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寧波
什么樣的購房合同屬于無效
非房屋產權人出賣該房屋
有的房屋出賣人并不是房屋的產權人，而是出賣了他人的房屋，事后又不能得到房屋產權人的同意。這種情況法律上稱為無權處分。
出賣共有房屋未經其他共有人同意
1、因婚姻關系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產權登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋;
2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產析產，其房屋產權應為繼承人共有;
3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據拆遷補償協議，被補償人為家庭中的數人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋;
4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。
共有房地產，未經其他共有人書面同意的不得轉讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。
無民事行為能力人：不滿十周歲的未成年人;不能辨認自己行為的精神病。
限制民事行為能力人：年滿14周歲未滿16周歲的人、又聾又啞的人或者盲人、患有間歇性精神病的人。
上述人進行房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，獨立簽訂房屋買賣合同屬無效合同。
侵犯承租人優先購買權，合同無效
出租人出賣租賃房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件(房價、交付期限和方式)下享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋
被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規劃紅線范圍內的房屋等等。
以欺詐、脅迫、乘人之危、損害集體利益為手段或結果的房屋買賣合同無效
未簽訂正式的書面合同
當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。
二手房買賣合同無效怎么辦?
合同被確認無效后，合同尚未履行的，不得履行;正在履行的，應當立即終止履行。對于無效合同造成的財產損失，一般采取如下方法處理：
(一)返還財產。
返還財產是使當事人的財產關系恢復到合同簽訂以前的狀態。可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。當事人依據無效合同取得的房屋，應返還對方;若房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
(二)賠償損失。
沒有過錯的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的損失;雙方都有過錯的，按照責任大小、輕重各自承擔經濟損失中與其責任相適應的份額。
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