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寧波
單位集資房能不能私自轉讓
2014年，小劉所在的單位為員工建了一座集資房。小劉已經有了房子，還參與了籌款。2014年12月，他與小張簽訂了《房屋轉讓協議》，約定將能拿到的集資房出售給小張，總價18萬元。然而，此時這個地區的房價卻比兩年前翻了一番。小劉起訴法院，以雙方在簽訂合同時未取得房產證，無權處分為由，確認合同無效并返還房屋。持有無效意見的主要原因是：
城市房地產管理法規定“未依法登記取得權屬證書的房地產”不得轉讓，合同法“違反法律、行政法規的強制性規定”無效，第八十八條規定“一方當事人經對方當事人同意，可以將其在合同中的權利和義務轉讓給第三人”。因職工未取得權屬證明和單位同意，轉讓無效。另外，有人認為這種行為屬于《合同法》規定的“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的行為，因此是無效的。律師點評：近年來，單位工作人員集資建房過戶時有發生，糾紛也屢見不鮮。由于房價上漲等原因，為了從房價上漲中獲得利益，轉讓方往往以此為由主張合同無效。無權屬證明的房屋轉讓協議是否有效，當事人之間的轉讓是房屋所有權還是集資房屋的資格，是眾多爭議的焦點。近年來，理論界的認識趨于統一，物權法的實施，處理這一問題的思路已經非常明確：雖然城市房地產管理法沒有按照規定對依法登記取得權屬證書的房地產進行轉讓，但這只是對物權行為的限制，而不是對債權行為的限制。房屋買賣分為兩個程序：一是簽訂房屋買賣合同，發生債務關系，雙方受協議約束；二是過戶登記，即發生產權變動。第三十七條不轉讓，是指不發生物權變動，即房地產管理部門不辦理權屬轉移登記，而不辦理債權合同的訂立和債權行為的發生。在本案中，買賣雙方的房屋實際上是集資房屋受益人資格的轉讓，該行為確立為債權行為，合同合法有效。你知道嗎
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