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物業(yè)管理條例精解：第10條

來源: 律霸小編整理 · 2020-12-26 · 7681人看過

　　第十條【業(yè)主大會的成立】同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　條文注釋

　　本條是對業(yè)主成立業(yè)主大會的規(guī)定。

　　（1）業(yè)主大會成立的主體是業(yè)主，而不強制要求必須由建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者政府房地產行政主管部門組織召開。（2）成立業(yè)主大會也并非業(yè)主唯一可以選擇的自我管理的形式，在只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數較少的情況下，業(yè)主完全可以自行或者通過全體協商的方式對共同事項作出決定，沒有必要成立業(yè)主大會。（3）業(yè)主大會的成立應當接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導。（4）業(yè)主大會成立時應當選舉產生業(yè)主委員會。

　　為了體現在物業(yè)管理中基層人民政府的作用，發(fā)揮其密切聯系群眾，便于管理的優(yōu)勢，修改決定增加了指導業(yè)主委員會成立的主體，在原來區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的基礎上，規(guī)定街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同樣負有指導和支持業(yè)主依法成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會的責任。街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府與區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門相比，有更強的中立性，因此，業(yè)主在法定條件已經達到，希望盡快成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會時，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，由他們來指導業(yè)主大會的成立。

　　根據《物權法》的有關規(guī)定，國務院刪除了本條第二款的規(guī)定。原來的本條第二款規(guī)定了業(yè)主投票權的計算可以有兩種方式：一是根據業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積；二是根據業(yè)主擁有的住宅套數。無論是按照哪一種方式確定業(yè)主投票權，都是合法的?！段餀喾ā返谄呤鶙l第二款規(guī)定：“決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。”這條在規(guī)定業(yè)主大會決議條件的同時，實際上也確定了業(yè)主投票權計算的方式。根據這一規(guī)定，業(yè)主的投票權計算，只能根據其擁有的物業(yè)建筑面積確定，而且業(yè)主擁有的建筑面積是專指其所擁有的物業(yè)專有部分，即不包括業(yè)主擁有的其他共有部位。確定業(yè)主大會是否能夠形成決議，是根據投票業(yè)主擁有的專有部分建筑面積和建筑物總面積的比例。建筑物總面積包括了各個業(yè)主專有的部分和業(yè)主共有的部分。

　　關聯法規(guī)

　　《業(yè)主大會規(guī)程》第3、4、7條

　　《建設部關于宣傳、貫徹〈物業(yè)管理條例〉的通知》二

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