商業銀行推出房貸業務，其社會意義在于幫助老百姓實現購房夢。如果房貸按揭比例大幅下降，將剩下多少工薪階層具備首付能力？

　　本報記者 張煒

　　就在各地商業銀行紛紛提高房貸按揭成數之際，有媒體報道稱，央行擬推新的按揭政策以徹底打壓房價，新政策的核心是將購房首付款比例從目前的最低2成，提高到4至5成。

　　此消息引起輿論嘩然，央行有關人士在接受媒體采訪時表示，央行并沒有發布相關消息，相關說法不過是市場人士的臆測。但也有報道透露，央行確有可能出臺相關指導意見，建議商業銀行上調部分按揭購房的首付比例至3到4成，但5成的說法有點夸大。據稱，央行將于本周邀請多家房地產公司開會，商議“房貸首付”問題。

　　顯而易見，房貸首付提高至5成的傳聞，在如今這個價格一直高居不下的房地產市場中非常敏感。至今，政府已多次通過利率杠桿來影響樓市。2004年10月和2006年4月先后兩次加息，2005年3月央行取消了房貸優惠利率，5年以上房貸利率已由2004年10月前的5.04%調整為目前的6.39%。可從加息對樓市的調控作用看，遠低于政府與老百姓的初衷。拿上月加息來說，不少開發商認為加息對樓市沒有太大影響。有開發商稱，加息對購房者心理的影響，大于其對房地產市場的實際影響。0.27%的加息幅度，對購房者來說，每月只是增加了幾百元的利息支出。

　　可如果把貸款購房首付比例提高至5成，對樓市無疑是一場不小的“地震”。試想一下，購買一套總價80萬元的商品房，公務員、律師、教師等優質客戶現在只需首付16萬元，而提高至5成就意味著首付40萬元。從首付16萬元升至40萬元，將使多少人推延購房？多少投資性購房需求銳減？開發商豈不是經歷市場風云突變。據稱，像這種提高首付的“殺手锏”，臺灣地區曾經用過。臺灣房地產價格經歷三輪火爆上漲后上漲了3.8倍，首付比例提高至5成后，樓市持續低迷了13年。

　　然而，央行若將房貸按揭降至5成，恐怕開發商、商業銀行、急欲購房者都不情愿看到，只有買不起房又痛恨房價高企的人或許會鼓掌。開發商不情愿，是因為首付比例提高直接導致購買力下降，市場供需發生逆轉；商業銀行不情愿，是因為房貸業務萎縮已經導致滬上中資銀行消費信貸余額全面下降，房貸比例下降將“雪上加霜”；急欲購房者不情愿，是因為其圓購房夢將不得不推遲，尤其是新婚購房族將“愁眉不展”。

　　銀行業的個人房貸壞賬率呈上升趨勢，去年3月末，上海中資銀行個人住房不良貸款率達0.41%；今年3月末，個人住房不良貸款余額已攀升至16.7億元，不良貸款率增至0.68%。但個人房貸相對其它貸款業務較安全，且貸款抵押物清晰。降低房貸比例看似降低壞賬風險，但對銀行來說卻是得不償失。

　　在銀行業存差不斷放大的背景下，商業銀行肯定不愿意個人房貸業務再因政策因素而縮量。事實上，商業銀行一直在盡可能做大房貸業務。上月以來，滬上不少銀行調高了中介返點額度。此前業內曾有過不成文的約定，即返點最高不超過5‰。但中行給中介的返點已提高至8‰，原來沒有返點的交行也打算跟進。返點額度的提高，表現出商業銀行對個人房貸業務勢在必爭。

　　其實，房貸按揭成數是否有必要下降，需要從兩個角度考慮。其一，若是為了降低商業銀行房貸壞賬風險，不必由2成急劇提高至5成。不少人認為，目前的房價較高，投資性購房資金鏈危險也較大，因而銀行紛紛把按揭提高至8成潛藏較大風險。如果是為了控制個人住房不良貸款放大風險，房貸比例由8成降至7成即收效頗大。其二，若出于打壓房價目的，完全不必簡單地從按揭成數“下手”。調控房價的手段還有不少，如對多套購房者征收物業稅等，亦可以擠掉樓市中的泡沫。

　　商業銀行推出房貸業務，其社會意義在于幫助老百姓實現購房夢。如果房貸按揭比例降至5成，將剩下多少工薪階層具備首付能力？房價或許會下降，但房價下降后的5成首付支出，仍可能高于目前房價下的2成首付支出。老百姓因此無緣購房，商品房為高收入者專用，將引發一系列新的經濟問題和社會問題。#p#分頁標題#e#

　　若房價下降后的5成首付相抵現在的2成首付，房地產市場的跌落也過猛了。那樣的話，銀行存量房貸不良貸款率肯定急升，整個國民經濟都可能受到較大沖擊。因而，將房貸按揭降至5成作為打壓房價的猛藥，其設想過于徹底，受打壓的將首先包括銀行。