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由于絕大多數購房者并不了解商品房預售合同的具體簽訂問題，導致最后造成花費大量資金買房，最后卻發現自己的錢都“打水漂”了的局面。那么，現實中這個商品房預售合同怎么簽訂比較好？我們一起通過下文進行了解吧。

一、商品房預售合同怎么簽訂

(一)確認開發商已經取得商品房預售許可證。

為保護購房人的基本權利，國家對商品房預售實行許可制度。沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同，無效合同規定的當事人的權利義務得不到法律保護。因此，購房人在簽訂預售合同前，應當首先查驗開發商在售樓現場公示的商品房預售許可證，確認自己擬購房屋在預售許可的范圍內，避免不必要的法律風險。

(二)認真閱讀開發商制定的格式條款。

購房人應事前認真閱讀了解，不明白的地方需讓開發商當即給予解釋，不滿意的地方需及時與開發商磋商，并將協商一致變更的內容以書面形式予以固定。實際生活中，許多購房人不重視這個環節，常常導致簽訂正式合同時的糾紛和矛盾。

(三)注意土地使用年限。

出讓土地的年限是從開發商拿地時開始起算，只有剩余年限才對購房人有實際意義。有的開發項目的開發周期很長，可能導致商品房售出時的實際土地使用年限已經大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對應的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購房人應注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

(四)明確約定抵押權的處理方式。

(五)明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。

我市預售合同示范文本從交房必備法律文件和法律手續入手，對房屋交付條件做了基本規定，保障了購房人最基本的權益。但示范文本已有的內容并不能完全滿足所有購房人的需求。比如正式水、電、氣、通信等附屬設施的可開通時間等示范文本沒有明確，附件中的各項配套設施的建設和交付也獨立于房屋交付，對此有特殊要求的購房人需通過補充約定等形式，將相關條件納入房屋交付條件中，才能在發生預期之外的情況時得到相應的法律救濟。

開發商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。除內容要周全外，還需注意開發商遲延交房責任與購房人遲延付款責任之間的對等性。

(六)盡可能明確面積誤差的處理結算辦法。

預售合同約定的面積多為按圖測算的面積，難免與最終實測面積有誤差。我市商品房銷售主要采用按建筑面積計價方式，因此面積誤差直接影響雙方當事人的經濟利益。從實際情況看，合同當事人對總建筑面積的誤差處理都很重視，但往往忽略套內面積和共有分攤面積發生不等比誤差時的處理。對得房率很在意的購房人，特別是在購買建筑結構形式比較復雜的商品房時，雙方當事人在預售合同中追加約定得房率誤差的處理辦法尤其必要。

(七)明確規劃或設計變更的處理辦法。

商品房項目在開發建設過程中，規劃調整和設計變更時有發生。有的規劃調整和設計變更可能對所購商品房的使用質量產生不利影響，甚至可能導致建筑面積變化，進而影響雙方當事人最終的房款結算金額。我市預售合同示范文本對規劃和設計變更的處理有比較詳細的提示，購房人最好仔細研讀，并就自己關心的其他相關問題作出補充約定。

二、商品房預售合同應該怎么簽

(一)仔細了解開發商的按揭政策。

開發商就商品房項目的按揭貸款業務，通常都與一家或幾家商業銀行建立合作關系，有的合作關系不允許購房人在合作銀行之外申請貸款。同時，有的商品房項目因不符合公積金貸款的條件，不能申請公積金貸款。需要用按揭貸款支付房款的購房人，在簽訂預售合同前，需認真了解相關政策，避免在籌措房款中發生意外。

(二)重要公共配套設施不可忽視。

(三)不可忽視前期物業管理和臨時管理規約。

(四)及時辦理相關登記手續。

在此，我還要提醒廣大購房者的是，在簽訂商品房預售合同時，最好將相關事項都約定明確，以防出現有些狀況時，無據可依的被動局面，對此，如果您還有任何疑問，不妨先咨詢一下我們律霸網站的專業律師，然后再進行處理。

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