五大避稅"政變"五大法律提醒"國家六條","細則"規(guī)定,購入未滿五年的商品房轉(zhuǎn)售需全額繳納營業(yè)稅。該規(guī)定實施后，二手房交易市場出現(xiàn)了一些避稅“政變”。從法律的角度看，每一次避稅“巧招”都有法律隱患，不可小打小鬧。1.假禮物而非真貨銷售案：方女士想買一套遠房親戚朱女士的二手房。離五年結(jié)束還有兩年。由于親屬關(guān)系，雙方討論不辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，直接辦理房屋贈與公證。點評：所謂禮品避稅，是指雙方私下進行銷售交易后，以禮品的形式進行變相交易，而不是到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。法律提醒：這種方式實際上是法律上的漏洞，給消費者帶來一定的風(fēng)險。雖然買賣雙方簽訂的贈與協(xié)議具有一定的法律利益，但由于該交易實際上是二手房買賣，法律規(guī)定，雙方應(yīng)當自發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)讓登記。但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記的，買受人未取得合法的房屋所有權(quán)證書。一旦雙方發(fā)生利益糾紛，買方的權(quán)利將得不到保障，最終給消費者帶來損失。如果出賣人將房屋抵押，以贈與的形式出售房屋，三方當事人將形成非常復(fù)雜的法律關(guān)系，買受人的利益將受到嚴重侵害。此外，禮品銷售還存在相當大的法律風(fēng)險。當出現(xiàn)問題時，買家往往不得不遭受“愚蠢的損失”。這是因為中國合同法規(guī)定，“捐贈財產(chǎn)有瑕疵的，捐贈人不承擔責(zé)任”，即買受人取得財產(chǎn)后出現(xiàn)質(zhì)量問題的，不受法律保護，很難向房屋所有人要求賠償。此外，買受人還應(yīng)當承擔贈與人撤銷贈與和不履行贈與義務(wù)的風(fēng)險。此外，如果私人交易被發(fā)現(xiàn)，雙方應(yīng)承擔法律責(zé)任并繳納稅款和罰款，這對雙方來說都是不值得的損失。2.提前支付房價并等待五年后轉(zhuǎn)讓的案例：劉先生想在大觀買一套總價60萬元的房子，因為房子要再等六個月才能轉(zhuǎn)讓五年。為了避免繳納營業(yè)稅，雙方私下約定劉先生將向房東支付25萬元的首期款。房東收到首期款后，首先將房屋鑰匙交給劉先生，六個月后雙方正式簽訂合同。點評：這種“私訂終身”避稅是指買賣雙方協(xié)商房價后，房主先將房產(chǎn)證交給買方。買房人付清大部分房款后，房主轉(zhuǎn)動鑰匙讓買房人住在房子里。雙方同意在房齡達到五年后辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，以避免稅費。法律提醒：從法律角度來看，這種方法風(fēng)險很大，因為房產(chǎn)證仍然歸原所有人所有，所以業(yè)主可以通過掛失的方式取消原房產(chǎn)證。辦理新證后，一房兩賣，或因債務(wù)被法院查封，可能引發(fā)糾紛。當所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，房價也會發(fā)生變化。如果增加幅度很大，房主寧愿支付違約金也不愿出售，買家只能再次選擇房子。3.在合同價格的下端寫一個案例：王女士在中介的推薦下，看中了鳳棲商務(wù)區(qū)一棟總價260萬元的毛坯房。為了避免因高稅收而降低稅基，王女士私下與房東協(xié)商并簽訂了兩份合同，230萬元寫入正式合同，另外30萬元以精裝維修費的名義支付給房東。備注：這種“a>陰陽合同”避稅方式是指在房屋買賣合同中，買賣雙方協(xié)商后填寫較低的房價，這樣稅基會較小，稅額會減少。法律提醒：在二手房交易中，使用“陰陽合同”不利于買方的再交易。一旦購房者再次轉(zhuǎn)讓房屋，他將面臨兩個問題：第一，由于購房價格較低，房屋出售時的估價將相應(yīng)降低；第二，由于購買價格較低，銷售價格和購買價格之間的差額將相對較大，并且將再次繳納稅款。簽訂“陰陽合同”對買賣雙方都有風(fēng)險。對于賣方而言，風(fēng)險在于買方可能會威脅向房屋委員會提交的合同，并在辦理過戶手續(xù)后要求賣方降低房屋銷售價格。對于買方而言，風(fēng)險在于，如果買方在轉(zhuǎn)讓前支付了房價，而賣方違約不出售，但只支付了房屋委員會簽署的合同中規(guī)定的價格，買方將在沒有充分證據(jù)的情況下遭受巨大損失