有一則案例:張三與李四簽訂了一個(gè)購房合同,購買李四的一套商品房。問:該套商品房如果已被法院采取查封的強(qiáng)制措施,那么該購房合同的效力問題。《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定,有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。《最高院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋(一)》第四條規(guī)定,合同法實(shí)施以后,人民法院確認(rèn)合同無效,應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定,下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。《最高院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定,合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定”,是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條規(guī)定,正確理解、識別和適用合同法第五十二條第(五)項(xiàng)中的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”,關(guān)系到民商事合同的效力維護(hù)以及市場交易的安全和穩(wěn)定。人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋(二)》第十四條之規(guī)定,注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效;違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。第十六條:人民法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨,權(quán)衡相互沖突的權(quán)益,諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對象等,綜合認(rèn)定強(qiáng)制性規(guī)定的類型。如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對地?fù)p害國家利益或者社會公共利益的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的市場準(zhǔn)入”資格而非某種類型的合同行為,或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為,人民法院對于此類合同效力的認(rèn)定,應(yīng)當(dāng)慎重把握,必要時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見或者請示上級人民法院”。從上述意見中可以看出我國法律將強(qiáng)制性規(guī)范區(qū)分為效力性的規(guī)范和管理性的規(guī)范。效力性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無效的規(guī)范,以直接維護(hù)國家利益和社會公共利益為目的的強(qiáng)制性規(guī)范。而管理性的規(guī)范是指,并不直接涉及到國家利益和社會公共利益,以直接維護(hù)管理秩序?yàn)槟康膹?qiáng)制性規(guī)范。對于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定,到底是效力性規(guī)范還是管理性規(guī)范呢?《城市房地產(chǎn)管理法》為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序,保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。而《城市房地產(chǎn)管理法》管理登記在冊的房屋轉(zhuǎn)讓,而人民法院的查封房屋,除了在不動產(chǎn)房屋實(shí)地查封,基本上是到房產(chǎn)管理部門查封、凍結(jié),不準(zhǔn)予給被查封人辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記。根據(jù)《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二十一條規(guī)定,已被人民法院查封、預(yù)查封并在國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理了查封、預(yù)查封登記手續(xù)的土地使用權(quán)、房屋,被執(zhí)行人隱瞞真實(shí)情況,到國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)的,人民法院應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)其行為無效,并可視情節(jié)輕重,依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。因此,《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的查封的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,應(yīng)該就是屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定,并不是效力性強(qiáng)制規(guī)定。所以,當(dāng)事人違法該條規(guī)定,買賣已查封的房屋的合同并不必然無效,也不必然有效。
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