理工作由鄭州市物價局負責；各縣(市)、上街區的物業服務收費管理工作由當地價格主管部門負責。

　　第四條　本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，提供物業服務向業主所收取的費用，主要包括以下內容：

　　(一)綜合管理服務；

　　(二)物業共用部位的日常維護和管理；

　　(三)物業共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理；

　　(四)環境衛生、綠化管理服務；

　　(五)物業管理區域內公共秩序維護。

　　第五條　物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、透明和收費與服務水平相適應的原則。

　　第六條　物業服務收費實行政府指導價和市場調節價兩種價格管理模式。

　　住宅小區未成立業主大會和新建住宅前期物業服務，物業服務收費實行政府指導價。

　　住宅小區已成立業主大會的，物業服務收費實行市場調節價。

　　別墅及非住宅類物業服務收費實行市場調節價。

　　第七條 物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

　　物業服務成本構成一般包括以下部分：

　　(一)服務及管理人員的工資、社會保險和按規定應當提取的福利費等；

　　(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　(三)物業管理區域清潔衛生費用；

　　(四)物業管理區域綠化養護費用；

　　(五)物業管理區域秩序維護費用；

　　(六)物業服務企業辦公費用；

　　(七)物業服務企業固定資產折舊；

　　(八)經業主或業主大會同意的其他費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。

　　第八條 實行政府指導價的物業服務收費實行等級管理。

　　(一)物業服務項目包括綜合管理服務、公共區域秩序維護服務、公共區域清潔服務、公共區域綠化養護服務和共用部位、共用設施設備日常運行、養護、維修服務五項。

　　(二)每個服務項目根據服務要求、設施設備配置情況不同，分為五個收費等級。

　　(三)物業服務企業所申報的綜合管理服務項目的等級，不得高于所選的公共區域清潔服務、公共區域秩序維護項目等級。

　　(四)物業服務最終價格為五項對應等級收費標準之和。

　　第九條 住宅小區物業服務收費各等級的基準價和浮動幅度，由具有定價權的價格主管部門依據房地產行政主管部門確定的物業服務等級標準制定。

　　各住宅小區具體的物業收費標準由業主與物業服務企業在價格主管部門核準的物業服務項目等級的基準價和浮動幅度內約定。

　　第十條 實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業服務企業在與業主簽定物業服務合同時約定。

　　第十一條 執行政府指導價的物業服務企業，應當在房屋交付使用前，持以下資料原件(復印件加蓋單位公章)向價格主管部門申報物業服務收費項目等級標準。價格主管部門在實地勘驗后，對具備收費條件的物業小區核定收費項目等級標準。

　　(一)規劃部門批準的建設工程規劃許可證、住宅小區總平面圖；

　　(二)房地產行政主管部門認定的服務等級標準材料；

　　(三)申請物業服務收費等級標準的書面材料；

　　(四)物業服務企業資質證書的復印件；

　　(五)法人登記證書及營業執照副本；

　　(六)物業服務合同；

　　(七)物業承接查驗報告；

　　(八)其他需要報送的資料。

　　第十二條　本辦法實施前實行政府指導價的住宅小區，繼續按原合同約定執行。物業服務企業如需調整物業服務收費標準，可按照本辦法的規定，在新制定的政府指導價標準范圍內進行調整，并應征得小區專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十三條 物業服務企業在物業服務中，應當嚴格履行物業服務合同，遵守國家的法律法規，為業主提供質價相符的服務。

　　第十四條 物業服務收費以房屋所有權證登記的建筑面積為準計算；辦理房屋所有權證前以售房合同中約定的建筑面積為準計算。

　　第十五條 完成物業承接查驗并交付使用的房屋，自開發建設單位交付之日下月起，業主開始按月交納物業服務費。

　　第十六條　因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物業服務費用由開發建設單位全額承擔。

　　第十七條 業主或物業使用人裝修期間產生的裝修(建筑)垃圾由業主或物業使用人按規定自行清運的，物業服務企業不得收費；委托物業服務企業清運的，清運費用由業主與物業服務企業協商確定。

　　第十八條 住宅小區的物業服務企業推廣使用集成電路卡(IC卡)的，按業主實際使用數量免費發放，丟失補辦的可按成本價收取費用。

　　第十九條 住宅小區機動車停車服務費實行政府定價。

　　在全體業主共有道路或者其他共用場地停放機動車輛的，是否交納停車服務費，收取的停車服務費如何使用，應當經業主大會或物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　物業服務企業在全體業主共有的地面和地下規劃共用車位、道路或其他共用場地收取的停車服務費，扣除經營管理成本后的業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照商定的意見或業主大會的決定使用。

　　規劃用于停放機動車的車位，在產權人取得相關產權后，可由產權人通過出售、附贈或者出租等方式約定。產權未明晰前，車位的收益歸全體業主所有。

　　第二十條 物業企業代供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位收費時，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第二十一條 物業服務企業不得以保證金、抵押金等形式變相收費。

　　第二十二條 物業服務企業已收取物業服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十三條　物業服務企業應當按照政府價格主管部門的規定，在物業管理區域內的顯著位置，采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊或多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。明碼標價的內容包括：物業服務企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費依據、計費方式、計費起始時間、價格管理形式、價格舉報電話12358、行業監督電話等。

　　第二十四條 物業服務企業違反物業服務收費相關規定收費的，由價格主管部門依法進行查處。

　　第二十五條 本辦法自2014年9月1日起執行。《鄭州市物價局 鄭州市房地產管理局關于印發<鄭州市物業服務收費管理實施辦法(試行)>的通知》(鄭價公〔2004〕2號)及其他相關文件和規定同時廢止。

　　附表：1.鄭州市住宅小區物業服務收費政府指導價標準

　　2.鄭州市住宅小區停車服務費標準

　　附表1

　　注：1、以上標準不含物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。2、多層帶電梯物業費按同級別高層標準收取。3、多層、高層住宅以基準價為基礎，向上浮動幅度不超過10%，下浮不限。

　　附表2

　　鄭州市住宅小區停車服務費標準

　　地面規劃共用車位每車每月40元；已出售和定向出租的車位每車每月30元。

　　地下規劃共用車位每車每月160元；已出售和定向出租的車位每車每月40元。