(大連市人民政府1995年12月26日大政發(fā)(1995)94號(hào)文件公布，根據(jù)2008年3月31日《大連市人民政府關(guān)于修改14件市政府規(guī)章的決定》修正?，F(xiàn)予公布，自公布之日起施行。)

　　市長(zhǎng)　夏德仁

　　二○○八年三月三十一日

　　第一條 為了做好大連市土地增值稅的征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 凡在大連市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn))并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按照本辦法繳納土地增值稅。

　　土地增值稅也適用于涉外企業(yè)和個(gè)人、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、外國(guó)公民、華僑、港澳臺(tái)同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，均應(yīng)按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和本辦法的規(guī)定繳納土地增值稅。

　　第三條 土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

　　第四條 增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本辦法第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。

　　第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。

　　第六條 計(jì)算增值額允許扣除的項(xiàng)目：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照國(guó)家、省、市規(guī)定繳納的費(fèi)用。

　　(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

　　(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和5%計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%計(jì)算扣除。

　　(四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，指在轉(zhuǎn)讓已使用或者已轉(zhuǎn)讓的房屋及建筑物時(shí)，由政府相關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，依據(jù)房地產(chǎn)重置成本進(jìn)行成新折扣評(píng)估的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格必須經(jīng)稅務(wù)部門確認(rèn)。

　　(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、及因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加、地方教育附加。

　　(六)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。

　　第七條 土地增值稅的適用稅率：

　　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

　　增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

　　第八條 土地增值稅的計(jì)算

　　土地增值稅按增值額乘以適用稅率減除扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體計(jì)算公式如下：

　　(一)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的，

　　土地增值稅稅額=增值額×30%；

　　(二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)400%的，

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%；

　　(三)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的，

　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%；

　　(四)增值額超過(guò)200%，

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%；

　　公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

　　第九條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。

　　第十條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)部門確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?

　　第十一條 減免稅規(guī)定

　　(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　(二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

　　(三)因城市實(shí)施規(guī)劃和國(guó)家建設(shè)的需要，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)部門審核符合相關(guān)政策規(guī)定的，可免征土地增值稅。

　　(四)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓其自有自用、超過(guò)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅，經(jīng)向稅務(wù)部門申報(bào)批準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅。居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅;居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

　　(五)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓其自有自用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征土地增值稅。

　　(六)屬于按房改有關(guān)規(guī)定再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按房改有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十二條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

　　(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

　　(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

　　(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

　　第十三條 凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并須根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)稅的，應(yīng)當(dāng)由政府相關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理評(píng)估業(yè)務(wù)。

　　納稅人因計(jì)算土地增值稅而發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，允許作為扣除金額在計(jì)征土地增值稅時(shí)給以扣除。

　　第十四條 土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入(包括預(yù)收款)的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

　　第十五條 凡在大連市行政區(qū)域內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人，應(yīng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起七日內(nèi)向主管稅務(wù)部門納稅申報(bào)，并提交與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)有關(guān)的資料;在取得收入之日起七日內(nèi)，到主管稅務(wù)部門，按規(guī)定繳納土地增值稅。房地產(chǎn)行政管理部門憑納稅證明(免稅證明)發(fā)放土地使用權(quán)證書或者房屋所有權(quán)證書。

　　第十六條 納稅人開發(fā)并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照大連市地方稅務(wù)部門關(guān)于土地增值稅預(yù)征及清算的相關(guān)規(guī)定預(yù)繳或清算土地增值稅。

　　第十七條 關(guān)于納稅地的確定

　　(一)凡在大連市內(nèi)四區(qū)(中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū))辦理稅務(wù)登記并轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)的房地產(chǎn)的納稅人，均應(yīng)向主管稅務(wù)部門繳納土地增值稅。

　　(二)未在大連市辦理稅務(wù)登記的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)部門繳納土地增值稅。

　　(三)單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)以外各縣(市)、區(qū)的房地產(chǎn)的，應(yīng)向房地產(chǎn)坐落地主管稅務(wù)部門繳納土地增值稅。

　　(四)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落地跨兩個(gè)或兩個(gè)以上管轄地區(qū)的，原則上應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。申報(bào)劃分標(biāo)準(zhǔn)，以管轄區(qū)分界線來(lái)確定各自所占該房地產(chǎn)的比例。如果劃分不清或無(wú)法劃分的及產(chǎn)生納稅糾紛的，由大連市地方稅務(wù)部門根據(jù)實(shí)際情況確定其納稅地點(diǎn)。

　　第十八條 大連市土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，按市政府確定并公布的“普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第十九條 土地增值稅由地方稅務(wù)部門征收。規(guī)劃和房地產(chǎn)行政管理部門協(xié)助地方稅務(wù)部門做好土地增值稅征收工作。

　　第二十條 納稅人未按有關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅或未提供稅務(wù)部門出具的土地增值稅納(免)稅證明的，規(guī)劃和房地產(chǎn)行政管理部門不得為其辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)和證照。違者，由稅務(wù)部門按有關(guān)法律法規(guī)予以處罰。

　　第二十一條 納稅人未按規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)、未按規(guī)定提供與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料;不如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易金額;無(wú)理拒絕稅務(wù)部門依法對(duì)納稅人的納稅情況進(jìn)行檢查的，由稅務(wù)部門按規(guī)定依法查處。

　　第二十二條 本辦法自一九九四年一月一日起施行。本辦法施行前有關(guān)土地增值費(fèi)征收規(guī)定(指與本辦法規(guī)定的計(jì)征對(duì)象相同的土地增值費(fèi)，土地受益金等)，與本辦法相抵觸的，同時(shí)停止執(zhí)行。

　　遼寧省大連市人民政府