投資商店有什么風險？

店鋪投資的高回報、高回報背后必然存在相應的風險。比如，住宅投資年回報率低于商品房，但前者租房穩(wěn)定，而后者受商業(yè)運營、市場競爭等因素影響，商業(yè)業(yè)態(tài)定位更為復雜和系統(tǒng)，因此存在一定的經(jīng)營風險。商鋪投資是一種相對穩(wěn)定的長期投資渠道，收益率高于銀行利率，風險系數(shù)低于金融投資。商鋪作為房地產(chǎn)的品種，具有保值增值的特點，尤其是商業(yè)的成功運作，再加上土地的不可復制性，商業(yè)地產(chǎn)的價值會隨著時間的積累不斷上升。

商鋪投資有幾個特點：商鋪投資回報率高；商鋪投資回報率高于房屋；房屋年回報率一般在3%~4%；商鋪的收租和增值回報率基本在每年5%以上。增值潛力和增長空間巨大：如1999年至今，南城部分街道商鋪的銷售價格幾乎翻了一番，原來投資者的年回報率已經(jīng)達到20%，說明商鋪有相當大的增長空間。高回報與高風險并存：風險與回報總是相輔相成的。商鋪投資高回報、高回報的背后，必然存在相應的風險。比如，住宅投資年回報率低于商品房，但前者租房穩(wěn)定，而后者受商業(yè)運營、市場競爭等因素影響，商業(yè)業(yè)態(tài)定位更為復雜和系統(tǒng)，因此存在一定的經(jīng)營風險。近年來，各地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)蓬勃發(fā)展，商業(yè)小區(qū)和社區(qū)商鋪開發(fā)日益增多，空置率也在不斷上升。因此，如何規(guī)避商鋪的投資風險越來越受到人們的重視。李成玉：決定房地產(chǎn)價值的因素是“位置，位置，或位置”。無論市場如何變化，區(qū)位始終是投資的關鍵。要對商鋪的位置和經(jīng)營環(huán)境進行透徹的分析，看商鋪能否聚集人氣，周邊的消費是否有持續(xù)的支撐。這是最大的投資收入來源。人流密集、購買力強、地處政府重點規(guī)劃區(qū)的商業(yè)區(qū)，始終是最具投資價值和升值潛力的區(qū)域。首先要對商場在商圈內(nèi)的競爭對手、互補定位和市場缺口進行評估；其次，產(chǎn)權(quán)分離后，現(xiàn)場商鋪一般采用獨立出納的模式經(jīng)營。其業(yè)務定位必須避開統(tǒng)一收銀員和連鎖百貨商場，否則只能在競爭中處于劣勢。商業(yè)經(jīng)營定位是決定商鋪投資前景的第一個環(huán)節(jié)，也是決定商鋪價值彈性的重要因素。作為商鋪投資者，不僅要看商鋪的外觀位置和價格，更要注重對商業(yè)業(yè)態(tài)的評價，從而把握商鋪投資的成敗。

C，關注銷售模式

幾年前，市場上有很多長期包租和回購的店鋪。一般來說，他們先介紹一家大企業(yè)，然后把商鋪分為“螞蟻鋪”，分別有10年和15年的租賃銷售。事實上，投資者在市場上找不到自己的店鋪，因為這種由主力店經(jīng)營的開放式大賣場。此外，一些店鋪采取硬性直銷，缺乏必要的經(jīng)營控制權(quán)。結(jié)果，他們失去了定位和管理購物中心的權(quán)力。業(yè)主們各自為政，無序經(jīng)營，導致項目運營失敗。對于商場銷售，業(yè)主必須評估銷售面積。如果全部出售意味著產(chǎn)權(quán)分離，投資風險加大。其次，對銷售模式進行評價。如果采取租賃轉(zhuǎn)讓、委托經(jīng)營數(shù)年的方式，在產(chǎn)權(quán)分離的條件下，基本可以實現(xiàn)統(tǒng)一定位和經(jīng)營。商業(yè)項目管理以經(jīng)營為主。開發(fā)商必須成立專業(yè)的管理團隊，進行有效的運營和推廣。只有這樣，市場才能繼續(xù)運行。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須做好足夠的操作。從東莞近年來一些商業(yè)地產(chǎn)案例的失敗過程來看，相當一部分原因是管理不善。因此，投資者在選擇商場進行投資時，應該看清開發(fā)商在商場管理團隊中的準備和投入。從某種意義上說，企業(yè)的收益直接取決于項目管理的專業(yè)水平。人們投資商鋪時，一定要選擇信譽好、統(tǒng)一管理能力強的開發(fā)商。他們應該更多地了解開發(fā)商的聲譽以及他們過去開發(fā)項目的業(yè)績和管理能力。

E.關注政府規(guī)劃

政府的規(guī)劃方向在很大程度上決定了商鋪未來的投資潛力。所謂“政府點在哪里，財富就往哪里去”，緊跟政府規(guī)劃，把握財富的命運。然而，總有意外。在關注規(guī)劃帶來的利好消息的同時，也要關注規(guī)劃對商鋪的不利影響。例如，市場整體搬遷和道路拓寬將對商鋪產(chǎn)生不利影響。對于投資者來說，提前了解這一信息當然很難，但很多計劃在實施前兩三年就會披露。因此，投資者了解到這些信息后，及時采取補救措施，為時不晚。

F，關注產(chǎn)品本身

店面自有產(chǎn)品的面積大小、開間規(guī)模、層高、柱網(wǎng)分布、給排水管道、燃氣管道、廣告空間等設計，對未來業(yè)務的使用做出各種限制，影響業(yè)態(tài)構(gòu)成商店，并影響企業(yè)的實際使用。產(chǎn)品也是店鋪質(zhì)量的基礎。此外，還應考慮風水和開發(fā)商的品牌實力。總之，買一家商店是一項非常專業(yè)的投資。首先，最重要的是勇氣。在市場走向成熟的過程中，我們需要具備全面、理性、有針對性的風險控制技巧。只有這樣才能提高商鋪投資的成功率。

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