(2012年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過2012年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議批準)

　　福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議決定對《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》作如下修改：

　　一、第一條修改為：“為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本規(guī)定。”

　　二、增加一條，作為第三條：“物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務與政府監(jiān)管相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。”

　　三、第三條改為第四條，修改為：“市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：(一)組織實施關于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定;(二)指導、協調鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協會等依法開展與物業(yè)管理相關的工作;(三)負責物業(yè)服務企業(yè)的行業(yè)管理;(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。”

　　四、增加一條，作為第五條：“城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、市容、公安、民政、環(huán)保、物價、工商、園林、質監(jiān)等有關行政主管部門應當按照各自職責，依法做好與物業(yè)管理有關的監(jiān)督管理工作。”

　　五、增加一條，作為第六條：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動履行下列職責：(一)組織、指導業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產生業(yè)主委員會;(二)指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協調處理轄區(qū)內物業(yè)管理的日常事務;(三)協助有關行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督;(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　村(居)民委員會根據有關規(guī)定對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進行指導、協調和監(jiān)督，依法協調處理物業(yè)管理糾紛。”

　　六、增加一條，作為第七條：“建立物業(yè)管理聯席會議制度，協調處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會履行職責、物業(yè)服務企業(yè)退出、物業(yè)服務糾紛等物業(yè)管理中的問題。

　　物業(yè)管理聯席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責召集，由所在地的縣(市、區(qū))房地產、建設、市容、公安、環(huán)保等有關行政主管部門和有關村(居)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成。”

　　七、第五條改為第九條，增加一項，作為第六項：“維修、養(yǎng)護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專有部分”。

　　八、第六條改為第十條，并將第三款修改為：“已實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。”

　　九、第七條改為第十一條，修改為：“市、縣(市、區(qū))人民政府應當逐步組織對未實施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域實施綜合改造。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣(市、區(qū))房地產行政主管部門確認的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務。”

　　十、第八條改為第十二條，修改為：“在一個物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，在縣(市、區(qū))房地產行政主管部門的指導下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同村(居)民委員會、建設單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組書面申請，經鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構等單位查閱、復制物業(yè)管理區(qū)域內各業(yè)主獨立產權建筑面積等資料，各有關單位應當予以配合。”

　　十一、第九條改為第十三條，增加一款，作為第一款：“同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。”

　　十二、刪除第十條。

　　十三、增加一條，作為第十四條：“未參與表決的業(yè)主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。”

　　十四、第十一條改為第十五條，并將第三款修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內，與物業(yè)管理有關屬于全體業(yè)主權益的糾紛，經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權利。”

　　十五、增加一條，作為第十六條：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況應當每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”

　　十六、第十二條改為第十七條，并將第一款修改為：“業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門備案，縣(市、區(qū))房地產行政主管部門應當對依法選舉產生的業(yè)主委員會出具備案證明。”

　　十七、增加一條，作為第十八條：“尚未成立業(yè)主大會或者尚未選舉產生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。”

　　十八、第十三條改為第十九條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關村(居)民委員會依法履行自治管理職責。”

　　十九、第十六條改為第二十二條，修改為：“物業(yè)服務企業(yè)的基本義務：(一)履行物業(yè)服務合同，按照合同約定提供物業(yè)服務，建立重大事項匯報制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督;(二)執(zhí)行物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務收費等級標準;(三)在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項;(四)每月在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業(yè)服務代收代支費用情況;(五)合同終止之日起十日內，應當與業(yè)主或者有關單位結清債權債務，并移交物業(yè)管理用房及有關資料、設施、設備;(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。”

　　二十、第十七條改為第二十三條，修改為：“物業(yè)服務合同應當約定下列基本內容：(一)房屋及其附屬設施的維修、養(yǎng)護;(二)衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護;(三)道路維護，車輛停放秩序管理;(四)安全防范和維護公共生活秩序;(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他應當約定的事項。”

　　二十一、第十八條改為第二十四條，并將第一款修改為：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的，建設單位應當按照規(guī)定通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。”

　　二十二、第二十三條改為第二十九條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主委員會經營物業(yè)共用部位應當經過業(yè)主大會同意。”

　　增加一款，作為第四款：“業(yè)主委員會經營物業(yè)共用部位的收支情況應當每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布，并報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對其收支情況進行審查并公布。”

　　二十三、第二十四條改為第三十條，并將第一款修改為：“車輛在物業(yè)管理區(qū)域內公共停車場所的停放和管理事項，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務合同中約定，其收費標準按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行;業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。”

　　將第二款修改為：“治安、消防、搶險、衛(wèi)生、市政、市容等特種車輛在執(zhí)行公務時可以在物業(yè)管理區(qū)域內無償停放。”

　　二十四、第二十五條改為第三十一條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，采取包干制。”

　　二十五、第二十六條改為第三十二條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。價格主管部門應當會同房地產行政主管部門每年公布一次政府指導價及其構成，推行分級分類服務，明碼標價。”

　　二十六、增加一條，作為第三十五條：“物業(yè)服務合同期限屆滿兩個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業(yè)主委員會。”

　　二十七、第二十九條改為第三十六條，修改為：“物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務企業(yè)應當在縣(市、區(qū))房地產行政主管部門指導下成立移交小組，負責處理物業(yè)管理的相關事務，監(jiān)督原物業(yè)服務企業(yè)清理債權債務、移交物業(yè)管理用房、設施設備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業(yè)服務企業(yè)應當及時退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出。”

　　二十八、第三十二條改為第三十九條，并將第二款、第三款修改為：“物業(yè)買受人繳交的專項維修資金，由市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存;業(yè)主大會成立后，房地產行政主管部門應當及時移交專項維修資金銀行賬戶。

　　專項維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”

　　刪除第四款。

　　二十九、增加一條，作為第四十條：“市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度。

　　業(yè)主委員會可以根據專項維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的緊急維修。”

　　三十、第三十三條改為第四十一條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房或者出租給他人從事經營性活動。”

　　三十一、第三十四條改為第四十二條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現有下列違法行為之一的，應當及時勸阻制止;對不聽勸阻的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當及時向有關行政主管部門書面報告：

　　(一)違法建設、擅自改變建筑物及其配套設施(含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等)使用功能的;

　　(二)擅自拆改房屋結構的;

　　(三)擅自占用公共消防通道的;

　　(四)未取得營業(yè)執(zhí)照從事經營活動的;

　　(五)破壞小區(qū)園林綠化的;

　　(六)商業(yè)經營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。

　　有關行政主管部門接到報告后，應當按照市人民政府確定的職責及時查處。”

　　三十二、第三十五條改為第四十三條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未結清債權債務、移交物業(yè)管理用房及有關資料、設施設備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發(fā)證機關降低其資質等級或者吊銷企業(yè)資質證書。”

　　三十三、第三十六條改為第四十四條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未依法備案物業(yè)服務合同，由房地產行政主管部門責令限期報送備案;逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。”

　　三十四、第三十八條改為第四十六條，修改為：“違反本規(guī)定，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同侵害物業(yè)買受人的合法權益的，由房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。”

　　三十五、增加一條，作為第四十七條：“違反本規(guī)定，建設單位未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需的文件資料，由房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。”

　　三十六、增加一條，作為第四十八條：“市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門和其他監(jiān)督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)不依法履行監(jiān)督管理職責的;

　　(二)對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的;

　　(三)有其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的。”

　　三十七、第三十九條改為第四十九條，修改為：“違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等規(guī)定予以處罰。”

　　三十八、根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”、“業(yè)主公約”、“業(yè)主臨時公約”等物業(yè)管理專用名詞分別修改為“物業(yè)服務企業(yè)”、“管理規(guī)約”、“臨時管理規(guī)約”。

　　此外，對部分條文的文字作相應修改并對條文順序作相應調整。

　　本決定自公布之日起施行。

　　《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》根據本決定作相應的修正，重新公布。