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物業管理條例精解：第11條

來源: 律霸小編整理 · 2020-12-02 · 1421人看過

　　第十一條【業主決定事項】下列事項由業主共同決定：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　（二）制定和修改管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業服務企業；

　　（五）籌集和使用專項維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　條文注釋

　　本條的具體內容，修改決定根據《物權法》第七十六條的規定作了相應的修改。

　　對比修改前后的規定，刪除了業主大會監督業主委員會工作以及制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的職責。但是刪除的這兩項職責，對業主大會的權限并不構成實質性的影響。因為業主大會監督業主委員會工作的職能完全可以通過選舉和更換業主委員會成員來實現，而物業管理區域內有關規章制度可以納入管理規約中，通過制定和修改管理規約，業主大會同樣可以對物業管理區域內涉及公共事物的事項進行規定。

　　同時，本條還新增加了業主大會改建、重建建筑物及其附屬設施的職責。此處的“建筑物及其附屬設施”應該理解為建筑的總體及其附屬設施，即可以由業主共同管理的部分，排除了業主專有的部分。由于這些部分屬于業主共有或者共同行使權利，所以對其的改建或者重建，當然屬于業主大會的職能。

　　對于業主關心的專項維修資金，本條也作了修改，修改后的條文規定，專項維修資金的籌集和使用，都屬于業主大會職責，而不僅僅包括原條文規定的“使用、續籌”，也就是說，維修資金的初次籌集，同樣屬于業主大會的職責。這樣充分體現了業主對于物業自我管理、自我維護的精神，有利于化解在物業管理中出現的矛盾。

　　最后，對于業主大會職責的兜底條款，由原來的“法律、法規或者業主大會議事規則規定的職責”擴大為“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，擴大了業主大會的職責范圍。只要是屬于業主共有或者共同管理權利的重大事項，都屬于業主大會的職責范圍，而不需要有法律、法規或者業主大會議事規則的規定。

　　關聯法規

　　《業主大會規程》第9、17、32條

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