共有面積誰所有???

　　“《物權(quán)法》(草案)引進(jìn)了現(xiàn)行的法律中沒有的“區(qū)分所有”的提法，有很強的現(xiàn)實意義”，華東政法學(xué)院民法專家高富平教授說，“在多數(shù)中國市民住的是成套商品房，所有權(quán)狀況比較復(fù)雜的時代，這種意義更加顯著。”

　　購房合同中規(guī)定的住宅面積分為“套內(nèi)面積”和“分?jǐn)偯娣e”兩部分，因此，住宅小區(qū)業(yè)主對建筑物的權(quán)利是“獨有”和“共有”兩部分的復(fù)合。高富平認(rèn)為，《物權(quán)法》不僅要對所有權(quán)做出界定，也要對業(yè)主團(tuán)體行使管理的權(quán)利做出界定。

　　在中國社科院法學(xué)所梁慧星研究員和中國人民大學(xué)法學(xué)院王利民教授分別牽頭起草的草案，以及后來的全國人大法工委確定的“征求意見稿”中，關(guān)于“區(qū)分所有”的內(nèi)容爭議極少。而在現(xiàn)實中，對建筑物的共有部分和小區(qū)內(nèi)的綠地、車庫和會所的權(quán)屬，卻聚訟不休。

　　《物權(quán)法》(草案)規(guī)定：“建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)住宅用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。”有此清晰的法律界定，建筑物上比比皆是的外墻、電梯廣告，還有樓頂發(fā)射塔，以及由此引發(fā)的矛盾糾紛也可明晰化。

　　同時，草案規(guī)定小區(qū)業(yè)主“對該建筑物及其附屬設(shè)施的維護(hù)等享有共同管理的權(quán)利”，并且“對建筑單位聘請的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議認(rèn)為不合適的，有權(quán)更換”。經(jīng)常抱怨“請不走管家”的業(yè)主們，也將運用法律條文維護(hù)自己的權(quán)益。

　　另一個現(xiàn)實中矛盾糾結(jié)的領(lǐng)域，是會所、車庫和綠地的歸屬。草案規(guī)定“會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有”。這一表述在法學(xué)界有不同看法。

　　有學(xué)者認(rèn)為，開發(fā)商或建設(shè)單位在建筑物首次轉(zhuǎn)讓的合同中，常約定住宅小區(qū)內(nèi)的綠地或法定停車位所有權(quán)或使用、占有、收益和管理的法律權(quán)利屬于賣方。此時，依據(jù)《物權(quán)法》(草案)“依約定確權(quán)”的制度設(shè)計，綠地和車庫所有權(quán)或法律權(quán)益將全部歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位。這會帶來嚴(yán)重的后果。因此應(yīng)該立法規(guī)定，小區(qū)綠地、法定強制規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的車庫的權(quán)利歸屬定為小區(qū)全體業(yè)主共有財產(chǎn)。

　　高富平認(rèn)為，如果開發(fā)商或建設(shè)單位不能提供產(chǎn)權(quán)證，就不能約定為其所有。而建在房底下的車庫，開發(fā)商是不可能拿到產(chǎn)權(quán)證的。但房產(chǎn)市場目前供不應(yīng)求，開發(fā)商處于強勢，售房格式合同中的不合理約定，常常很難避免。因此“約定確權(quán)”難說合理。

　　但上海四維律師事務(wù)所律師熊立民則認(rèn)為，《物權(quán)法》不應(yīng)該強制界定綠地和車庫、會所等的歸屬。“房產(chǎn)開發(fā)商的強勢不是像電信、郵電等行業(yè)那樣由壟斷造成，而是市場供求關(guān)系決定的。法律和行政不應(yīng)該過多干預(yù)市場。如果今天房產(chǎn)市場高漲，《物權(quán)法》立法干預(yù)市場行為，照此邏輯，明天房產(chǎn)市場低迷，豈不要修改法律刺激市場？”熊立民說，法律扮演著守夜人的角色，如此干預(yù)市場將有損法律的權(quán)威。

　　物權(quán)糾紛何其多

　　《物權(quán)法》(草案)第七章中規(guī)定，“建筑物的屋檐滴水不得直接滴注于相鄰的不動產(chǎn)；安裝空調(diào)等設(shè)施，不得因滴水、噪音對相鄰的權(quán)利人造成損害”，在全國人大常委會審議時，有委員認(rèn)為法律做出這樣的規(guī)定太過細(xì)化。但不少法學(xué)家卻認(rèn)為，《物權(quán)法》應(yīng)該但還不夠細(xì)，某些規(guī)定尚嫌粗放。 #p#分頁標(biāo)題#e#

　　實際上，高富平說，在最常見的兩類物權(quán)糾紛：買賣糾紛和相鄰糾紛中，細(xì)化解決糾紛的條文，有明確規(guī)定可以給司法實踐提供依據(jù)和便利。

　　“就相鄰關(guān)系而言，獨有部分使用會影響到他人，獨有部分的使用就會受到限制。像裝修中拆承重墻，改變結(jié)構(gòu)，造成危險；或者改變衛(wèi)生間或廚房的位置，將衛(wèi)生間安排在樓下的臥室上方，影響樓下的休息等等，這些小事影響著千家萬戶的生活。”

　　《物權(quán)法》的主要起草者、中國社科院法學(xué)所的梁慧星研究員提到過物權(quán)糾紛中的極端案例：開發(fā)商將100套房子賣給了500個人。“一房多賣”屬于典型的買賣糾紛，但房產(chǎn)市場高熱、開盤瘋漲和開發(fā)商唯利是圖，并非“一房多賣”的唯一原因，它更多折射出中國不動產(chǎn)登記制度沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。如果不動產(chǎn)登記制度獨立、統(tǒng)一、完備，房屋交易和交易糾紛，可依據(jù)登記內(nèi)容做出判定。

　　高富平認(rèn)為，登記制度是程序法，它確認(rèn)、保護(hù)物權(quán)，并確認(rèn)物權(quán)流轉(zhuǎn)秩序，因此是《物權(quán)法》制度設(shè)計的核心和基礎(chǔ)。

　　目前，全國只有少數(shù)地方如上海已將土地、房屋登記機(jī)關(guān)合二為一，多數(shù)地方房屋登記和土地登記分別歸屬于不同部門，而且查閱限制很多，導(dǎo)致當(dāng)事人不能從登記機(jī)關(guān)即時得到準(zhǔn)確的信息，這是“一房多賣”的怪現(xiàn)狀的一個重要根源。

　　中國設(shè)有各種級別的登記機(jī)關(guān)，造成同一不動產(chǎn)可能在不同級別登記機(jī)關(guān)登記不同權(quán)屬狀況，扭曲了市場交易信息。此外，各種不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)還常常借登記設(shè)置不合理的高額登記費，或者設(shè)置不合理的登記期限，讓當(dāng)事人反復(fù)登記，部門利益人為加高了登記和市場交易成本。因此，梁慧星認(rèn)為，法律應(yīng)該規(guī)定在區(qū)縣級法院設(shè)立獨立的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，將現(xiàn)在分散在各個行政部門的登記職能統(tǒng)一到這個獨立機(jī)關(guān)中來。

　　梁慧星的這一方案沒有為人大法律委員會所采納。高富平表示，登記機(jī)關(guān)設(shè)在法院的出發(fā)點在于維護(hù)私權(quán)，而行政機(jī)關(guān)登記制度借重了行政機(jī)關(guān)的權(quán)威，但是出發(fā)點是便于管理，因此帶有濃厚的計劃經(jīng)濟(jì)“民無私產(chǎn)、房屋屬公”的時代色彩。雖然送交人大常委會審查的《物權(quán)法》草案對登記程序、費用和登記機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍做出規(guī)定，新創(chuàng)設(shè)的異議登記和預(yù)告登記制度，可能會遏制“一房多賣”現(xiàn)象，但多級別、多部門的登記體制沒有根本改變。從根本來說，這種改變涉及到的是政治體制方面的變革。

　　高富平承認(rèn)，雖然我們提出轉(zhuǎn)變政府機(jī)關(guān)的職能，但設(shè)立獨立的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)缺乏現(xiàn)實可能，只能寄望于政府機(jī)關(guān)按照物權(quán)法的規(guī)定進(jìn)行登記。像上海市的房地產(chǎn)登記條例，背后與《物權(quán)法》的立法思想一致，可以算一個改良。

　　70年后何處去

　　城市土地歸國家所有，按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，土地使用權(quán)的最高年限為70年。如果沒有制度安排，最多70年后，市民的私有房產(chǎn)將變成沒有土地的空中樓閣。在媒體的關(guān)注下，“70年后房子怎么辦”的問題，受到越來越多市民重視，《物權(quán)法》草案沒有解決這一問題，高富平認(rèn)為，這是這部突破性法律最大的遺憾。

　　中國城鎮(zhèn)土地歸國家所有。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限為70年。高富平稱，1990年代初出臺土地出讓制度，借鑒自香港和英國的土地批租制度，但未考慮居住權(quán)和土地使用年限的沖突。當(dāng)時規(guī)定，土地使用權(quán)到期后需重新申請，因此存在批和不批兩種可能。一旦不批，依據(jù)條例第四十條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物由國家無償取得。”

　　《物權(quán)法》草案對此規(guī)定，“國有土地使用權(quán)期滿，出讓方未收回土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)人可以繼續(xù)使用土地并應(yīng)當(dāng)支付出讓金。出讓方收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提前六個月通知土地使用權(quán)人。”這一規(guī)定沒有突破原有框架。學(xué)者們傾向于相信，居者有其屋是是人權(quán)和生存權(quán)最基本的內(nèi)容，也是任何一個政府的義務(wù)，因此未來解決這一問題的思路作樂觀想象，可能是國家開征相關(guān)稅收。但多年后的城市發(fā)展可能會帶來不同地塊之間的差價問題，國家作為唯一地主，仍然足可警醒。 #p#分頁標(biāo)題#e#

　　與此問題相關(guān)，高富平認(rèn)為，《物權(quán)法》(草案)的另一遺憾是沒有將多種土地使用權(quán)歸并。

　　現(xiàn)有的房屋土地使用權(quán)包括三種狀況：宅基地——法律對土地使用權(quán)屬沒有明確規(guī)定，不需要繳納土地轉(zhuǎn)讓金，可以無限期延續(xù)；公轉(zhuǎn)私房——有房屋所有權(quán)，沒有土地使用權(quán)；商品房——土地使用權(quán)有期限，需繳納土地轉(zhuǎn)讓金。這三種房屋土地使用權(quán)并存，造成多種不公平：花錢拿到土地使用權(quán)的有使用期限，不花錢的反而沒有期限，沒有土地使用權(quán)的公房在市場中也可以賣到高價。高富平認(rèn)為，《物權(quán)法》本應(yīng)該將不同的土地使用權(quán)統(tǒng)一起來，但它沒有很好地吸收房地產(chǎn)法的規(guī)則，也沒有將房地產(chǎn)法中已出現(xiàn)的問題解決掉。中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法規(guī)大多根據(jù)1990年代初期的社會現(xiàn)實制定，如果《物權(quán)法》將房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一一致，將大大簡化人們對房地產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)識，以便于交易。

　　“當(dāng)然”，高富平說，“要制定一個規(guī)則是容易的，但是要改變既有的制度現(xiàn)狀，需要大量的調(diào)研，協(xié)調(diào)各種利益，獲得人們的認(rèn)同，這是一個非常復(fù)雜的過程。”

　　物權(quán)為何要立法

　　《物權(quán)法》(草案)將“物”規(guī)定為動產(chǎn)和不動產(chǎn)，而將“物權(quán)”定義為“自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利”。物權(quán)的核心是所有權(quán)，指權(quán)利人對自己的不動產(chǎn)活動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　高富平認(rèn)為“《物權(quán)法》確認(rèn)了私人已擁有的財產(chǎn)，因此確認(rèn)了誰在市場里有發(fā)言權(quán)，它是市場經(jīng)濟(jì)的根基：有財產(chǎn)，并且可以買賣，就產(chǎn)生了市場。物權(quán)法是今后中國社會發(fā)展的基石”。

　　《物權(quán)法》立法使得法學(xué)專家歡欣鼓舞，普通市民卻不了解，這一在法學(xué)界和鋼筋水泥構(gòu)筑了房屋地基一樣構(gòu)筑了我們私有財產(chǎn)地基的法律，和已有的法律有何不同。

　　法學(xué)學(xué)者認(rèn)為，中國改革開放的過程，實際上是一個社會成員私有財產(chǎn)發(fā)育的過程，涉及到房屋尤其如此。從前大多數(shù)城鎮(zhèn)居民住在公房里，現(xiàn)在很多人擁有自己的房產(chǎn)，中國人的財產(chǎn)形態(tài)有了根本性的變化。高富平認(rèn)為，憲法作為上位法和基本法，對“公民財產(chǎn)不可侵犯”做出了規(guī)范，而1986年制定的《民法通則》，由于時處經(jīng)濟(jì)改革初期，立法者認(rèn)識在計劃經(jīng)濟(jì)和商品經(jīng)濟(jì)之間搖擺不定，方向不明確，法律對財產(chǎn)的保護(hù)更多傾向于保護(hù)國有財產(chǎn)。所謂“國有財產(chǎn)神圣不可侵犯”的提法給人一個印象，就是私有財產(chǎn)似乎并沒有得到有效的保護(hù)。起草《民法典》，保護(hù)改革開放中成長起來的社會成員私人財富，已成當(dāng)務(wù)之急。

　　對操持法律實務(wù)的律師和法官而言，《物權(quán)法》將散見全國的各種地方執(zhí)行法規(guī)中有關(guān)規(guī)定抽取出來，形成“物權(quán)”的法律原則，并以明晰的成文法條文固定下來，是一個重要進(jìn)步。多年以來，相關(guān)規(guī)定不乏含糊不清甚至相互抵觸之處，判決高度受限于基層法官水平，即使對法理理解無誤，也常常因為行政部門利益或行業(yè)利益對司法的干預(yù)歪曲判決。《物權(quán)法》出臺，可以有效遏制這種現(xiàn)象。

　　因此，雖然法學(xué)界對《物權(quán)法》(草案)的部分內(nèi)容尚有爭議，也有人認(rèn)為它回避了某些重要議題。但多數(shù)法學(xué)界人士認(rèn)為，一部法律不可能解決所有的問題。雖然，《物權(quán)法》立法本來可以吸收更多的意見建議，可以將草案的內(nèi)容公布于眾，讓利益相關(guān)又寄望甚重的百姓也來討論——這或許可將很多問題提前暴露出來，勝于“閉門立法”之后再“組織學(xué)習(xí)”。(?文章原載新民周刊）

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