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物業(yè)管理條例精解：第11條

來源: 律霸小編整理 · 2020-12-02 · 1421人看過

　　第十一條【業(yè)主決定事項】下列事項由業(yè)主共同決定：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　　（五）籌集和使用專項維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　條文注釋

　　本條的具體內(nèi)容，修改決定根據(jù)《物權法》第七十六條的規(guī)定作了相應的修改。

　　對比修改前后的規(guī)定，刪除了業(yè)主大會監(jiān)督業(yè)主委員會工作以及制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的職責。但是刪除的這兩項職責，對業(yè)主大會的權限并不構成實質(zhì)性的影響。因為業(yè)主大會監(jiān)督業(yè)主委員會工作的職能完全可以通過選舉和更換業(yè)主委員會成員來實現(xiàn)，而物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關規(guī)章制度可以納入管理規(guī)約中，通過制定和修改管理規(guī)約，業(yè)主大會同樣可以對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及公共事物的事項進行規(guī)定。

　　同時，本條還新增加了業(yè)主大會改建、重建建筑物及其附屬設施的職責。此處的“建筑物及其附屬設施”應該理解為建筑的總體及其附屬設施，即可以由業(yè)主共同管理的部分，排除了業(yè)主專有的部分。由于這些部分屬于業(yè)主共有或者共同行使權利，所以對其的改建或者重建，當然屬于業(yè)主大會的職能。

　　對于業(yè)主關心的專項維修資金，本條也作了修改，修改后的條文規(guī)定，專項維修資金的籌集和使用，都屬于業(yè)主大會職責，而不僅僅包括原條文規(guī)定的“使用、續(xù)籌”，也就是說，維修資金的初次籌集，同樣屬于業(yè)主大會的職責。這樣充分體現(xiàn)了業(yè)主對于物業(yè)自我管理、自我維護的精神，有利于化解在物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾。

　　最后，對于業(yè)主大會職責的兜底條款，由原來的“法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責”擴大為“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，擴大了業(yè)主大會的職責范圍。只要是屬于業(yè)主共有或者共同管理權利的重大事項，都屬于業(yè)主大會的職責范圍，而不需要有法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定。

　　關聯(lián)法規(guī)

　　《業(yè)主大會規(guī)程》第9、17、32條

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