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開發(fā)商逾期交房買受人怎么辦

來源: 律霸小編整理 · 2025-12-17 · 1023人看過

在商品房買賣活動中,買受人其實也就是我們常說的購房者。現(xiàn)實中,不管購買的是期房還是現(xiàn)房,其實都會有一個交房的過程,當然也有可能出現(xiàn)開發(fā)商逾期交房的情況,這在預(yù)售期房的情況下是比較常見的,那此時開發(fā)商逾期交房買受人怎么辦才好呢?我們一起在下文中進行了解吧。

一、開發(fā)商逾期交房買受人怎么辦

1、買受人的合同解除權(quán)

出賣人延期交房,屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當事人一方延期履行主要債務(wù)”的情形。按照該條第三項的規(guī)定,當事人一方延期履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的,當事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進一步對“合理期限”進行了明確。按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規(guī)定,出賣人延期交房的,經(jīng)買受人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定,經(jīng)對方當事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的,解除權(quán)消滅。

2、出賣人支付違約金或者賠償損失

按照《合同法》以及最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關(guān)規(guī)定,出賣人延期交付使用房屋的,應(yīng)當支付違約金或者賠償損失;商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的,可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

二、如何認定延期交房

原則上,出賣人不能在約定時間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下,不構(gòu)成延期交房:

1、因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響。

根據(jù)《合同法》第一百十七條:“因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規(guī)定的除外。當事人延期履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責任”的規(guī)定,因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響,造成出賣人可能延期交房的,出賣人可因此部分或全部免除責任。但是,出賣人應(yīng)在合理時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務(wù),否則構(gòu)成延期交房。

2、因重大規(guī)劃、設(shè)計變更對按時交付產(chǎn)生影響。

根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,規(guī)劃包括用地規(guī)劃和工程規(guī)劃。《商品房銷售辦法》第二十四條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。”原則上,出賣人在開始銷售商品房時應(yīng)當已經(jīng)完成項目的規(guī)劃及設(shè)計方案,并已取得政府主管部門的審批。對買受人來說,規(guī)劃、設(shè)計也具有非常重要的意義。規(guī)劃確定的是房屋乃至整個小區(qū)整體的環(huán)境和格局。一旦規(guī)劃確定,買受人所購買的房屋的周邊環(huán)境就有了可以預(yù)期的發(fā)展。

因此,確定的規(guī)劃、設(shè)計方案應(yīng)作為商品房買賣合同的重要內(nèi)容而訂入合同。合同訂立后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)擅自變更規(guī)劃、設(shè)計的,應(yīng)視為嚴重違約。但是,如果在房屋建設(shè)過程中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更(如政府部門需要拓寬建設(shè)項目前的道路,要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離,為此,開發(fā)商需要時間來對整個設(shè)計方案進行修改),或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術(shù)難題(如地質(zhì)條件的突變)必須對設(shè)計進行變更的,此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責,但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔違約責任,顯然有失公平。

在此情形下,可根據(jù)《合同法》關(guān)于“情勢變更”的理論,即訂立合同時作為合同基礎(chǔ)及環(huán)境的客觀情況發(fā)生異常變動,導(dǎo)致法律行為基礎(chǔ)喪失,當事人合同目的不能實現(xiàn),且該情勢變更的發(fā)生不可預(yù)見,不可歸責于當事人,若維持原合同的效力顯失公平,則利益可能受損的一方當事人有權(quán)要求解除合同。根據(jù)上述理論,由于情勢發(fā)生變更而導(dǎo)致合同解除,本就不存在任何一方違約,也就沒有違約責任。雖然當前我國立法尚沒有確立情勢變更原則,但實務(wù)中可依據(jù)情勢變更的原理,并結(jié)合具體案情,適用《合同法》第六條關(guān)于誠實信用原則的規(guī)定予以處理。

開發(fā)商的行為是否構(gòu)成逾期交房,需要參照法律中的規(guī)定作出嚴格的認定才行。而一旦認定開發(fā)商逾期交房買受人,此時就可以根據(jù)法律的規(guī)定、合同中的約定,追究開發(fā)商的違約責任,要求其做出相應(yīng)的賠償。而要是在這方面需要幫助的話,可以通過我們律霸網(wǎng)站委托你所在地區(qū)的專業(yè)律師。


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