包頭市住宅區物業管理條例

　　(1999年9月22日包頭市第十一屆人民代表大會常務委員會第十次會議通過　1999年11月29日內蒙古自治區第九屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準)

　　第一章　總　則

　　第二章　業主管理權

　　第三章　物業管理企業

　　第四章　物業管理

　　第五章　物業維修基金及管理服務費

　　第六章　法律責任

　　第七章　附　則

第一章　總　則

　　第一條　為了規范住宅區物業管理，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持清潔優美、舒適方便、文明安全的生活環境，根據國家有關規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于本市市區、白云鄂博礦區、石拐礦區、沙河鎮、金山鎮、薩拉齊鎮、百靈廟鎮。

　　本條例所稱住宅區是指以住宅房屋為主，兼有非住宅房屋，并有相應配套的共用設施、設備，建筑面積在2萬平方米以上的居民生活區。

　　本條例所稱住宅區物業(以下簡稱物業)，是指住宅區內的建筑物及其附屬設施、設備和相關場地。

　　本條例所稱業主，是指物業的所有權人。

　　本條例所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的人。

　　本條例所稱物業管理，是指物業管理企業受業主委員會委托按照物業管理委托合同對物業進行修繕、維護和與之相關的服務活動。

　　本條例所稱物業管理企業，是指依法設立從事物業管理服務的企業法人。

　　第三條　新建住宅區應當實行物業管理，已交付使用的住宅區應創造條件逐步實行物業管理。

　　第四條　物業管理實行業主自治管理和委托物業管理企業專業管理相結合的原則。

　　第五條　市人民政府房產行政主管部門主管全市物業管理工作。

　　市區物業管理工作的管理職權范圍，由市人民政府確定。

　　旗、縣、郊區、礦區的物業管理工作，由當地人民政府房產行政主管部門管理，業務受市房產行政主管部門的指導和監督。

　　街道辦事處和公安、物價、建設、環保、供電、郵政、電信等有關部門依照各自職責，配合房產行政主管部門做好與物業管理相關的工作。

第二章　業主管理權

　　第六條　業主依法享有對物業共有部分和共同事務進行管理的權利，并承擔相應的義務。

　　業主的主要權利：

　　(一)參加業主大會；

　　(二)享有業主委員會的選舉權和被選舉權；

　　(三)表決通過業主公約和業主委員會章程；

　　(四)監督業主委員會的管理工作；

　　(五)其他。

　　業主的主要義務：

　　(一)執行業主大會和業主委員會的有關決議、決定；

　　(二)遵守業主公約；

　　(三)遵守物業管理的制度、規定；

　　(四)按時交納應付的物業管理、維修等費用；

　　(五)其他。

　　第七條　業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主人數較多的，應當由業主大會醞釀，確定比例推選業主等有關部門依照各自職責，配合房產行政主管部門做好與物業管理相關的工作。

　　召開業主大會或者業主代表大會，須有過半數業主或者業主代表出席。業主大會或者業主代表大會作出決定，應當經全體業主或者全體業主代表過半數通過。

　　業主出席業主大會，按照建筑面積擁有投票權，每25平方米有一投票權，每增加25平方米，增加一投票權。居住直管公房和單位自管公房的非業主使用人應當與業主各有百分之五十的投票權。

　　業主大會或者業主代表大會每年至少召開一次，經百分之二十以上業主或者業主代表提議，應當召開業主大會或者業主代表大會。

　　業主大會或者業主代表大會應當邀請管區公安部門、居民委員會等有關部門的代表列席。

　　第八條　業主大會或者業主代表大會行使下列職權：

　　(一)選舉、罷免業主委員會委員；

　　(二)審議通過業主委員會章程和業主公約；

　　(三)聽取和審議物業管理服務工作報告；

　　(四)決定維修基金使用計劃、批準《物業管理委托合同》等有關業主利益的重大事項；

　　(五)決定所在物業管理區域公共性服務項目及服務標準；

　　(六)其他。

　　第九條　住宅區共用設施、設備配套齊全，維修基金已到位，公有房屋出售建筑面積達到百分之三十以上或者新建房屋出售、出租建筑面積達到百分之五 十以上的，房屋出售、出租單位應當在房產行政主管部門和街道辦事處的指導下，組織召開第一次業主大會或者業主代表大會，實行物業管理。

　　達到上述條件，房屋出售、出租已滿兩年的，必須實行物業管理。

　　第十條　業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生。業主委員會委員應當由業主擔任。可連選連任。業主委員會由5至15人組成。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中選舉產生。

　　第十一條　業主委員會應當自選舉之日起15日內，持下列文件向房產行政主管部門申請登記：

　　(一)業主委員會登記申請表；

　　(二)業主委員會委員名單及身份證明；

　　(三)業主委員會章程。

　　對符合條件的，房產行政主管部門應當自受理之日起15日內予以登記。

　　第十二條　業主委員會職責：

　　(一)召集和主持業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施情況；

　　(二)草擬業主公約、業主委員會章程草案、修訂草案，并報業主大會通過；

　　(三)依據本條例第八條第(五)項的決定，公開招標選聘一個物業管理企業，簽訂《物業管理委托合同》；

　　(四)聽取業主、使用人的意見和建議，監督檢查物業管理委托合同的執行情況；

　　(五)督促業主和使用人履行業主公約；

　　(六)審核物業維修基金計劃，對維修基金的使用情況進行檢查和監督；

　　(七)接收和管理房屋共用部位和共用設施、設備；

　　(八)審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃；

　　(九)業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。

　　第十三條　業主大會或者業主代表大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規、規章相抵觸。

　　第十四條　業主委員會、物業管理企業應當協助居民委員會依照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規定，開展與物業管理有關的工作。

　　第十五條　物業管理區域由房產行政主管部門按照規劃要求，兼顧建筑物與共用設施、設備的相關情況，本著有利于物業管理規?；洜I、專業化經營發展的原則劃定。

　　第十六條　物業管理用房，由開發建設單位、公有住房出售單位按房屋建筑面積的千分之一無償提供，但不得低于40平方米。產權屬全體業主共有。

　　業主委員會與物業管理企業解除合同后10日內，物業管理用房應當交還業主委員會。

第三章　物業管理企業

　　第十七條　申請從事物業管理，應當通過市房產行政主管部門的資質認證，取得資格后，按照法律、法規的規定辦理有關手續。

　　第十八條　申請物業管理企業資質應當具備下列條件：

　　(一)有自己的名稱和組織機構；

　　(二)物業管理企業章程；

　　(三)有固定的經營場所；

　　(四)有初級以上的工程、經濟、會計等專業技術人員各一名以上；

　　(五)注冊資金10萬元以上；

　　(六)法律、法規規定的其他條件。

　　第十九條　物業管理企業從事物業管理，應當與業主委員會簽訂《物業管理委托合同》。合同自生效之日起15日內報房產行政主管部門備案。

　　物業管理企業可以接受業主、使用人的委托從事特約服務。

　　第二十條　對從事物業管理的人員應當進行崗位培訓，持證上崗。

　　第二十一條　物業管理企業的權利：

　　(一)按照簽訂的《物業管理委托合同》，實施管理；

　　(二)制定物業管理的具體規則；

　　(三)收取物業管理服務費；

　　(四)制止違反物業管理規定和業主公約的行為；

　　(五)選聘專營公司承擔專項經營業務；

　　(六)按法律、法規和有關規定從事經營活動。

　　第二十二條　物業管理企業的義務；

　　(一)全面履行《物業管理委托合同》；

　　(二)接受房產行政主管部門的管理和有關行政部門的指導、監督；

　　(三)接受居民委員會、業主委員會或者業主的監督；

　　(四)重大物業管理措施提交業主委員會審議；

　　(五)按照季度向業主委員會報告物業維修基金及公共性服務費使用情況；

　　(六)協助有關部門開展社區活動。

　　第二十三條　物業管理企業資質實行年檢和等級升降制度。

第四章　物業管理

　　第二十四條　房屋出售后至業主委員會成立前的物業管理，由房屋出售、出租單位負責，但不得使用物業維修基金。

　　第二十五條　房屋出售、出租單位除按照規定必須移交有關專業部門管理的共用設施、設備外，不得出讓、轉讓房屋共用部位和其他共用設施、設備的所有權。業主委員會成立后，全部移交業主委員會。

　　第二十六條　業主轉讓或者出租房屋，應當將業主公約作為房屋轉讓合同或者租賃合同的附件。

　　房屋轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內，應當將轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業管理企業。

　　第二十七條　實施物業管理的住宅區，由開發建設單位向業主委員會移交下列工程建設資料：

　　(一)物業管理區域的規劃圖、竣工總平面圖；

　　(二)單體建筑、結構、設備竣工圖；

　　(三)地下管網圖；

　　(四)土地使用證書；

　　(五)其他有關資料。

　　以上工程建設資料應當由業主委員會委托房產行政主管部門代管。

　　第二十八條　物業使用中不得有下列行為：

　　(一)改變、損壞房屋外貌、承重結構；

　　(二)占用共用部位，拆除、改裝、損壞共用設施、設備；

　　(三)毀壞花草樹木；

　　(四)亂倒垃圾、亂扔雜物；

　　(五)亂設攤點；

　　(六)不在指定地點存放車輛；

　　(七)在建筑物、構筑物上亂貼、亂涂、亂畫；

　　(八)違反有關規定存放易燃易爆物品、排放有毒有害氣體，發出超過規定標準的噪音；

　　(九)法律、法規禁止的其他行為。

　　第二十九條　任何單位和個人不得改變按照規劃建設的住宅、公共建筑和共用設施、設備的使用性質。

　　第三十條　任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路和場地時，應當與業主委員會或者物業管理企業簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀。遇有工程搶險，可先行施工，補簽協議。

　　第三十一條　供電、供水、供熱、燃氣、排水、郵政、電信、有線電視、綠化、環衛等專業部門對住宅小區共用設施、設備的管理與物業管理企業的職責分工，依照有關法律、法規、行政規章的規定執行，法律、法規、行政規章沒有規定的，按照下列規定執行：

　　(一)共用設施、設備無償移交或者協商移交專業管理部門的，由接收方負責；

　　(二)共用設施、設備未移交的部分，房屋出售、出租單位已按照規定繳交維修基金的，由業主委員會委托的物業管理企業負責；

　　(三)沒有明確界定的，由市人民政府規定。

第五章　物業維修基金及管理服務費

　　第三十二條　公有房屋和新建房屋出售后都應當建立房屋共用部位、共用設施、設備維修基金(以下簡稱維修基金)。

　　維修基金專項用于房屋共用部位、共用設施、設備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　第三十三條　維修基金提取方式如下：

　　(一)新建房屋出售時，房屋出售單位按照售房款百分之二的比例向購房者代收，不計入銷售收入；

　　(二)公有房屋購房者按照購房款百分之二的比例向房屋出售單位繳交，不計入銷售收入；

　　(三)已售商品房未向購房者收取百分之二維修基金的，由開發建設單位按照住宅建設總投資額的百分之一點五提??；

　　(四)公有房屋出售單位按照售房款百分之二十的比例提取。

　　第三十四條　維修基金由房產行政主管部門代管，專戶存儲，利息收益補充維修基金。

　　維修基金屬全體業主共有，按棟立賬，按戶核算。動用此項基金由物業管理企業做出計劃，經業主委員會審核，報業主大會或者業主代表大會批準，房產行政主管部門審定后使用。并接受財政、審計等有關部門的監督。

　　第三十五條　市人民政府每年應當從城市維護費中安排一定數量經費，劃撥市房產行政主管部門，用于下列項目：

　　(一)與區級人民政府的城市維護費匹配使用，用于已交付使用的住宅區的治理改造；

　　(二)用于未售市直管公房的維修費補貼。

　　第三十六條　物業維修基金的具體管理辦法，由市人民政府規定。

　　第三十七條　房屋自用部位和自用設備的維修更新費用由業主承擔。

　　第三十八條　業主轉讓房屋所有權時，結余的維修基金不予退還，隨所有權同時過戶。因拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，維修基金余額按照個人繳交比例退還業主。

　　第三十九條　已交付使用的住宅區實行物業管理，需要治理改造、補建配套設施的，其費用由市、區人民政府組織原開發建設單位、原產權單位、市政公用專業單位籌集。無法組織籌集的，由市、區人民政府負責。

　　第四十條　物業管理公共性服務費可由下列項目構成：

　　(一)管理服務人員的工資和按照規定提取的福利費；

　　(二)共用設施、設備的運行及保養費用；

　　(三)清潔衛生費；

　　(四)綠化管理費；

　　(五)保安費；

　　(六)用于物業管理的固定資產(無償提供的管理用房除外)折舊費。

　　本條(二)、(三)、(四)、(六)項所稱費用支出是指除工資及福利費以外的物資消耗費用。

　　第四十一條　物業管理公共性服務費的收費標準應當遵循合理、質價相符和與社會經濟發展水平相適應的原則。市房產行政主管部門在廣泛征求意見的基 礎上，經過科學論證，制定公共性服務標準和公共性服務項目勞務定額、物資消耗定額。市房產行政主管部門依據上述標準和定額及有關規定區別住宅房屋與非住宅 房屋提出公共性服務項目指導價。物價行政主管部門應當經過聽證程序后，批準執行。特約服務費的收費標準由物業管理企業與業主、使用人協商定價。

　　第四十二條　物業管理公共性服務費由業主、使用人交納，按照房屋建筑面積計收。對城鎮最低生活保障線以下的特困居民，市人民政府應制定具體減免政策。

　　空置、閑置房屋的公共性服務費按照所在物業管理區域同類房屋收費標準的百分之五十計收。

　　第四十三條　物業管理企業應當公布經招標確定的公共性服務項目、服務標準、項目收費標準和按建筑面積計算的收費標準。未實施服務的項目不準收費。按照本條例已向業主、使用人收取物業管理公共性服務費的，任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

第六章　法律責任

　　第四十四條　房產行政主管部門應當接受違反本條例的投訴，并自受理投訴之日起10日內答復投訴人。

　　第四十五條　業主、使用人、物業管理企業、開發建設單位之間發生糾紛，當事人可以通過協商或者調解解決，協商、調解不成的，可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。

　　第四十六條　違反本條例第二十八條第(一)、第(二)項、第二十九條、第三十條規定的，由業主委員會或者授權的物業管理企業予以制止，責令其限 期改正，恢復原狀；逾期不改正的，由物業管理企業恢復原狀，所需費用以及對他人造成的損失，由責任人承擔；情節嚴重的，由房產行政主管部門處以500元以 上2000元以下罰款。

　　違反本條例第二十八條第(三)、第(四)、第(五)、第(六)、第(七)、第(八)項規定的，由業主委員會或者授權的物業管理企業予以制止，責令其限期改正或賠償損失；逾期不改正的，由物業管理企業恢復原狀，所需費用由責任人承擔。

　　第四十七條　房屋出售、出租單位未按要求召開第一次業主大會或者業主代表大會，由房產行政主管部門責令其限期召開；在限期內拒不召開的，可以處以5000元以上10000元以下罰款。

　　第四十八條　房屋出售、出租單位違反本條例第二十五條規定的，由房產行政主管部門責令其限期收回，并處以10000元以上30000元以下罰款。

　　第四十九條　房屋出售、出租單位在移交物業時不按照規定提供物業管理用房的，由房產行政主管部門責令其限期提供，并處以10000元以上30000元以下罰款；逾期仍不提供的，應當申請人民法院強制執行。

　　第五十條　房屋出售、出租單位未按照規定交付物業維修基金的，由房產行政主管部門責令其限期交付，并處以1000元以上5000元以下罰款。

　　擅自動用物業維修基金的，除本金、收益限期歸還外，并處以違法金額百分之五的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十一條　物業管理企業違反本條例規定，有下列行為之一的，由房產行政主管部門責令其限期改正，賠償損失；并可視情節輕重，處以1000元以上5000元以下罰款，直至降低其資質等級或者吊銷其物業管理資質證書。

　　(一)建筑物及共用設施、設備不按期修繕或者養護、維修不當，造成損失的；

　　(二)擅自改變物業管理區域共用部位、共用設施、設備用途的；

　　(三)不按照資質管理規定從事物業管理服務的；

　　(四)內部制度不健全，管理混亂，不按照規定提供服務的；

　　(五)不履行《物業管理委托合同》規定的其他義務的；

　　(六)物業管理委托合同終止或解除后，不按照規定辦理清退或者移交手續的。

　　第五十二條　不具有物業管理資質的企業從事物業管理活動的，由房產行政主管部門責令其停止非法物業管理活動，沒收其非法收入，并處以10000元以上30000元以下罰款。

　　取得物業管理資質，不辦理相關手續的，由有關行政主管部門按照規定予以處罰。

　　擅自擴大收費范圍，提高收費標準的，由物價行政主管部門予以處罰。

　　第五十三條　業主大會或者業主代表大會、業主委員會違反本條例作出的決定，由房產行政主管部門予以糾正。

　　第五十四條　業主、使用人違反本條例規定，不按照約定交納物業管理、維修等應付費用的，物業管理企業可以催繳，限期交付。

　　第五十五條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復議或者提起行政訴訟。逾期不申請行政復議，不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第七章　附　則

　　第五十六條　本條例中有關專業用語的含義：

　　(一)自用部位，是指業主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、庭院等。

　　(二)自用設備，是指業主、使用人自用的門窗、衛生潔具、照明設施、采暖散熱片以及通向主管道的供水、排水、燃氣器具等。

　　(三)共用部位，是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體，柱、梁、樓板、屋頂等)，室外墻面、門廳、樓梯間、垃圾道等。

　　(四)共用設施、設備，是指戶外上下水管道、落水管、水箱、加壓泵站、電梯、供電設施、暖氣管線、燃氣管線、消防設施、綠地、道路、路燈、場地等。

　　第五十七條　本條例中《物業管理委托合同》使用國家統一制定的示范文本。

　　第五十八條　本條例自二○○○年三月一日起實施?！栋^市住宅小區物業管理辦法(試行)》同時廢止。