《洛陽市房屋專項維修資金管理辦法》即將實行，為幫助各縣(市)區維修資金管理機構正確理解實施該辦法，為群眾提供準確服務，市住建委于23日上午舉辦了新維修資金管理辦法解讀會。

　　解讀會上，市住建委維修基金管理中心負責人就新辦法中維修資金交存標準確定的依據、維修資金合理使用、維修資金賬戶設立和利息的計算等問題進行了詳細解讀。據悉，新辦法調整后，我市大多數房屋需交存維修資金的數額會有所下降，為適應住宅建筑市場波動，兼顧政府規章穩定性，新辦法還建立了靈活的調整機制。

　　各縣(市)區住建部門、吉利區房管局的主管負責人、維修資金歸集具體負責人、部分開發企業、物業公司等相關人員參加了會議。

　　《洛陽市房屋專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)已經2012年4月21日市政府第9次常務會議審議通過。為方便社會公眾準確理解和使用《辦法》，特進行解讀。

　　一、我市維修資金交存標準確定的依據

　　2008年實施的部門規章《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部165號令)規定：住宅首期維修資金按當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%—8%收取。在制定《辦法》時，市政府充分考慮市情和維修資金交存使用實際需要，從盡可能減輕群眾負擔的角度出發，選擇了最低比例5%。同時，為了使廣大業主明晰住宅首期維修資金交存數額，《辦法》規定：商品房、城市房屋拆遷安置房、經濟適用房等房屋的業主按照所擁有房屋的建筑面積交存房屋專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期房屋專項維修資金的數額為多層房屋45元每平方米，小高層房屋78元每平方米，高層房屋90元每平方米。計算依據為：根據2011年第四季度“河南省建筑工程標準定額站”公布的河南省建設工程造價指數和“洛陽市建筑工程造價處”公布的建筑安裝工程成本核定的不同類別住宅建筑安裝工程每平方米造價乘以5%。

　　為適應住宅建筑安裝成本的市場波動，兼顧政府規章的穩定性，本辦法既明確了當前我市每平方米建筑面積交存首期房屋專項維修資金具體數額，同時還建立了靈活的調整機制，即首期交存每平方米維修資金數額每兩年按造價管理部門核定的上年度第四季度的建安成本的5%調整一次。

　　二、我市目前維修資金交存使用狀況

　　2011年我市歸集住宅維修資金1.6億元，而一年維修支出為1015萬元。維修資金大額支出主要是房屋屋面、消防、二次供水及電梯維修更換等。其中屋面一般5至6年需要大修一次，而電梯通常5至8年需要大修、約15年需要更換。由于維修資金是在房屋保修期滿后才可以使用，所以2011年支出的維修資金大都用于2006年以前建成使用的房屋。隨著2007年房屋保修期將過，按2012年第一季度維修申報的情況，預計我市今年維修費用將達3000萬左右，以后每年還將會成倍增加。

　　三、我市維修資金交存標準與其他地市的比較

　　目前，全省各地維修資金交存標準不一，群眾很關心與鄭州進行比較。鄭州市維修資金交存標準是無電梯房35元/㎡、有電梯房65元/㎡。從絕對數看，我市要高于鄭州。但鄭州的標準制定實施于1999年，在建設部、財政部165號令實施后因故一直未作調整。就全省而言，我市《辦法》明確的標準屬中等水平。而且與舊標準相比，調整后我市維修資金不會高于以往，且大多數房屋需交存的數額會明顯下降。

　　特別是維修資金的性質屬于業主交存，專項用于業主住宅維修。如果交存標準過低只能縮短首期使用年限，出現入不敷出的現象。若發生危及房屋安全或嚴重影響使用功能急需維修資金時，續交資金不到位，房屋將得不到及時維修。

　　四、關于開發建設單位交存房屋保修金問題

　　依據2000年《建設工程質量管理條例》(國務院第279號令)的規定，建設工程實行質量保修制度，基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程應當按設計使用年限保修。建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務。據此，2002年《洛陽市物業管理辦法》明確：開發公司按房屋建設總投資的2%交存維修基金。#p#分頁標題#e#

　　鑒于目前國家已將“維修基金”改為“維修資金”，并明確其交存主體為業主，而且維修資金在房屋保修期滿后才可以使用，兩者聯系緊密。鑒于《辦法》的出臺和《洛陽市物業管理辦法》同步需要修訂，因此有必要在《辦法》中對保修金加以規范。《辦法》規定開發建設單位應當交存房屋保修金，數額為當地房屋建設投資(包括建筑工程、安裝工程、裝飾工程、室外工程)每平方米造價的2%。房屋保修金專項用于房屋保修期內地基基礎和主體結構及室外工程等部位的維修，屬于開發建設單位所有。

　　為緩解開發建設單位資金周轉的問題，《辦法》規定開發建設單位應在辦理房屋預(銷)售許可證時將該項目應交房屋保修金的30%存入房屋保修金專戶，待辦理房屋初始登記時將其余70%存入房屋保修金專戶。

　　五、關于房屋維修資金的代收

　　針對當前存在的開發建設單位代收業主房屋維修資金后，未及時交存至維修資金專戶引發的多起業主投訴問題，《辦法》規定維修資金以業主交存為原則，經維修資金管理部門委托，房地產開發建設單位方可代收，且必須自代收之日起15日內轉存至房屋專項維修資金專戶。由此可有效杜絕開發建設單位擠占挪用業主維修資金的現象，保障業主維修資金的安全。

　　六、關于維修資金的合理使用

　　根據近幾年維修資金使用中存在的問題，《辦法》第三章對維修資金適用范圍、項目內容、維修條件、應急解危辦法都作了更詳細規定，優化了申請程序，縮短辦結時間。同時明確：在保證房屋專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將房屋專項維修資金用于購買國債。禁止利用房屋專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

　　七、關于維修資金賬戶設立和計息

　　為使業主隨時了解交存維修資金結余數額，《辦法》規定：開立房屋專項維修資金專戶。應當以物業管理區域為單位設立賬戶，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設立賬目，按房屋戶門號設分戶賬。開立公有住房房屋專項維修資金專戶，應當按照售房單位設立賬戶，按幢設分賬，其中業主交存的房屋專項維修資金，按房屋戶、門號設分戶賬。《河南省住宅專項維修資金管理實施細則》規定維修資金自存入維修資金專戶之日起按國家規定銀行活期存款利率計息。為實現維修資金保值增值，保證業主的最大利益，《辦法》第二十條規定：當年交存或者使用的房屋專項維修資金(房屋保修金)按銀行同期活期存款利率計息，超過一年的結余部分按銀行一年期同期定期存款利率計息。

　　八、關于維修資金過戶

　　《辦法》中維修資金過戶規定更加明確：房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明房屋專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋結余的房屋專項維修資金超過首期應交維修資金的30%時隨房屋所有權同時過戶，不足首期交存額30%的，受讓人應按首期交存標準補交后辦理過戶手續。

　　九、關于新老辦法的銜接問題

　　《辦法》實施前，維修資金交存標準以房款為基數計算。考慮到部分業主購房較早，以舊標準計算的維修資金交存額度低。因此《辦法》正式實施后將設定三個月的過渡期，在此期間，遺留問題房屋和未及時辦理房產證的業主可根據各自情況選擇是按照新標準交存還是按照老標準交存。