1、 現(xiàn)行會計準(zhǔn)則關(guān)于房地產(chǎn)的規(guī)定（一）現(xiàn)行會計準(zhǔn)則關(guān)于固定資產(chǎn)的規(guī)定《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》第5條規(guī)定：“固定資產(chǎn)的組成部分使用壽命不同或者為不同地區(qū)的企業(yè)提供經(jīng)濟利益的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定處理：不同的折舊率或者折舊方法，應(yīng)當(dāng)分別使用。各組成部分應(yīng)當(dāng)確認為一項固定資產(chǎn)結(jié)合房產(chǎn)稅的描述性概念，納稅人可以按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，將中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯等部分資產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)，而不是房地產(chǎn)，并計算為固定資產(chǎn)。根據(jù)稅法規(guī)定，這些商品應(yīng)該是房地產(chǎn)的一部分，成為房地產(chǎn)稅的征稅對象。按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)將“租賃建筑物”列為“投資性房地產(chǎn)”，這使得稅務(wù)機關(guān)在按租金收入計算征收房地產(chǎn)稅時，不必對可能計入“固定資產(chǎn)-房屋建筑物”的出租房地產(chǎn)進行排除和計算，便于稅務(wù)機關(guān)管理。對于“投資性房地產(chǎn)”產(chǎn)生的相關(guān)收入，企業(yè)一般將租金收入列為“其他營業(yè)收入”，這是稅務(wù)機關(guān)根據(jù)租金收入計算征收房產(chǎn)稅的依據(jù)。（3） 現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)中土地使用權(quán)與固定資產(chǎn)的關(guān)系。通常情況下，當(dāng)“固定資產(chǎn)-房屋建筑物”科目的余額不包括“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”的價值時，企業(yè)將按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，分別按固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)對房屋和土地使用權(quán)進行后續(xù)計量。二是現(xiàn)行準(zhǔn)則對房地產(chǎn)稅計征依據(jù)的影響（1）對按租金收入征收房地產(chǎn)稅的影響現(xiàn)行準(zhǔn)則對按租金收入征收房地產(chǎn)稅的影響主要在于會計主體的變化，即：，出租房屋已由以前的“固定資產(chǎn)”改為現(xiàn)在的“投資性房地產(chǎn)”核算。計稅基礎(chǔ)一般仍反映在“其他營業(yè)收入”中，對房產(chǎn)稅的征收影響不大。（2） 按應(yīng)稅價值征收房地產(chǎn)稅的影響。在確定房地產(chǎn)稅的計稅價值時，如果計稅基礎(chǔ)包括土地使用權(quán)價值，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)將土地使用權(quán)價值納入計稅價值。現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，土地使用權(quán)和房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)分開處理。一般來說，土地使用權(quán)不再是房地產(chǎn)價值的一部分。如果稅務(wù)機關(guān)仍按屬于房地產(chǎn)的“固定資產(chǎn)房屋建筑物”結(jié)余征收房地產(chǎn)稅，稅額將大大降低，這將直接影響房地產(chǎn)稅的征收規(guī)模。據(jù)測算，土地使用權(quán)價值占土地使用權(quán)價值與房地產(chǎn)初始入賬成本之和的比例不低于10%，不容忽視。而且，隨著土地價值的升值，土地使用權(quán)價值所占的比重將進一步擴大。如果房地產(chǎn)稅的計稅價值不包括土地使用權(quán)的價值，對房地產(chǎn)稅的影響不堪設(shè)想。

房地產(chǎn)的計稅價值是否應(yīng)包括土地使用權(quán)的價值？稅法對此沒有明確規(guī)定，但筆者從稅法對不動產(chǎn)的描述性概念入手，參照原會計準(zhǔn)則對不動產(chǎn)會計內(nèi)容的推定，認為不動產(chǎn)的計稅價值應(yīng)包括土地使用權(quán)價值。第三，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)下房地產(chǎn)稅的管理依據(jù)要點。除了對已入賬的房地產(chǎn)進行管理外，還應(yīng)進行納稅人房地產(chǎn)稅征收范圍的確定。未經(jīng)納稅人核算的房地產(chǎn)也應(yīng)納入征收范圍，不屬于房地產(chǎn)稅征收對象的建筑物應(yīng)予剔除。（2） 按價值計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的確定。按計稅價值計稅的房地產(chǎn)，將房地產(chǎn)原值、房地產(chǎn)附屬設(shè)施價值、應(yīng)當(dāng)分攤的土地使用權(quán)價值相加，確定房地產(chǎn)稅的余值。（3） 根據(jù)房產(chǎn)租金確定征收房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。根據(jù)從房產(chǎn)租賃收入中征收房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，需要參考納稅人投資性房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的收入賬戶以及相關(guān)房屋租賃合同。現(xiàn)行會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)稅征收的影響，在于是否應(yīng)將土地使用權(quán)價值作為房地產(chǎn)稅稅收價值的一部分，以及如何將土地使用權(quán)價值分配給房地產(chǎn)稅稅收價值。針對房地產(chǎn)稅征收的主要矛盾，筆者對房地產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)提出如下設(shè)想：（1）根據(jù)現(xiàn)行準(zhǔn)則的口徑，縮小稅法與會計準(zhǔn)則的差異，我們可以考慮將房地產(chǎn)稅的規(guī)定與現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)合并。具體做法是：在保持不動產(chǎn)概念基本不變的基礎(chǔ)上，以納稅人在“固定資產(chǎn)-房屋建筑物”中核算的不動產(chǎn)稅額為該不動產(chǎn)所屬部分的余額。此時，納稅人的“固定資產(chǎn)”屬于不動產(chǎn)的一部分，無論是否包括土地使用權(quán)價值，都是以納稅人的會計核算為依據(jù)征收和管理不動產(chǎn)稅的。這種方法的優(yōu)點是稅收征管成本低，缺點是計稅依據(jù)會受到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的限制，可能被納稅人用來逃避部分納稅義務(wù)。為了突出稅收的基本功能，保證房地產(chǎn)稅的稅基，應(yīng)合理地將土地使用權(quán)價值分攤到房地產(chǎn)稅價值中。實踐中的分攤方式有很多，如將土地使用權(quán)價值分攤到房地產(chǎn)上，按房地產(chǎn)建筑面積比例分攤，按房地產(chǎn)投影面積比例分攤，按房地產(chǎn)價值比例分攤等。選擇適當(dāng)?shù)姆謹偡绞剑骖櫺屎凸剑浞煮w現(xiàn)稅法的公平性、嚴肅性和統(tǒng)一性。但需要加強立法工作，即盡快出臺政策法規(guī)，統(tǒng)一土地使用權(quán)價值的比例和標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)稅是房產(chǎn)稅的一種，但稅法對房產(chǎn)的描述性規(guī)定并不是特別嚴格，因此在實踐中很容易與納稅人在房產(chǎn)稅的征收范圍上產(chǎn)生分歧。筆者認為，可以考慮將“不動產(chǎn)”改為“不動產(chǎn)”，保持房產(chǎn)稅性質(zhì)不變，土地使用權(quán)價值作為計稅依據(jù)的一部分不會有異議。這樣，既能適應(yīng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的框架，又能使稅務(wù)和企業(yè)雙方的差異最小化，形成和諧的稅收征繳關(guān)系。這樣，由于征稅對象的變化，房地產(chǎn)稅也可以稱為“房地產(chǎn)稅”。以上是小編為您整理的相關(guān)知識。相信通過以上的知識你已經(jīng)有了一個大致的了解。如果您仍然遇到任何更復(fù)雜的法律問題，歡迎您登錄律師網(wǎng)律師在線咨詢。你知道嗎