商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效，對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)受損方的損害賠償范圍應(yīng)如何確定?較之一般合同有何特殊性?作者通過(guò)近日在司法實(shí)踐中遇到的一起案例，試對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行論述，希望能與大家共同交流、探討。

[案情介紹]

1998年，某市體育局在其所處沿街一側(cè)開(kāi)發(fā)建設(shè)了商住兩用房十套向社會(huì)公開(kāi)出售。為能獲批，體育局當(dāng)時(shí)以學(xué)生公寓的名義進(jìn)行了報(bào)批立項(xiàng)。如此取得開(kāi)發(fā)許可證后，體育局又以商住兩用房的名義以每套24萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給了當(dāng)?shù)厥畱衾习傩眨p方口頭達(dá)成了商品房買(mǎi)賣(mài)合同。購(gòu)房人一次性向體育局實(shí)際繳納了購(gòu)房款24萬(wàn)元，體育局向其開(kāi)具了收據(jù)。此房建成，買(mǎi)主入住以后，體育局又以為買(mǎi)主辦理產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等名義收取了辦證費(fèi)1.5萬(wàn)元。但是，由于起初在報(bào)批手續(xù)上存在的問(wèn)題，雖經(jīng)房主們多次催促，體育局始終未能為房主們辦得任何證照。

無(wú)證居住五年以后，令十戶老百姓意想不到的是，2003年10月，體育局突然通知十戶房主，由于報(bào)批手續(xù)不合法，房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，體育局要將已經(jīng)出售的十套商住樓房全部收回，而十戶房主只能取回當(dāng)時(shí)的購(gòu)房款24萬(wàn)元及辦證手續(xù)費(fèi)1.5萬(wàn)元，限期搬離此房。經(jīng)了解，體育局已將此房又賣(mài)給了另外一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。時(shí)隔五年之久，經(jīng)有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，此房現(xiàn)實(shí)際價(jià)值為73萬(wàn)余元。十戶老百姓面臨被趕出賴(lài)以生存和生活的居住場(chǎng)所，同時(shí)只能拿到相當(dāng)于現(xiàn)實(shí)房屋價(jià)值三分之一的"賠償"，無(wú)奈之下，將體育局告上了法庭，要求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，判令體育局返還購(gòu)房款、辦證費(fèi)及其利息，并按照現(xiàn)房屋的實(shí)際價(jià)值給予賠償;在庭審中，體育局承認(rèn)在當(dāng)時(shí)的賣(mài)房行為中存在著過(guò)錯(cuò)，同意在十戶房主交還房屋的前提下，返還購(gòu)房款、辦證費(fèi)，但認(rèn)為損害的賠償應(yīng)僅包括購(gòu)房款和辦證費(fèi)的利息，而不應(yīng)包括房屋的升值部分。

上述案例中，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后的關(guān)鍵問(wèn)題是，房屋升值部分的歸屬問(wèn)題。對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的受損方損害賠償?shù)姆秶鷳?yīng)包括哪些?房屋升值部分算不算買(mǎi)房人的利益損失?

一、一般合同的無(wú)效，損害賠償范圍如何確定

從理論上說(shuō)，一般合同的損害賠償范圍根據(jù)合同被解除還是被宣告無(wú)效、被撤銷(xiāo)的不同而有所區(qū)別，前者大致應(yīng)包括積極損失和可得利益損失的賠償;而后者則僅限于對(duì)信賴(lài)?yán)鎿p失的賠償。

一般合同解除后的損害賠償采用完全賠償原則，根據(jù)我國(guó)《合同法》113條規(guī)定"當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失"，其賠償范圍不僅應(yīng)包括無(wú)過(guò)錯(cuò)方積極損失的賠償，還應(yīng)當(dāng)包括可得利益損失即期待利益損失的賠償，其結(jié)果是實(shí)現(xiàn)合同如約履行后的狀態(tài)。積極損失的賠償也稱(chēng)為直接損失的賠償，由于它是一種現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)的直接損失，范圍、數(shù)額較易確定，爭(zhēng)議不大。但是，對(duì)可得利益損失的賠償，雖理論界眾說(shuō)紛紜，但在司法實(shí)踐中，要求違約方承擔(dān)可得利益損失的判決已非鮮見(jiàn)。作者認(rèn)為，合同解除后的損害賠償與合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)不同，合同解除并不當(dāng)然具有溯及力，在不具有溯及力的情況下，合同本身是有效的，而可得利益的認(rèn)定基于這種合同有效的前提下，無(wú)過(guò)錯(cuò)方完全有理由要求根據(jù)有效的合同實(shí)現(xiàn)合同完全履行后的狀態(tài)，并且其賠償數(shù)額也可以根據(jù)合同的約定來(lái)確定。當(dāng)然，這里可得利益數(shù)額的確定應(yīng)該根據(jù)《合同法》113條的規(guī)定，嚴(yán)格限制在違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的違反合同所造成的損失的范圍內(nèi)。