基本案情?

某村有一棟已停用多年的村辦廠房。２００１年１２月６日，該村村委會主任王某經村黨小組長會議決定（未召開村民大會），以村委會的名義與鄰村祝某簽訂房屋買賣合同，將廠房作價２萬元賣給祝某。半年后，以黃某為代表的３９０戶村民以房屋買賣合同無效訴諸法院。

?爭議焦點?

黃某等村民認為，根據村民委員會組織法的有關規定，村委會與第三人祝某買賣房屋的行為未經村民大會討論決定，違背了村民的共同意愿，屬任意處分集體財產行為，買賣合同應屬無效。

村委會認為，出賣廠房前已經村黨小組長會議決定，買賣合同有效。另外，黃某等村民起訴村委會，其主體資格不符。

第三人祝某認為，其與村委會沒有存在惡意串通等情況，依照合同法的規定，房屋買賣合同應屬有效，村民不能以合同無效來對抗其善意取得。至于村民認為村委會處分集體所有的財產未經村民大會討論決定，那是村民與村委會之間的事，不能對抗善意的買主。

?法理解析?

一、村委會與他人簽訂房屋買賣合同是否必須經村民大會討論決定

根據村民委員會組織法的有關規定，村民委員會是村民自我管理、教育、服務的基層群眾性自治組織，有權依照法律規定管理村民集體所有的土地和其他財產，但對涉及村民利益的重大事項，必須經村民大會討論決定，方可辦理。本案中，該村村委會在未召開村民會議，未征得多數村民的同意的情況下，將集體所有的廠房出售，超越了法律賦予的權利，損害了村民的切身利益。村委會與祝某簽訂的房屋買賣合同違反了村民委員會組織法的規定，當屬無效。

二、村民代表是否可以起訴村委會

根據村民委員會組織法的規定，村民委員會向村民會議負責并報告工作，有五分之一的村民聯名可以要求罷免村民委員會成員。此外，該法還規定了村民有向鄉（鎮）政府及縣政府等有關部門反映有關情況的權利，但對村委會損害村民利益，村民是否可以起訴沒有明文規定。從法理上講，村民在其利益受到損害時，其有權請求司法保護。物權法（草案）討論稿第五十九條明確規定：“……集體經濟組織的管理人員作出的決定違反法律、章程等有關規定，侵害集體經濟組織成員權益的，該集體經濟組織的成員可以通過訴訟等方式維護集體所有權以及成員的權益”。該案中，村委會在未經村民會議討論決定的情況下，便將廠房出售，違反了法律規定，侵犯了村民的合法權益，村民代表有權向法院起訴村委會。

三、善意取得是否成立

善意取得發端于日耳曼法的“以手護手”原則，即“任意授予他人以占有，除得向相對人請求返還外，對于第三人不得追回，唯得相對人請求損害賠償”。善意取得制度的建立目的在于保護交易安全，賦予善意第三人享有對抗原財產所有人的所有權。善意取得的成立必須具備以下四個要件：１．受讓人在轉讓時不知道或不應當知道轉讓人無處分權；２．以合理的價格有償轉讓；３．轉讓的不動產已登記或轉讓的動產已交付給受讓人；４．法律不禁止或者不限制轉讓。從本案看，作為第三人的祝某，其應當知道，購買村民集體所有的房屋與購買自然人或法人的房屋有所不同，村委會處分房屋必須經村民大會討論決定這一前提程序，其在簽訂合同之前也有義務和責任了解這些情況。綜上，祝某的善意取得不成立。

羅水平