上海市政府今年力推的公共租賃房方案已初步成形，目前正在各區(qū)政府及相關(guān)部門征求意見。早報記者19日獲得一份《關(guān)于發(fā)展公共租賃住房的實施意見(征求意見稿)》(下稱《意見》)。從中不難看出，上海公共租賃房政策已現(xiàn)基本框架，不出意外，預(yù)計今年下半年可在部分區(qū)縣開展試點。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，政府對樓市的調(diào)控一方面從信貸環(huán)節(jié)下猛藥，達到短期內(nèi)抑制需求的目的，但要從根本上引導(dǎo)樓市健康發(fā)展，仍要從增加供應(yīng)、完善住房保障體系來形成立體供應(yīng)機制。公共租賃房一旦在上海全市推開，將明顯減少中低端購房需求，對樓市形成中長期的調(diào)控效應(yīng)。

　　但記者發(fā)現(xiàn)，這份初步方案對公共租賃房建設(shè)及管理的資金來源、租賃人群的準(zhǔn)入及審核機制、退出機制等核心問題仍相當(dāng)模糊，預(yù)計各部門還將陸續(xù)出臺配套文件，予以進一步細化。

　　準(zhǔn)入人群|

　　四個條件相對較寬泛

　　這份4月16日剛剛下發(fā)各區(qū)縣房地部門進行內(nèi)部意見征詢的《意見》，共10頁，分五大部分，其核心是房源籌措、供應(yīng)管理和租賃管理這三方面，其出臺目的是“為了有效解決本市青年職工、引進人才和來滬務(wù)工人員及其他城市常住人口的階段性居住困難”，這就明確了公共租賃住房的主要針對群體。

　　作為普通市民，最關(guān)心的莫過于“哪些人才能申請公共租賃住房”。記者發(fā)現(xiàn)，相對于經(jīng)適房的準(zhǔn)入門檻，這份文件中對公共租賃住房的準(zhǔn)入條件設(shè)置得非常寬泛。在“供應(yīng)管理”這部分的第一項，就是“準(zhǔn)入條件”，規(guī)定“同時具備下列條件的對象(包括單身和家庭)，可以申請公共租賃住房：

　　1、具有本市城鎮(zhèn)常住戶口，或持有本市居住證和持續(xù)繳納社會保險金達到規(guī)定年限;

　　2、已與本市就業(yè)單位簽訂一定年限的勞動或工作合同;

　　3、在本市無自有住房或人均住房建筑面積低于(等于)15平方米;

　　4、申請時未享受本市其他住房保障政策。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，僅從以上四項準(zhǔn)入條件來看，并未從申請人或家庭經(jīng)濟收入來加以限定。如此寬泛的準(zhǔn)入條件必定令相當(dāng)數(shù)量的上海市民及常住人口符合準(zhǔn)入條件，對房源數(shù)量的需求將非常大。

　　參與意見征詢的一位政府內(nèi)部人士向記者表示，目前這一準(zhǔn)入條件并不是最終版本，但有必要限定申請人的收入狀況，否則將那些收入相對較高、有能力購買商品房的人也納入公共租賃房保障體系，這不符合“保障性住房”的政策初衷，同時房源需求過大對政府財政也將造成極大壓力。在后續(xù)的征求意見及修改中，準(zhǔn)入條件應(yīng)當(dāng)進一步完善細化，同時各區(qū)(縣)也可根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟情況制定具體的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，并可適時調(diào)整，及時應(yīng)向社會公布。

　　退出機制|

　　租期最短2年最長5年

　　有進入，就有退出，不論是經(jīng)濟適用房的租賃房源，還是公共租賃住房，如何設(shè)立科學(xué)有效的退出機制，是該住房保障制度能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵問題。否則只進不退，再多房源都不夠，制度將面臨難以為繼的窘境。

　　在“租賃管理”這部分中，《意見》明確規(guī)定，“公共租賃住房的租賃雙方應(yīng)簽訂租賃合同，一般應(yīng)使用《上海市公共租賃住房租賃合同》(示范文本)。租賃合同期限一般不低于2年，合同到期仍需租賃的，運營機構(gòu)應(yīng)重新對承租人進行資格審核，符合條件的可續(xù)簽定，租賃總年限一般不超過5年。單位集體租賃的，出租人應(yīng)與用人單位和承租人簽訂租賃合同。”

　　同時，根據(jù)《意見》，“嚴格按租賃合同約定進行租賃管理，按約定應(yīng)退出而不退出的承租人，可由用人單位協(xié)同督促退出，對確有特殊困難的，給予一定期限的過渡期;拒不退出的，應(yīng)按合同約定收取違約金，并可采取在適當(dāng)范圍公告通報、納入誠信記錄系統(tǒng)、5年內(nèi)不得享受本市住房保障政策等措施，必要時可通過司法程序解決。”#p#分頁標(biāo)題#e#

　　公共租賃住房承租人有下列行為之一的，將被解除或終止租賃合同，收回住房，包括：將所承租的公共租賃住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的;擅自改變承租住房居住用途的;購買住房或享受其它住房保障政策等。

　　同時，《意見》提出，市區(qū)(縣)應(yīng)建立上海全市聯(lián)網(wǎng)的公共租賃住房服務(wù)信息平臺，對符合條件的申請人信息進行公示，同時與房地產(chǎn)租賃合同備案登記系統(tǒng)相連通，形成完整的全市住房租賃服務(wù)的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，發(fā)布房源信息、提供租賃服務(wù)、實行監(jiān)督管理。

　　對上述種種，有政府人士表示，要建立有效的退出機制，首先必須要建立一套審核機制。“雖然初步方案規(guī)定須經(jīng)申請人所在單位蓋章確認，交相關(guān)運營機構(gòu)審核，區(qū)(縣)住房保障機構(gòu)還應(yīng)對申請審核情況進行抽查，但審核周期、監(jiān)督管理等能否形成一套行之有效的制度，這是退出機制能夠起效的關(guān)鍵。”該人士認為，如果退出機制失靈，制度很難持續(xù)發(fā)展。

　　房源籌集|

　　可從經(jīng)適房轉(zhuǎn)換而來

　　大量的公共租賃房源從哪里來?《意見》規(guī)定，公共租賃住房運營機構(gòu)可通過七條途徑籌措房源，包括：

　　1、結(jié)合舊城區(qū)改造、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大型居住社區(qū)建設(shè)等項目，單獨選址、集中新建的;

　　2、從新建、配建的經(jīng)濟適用住房和其它保障性住房中，經(jīng)規(guī)定程序批準(zhǔn)轉(zhuǎn)化的;

　　3、利用單位(各類經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)園區(qū))自用土地建造的;

　　4、按規(guī)定，綜合利用農(nóng)村集體建設(shè)用地，適用集中新建的;

　　5、對于因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市結(jié)構(gòu)調(diào)整而閑置的廠房、倉庫、辦公等非居住用房進行改建或非永久性改造的;

　　6、收購或代理經(jīng)租市民或社會機構(gòu)閑置的存量住房;

　　7、積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或社會機構(gòu)定向投資建設(shè)和提供房源;

　　8、其它方式籌集的房源。

　　相關(guān)內(nèi)部人士告訴記者，從政府操作層面來看，目前最可行的途徑是將經(jīng)濟適用房通過一定程序批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)化為公共租賃房。另外，雖然《意見》未提及，但該人士建議，各區(qū)的動遷配套商品房尚未出售的，也可以作為短期內(nèi)出租的公共租賃房房源。“向市民收購閑置存量住房的途徑基本不可行，政府不可能跟一家家小房東去談收購或代理價格。”該人士指出。

　　同時根據(jù)《意見》，公共租賃住房房源還須符合一定要求，主要為成套小戶型住宅或集體宿舍，套均建筑面積一般控制在40-50平方米，在使用前可進行簡易的裝修，配置必要的家具和家用電器等設(shè)備。在新建的公共租賃住房、特別是集體宿舍中，根據(jù)實際情況可以適度增加建筑容積率和建筑覆蓋率;有條件的公共租賃住房建設(shè)項目中可配套一部分商業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施。