1、中介在上下家之間協(xié)調(diào)，并就合同主要條款口頭達(dá)成一致;

2、中介持《居間合同》讓下家先簽署并收取下家支付的意向金，中介出具中介公司蓋章的“意向金收據(jù)”;

3、中介再持下家簽署好的《居間合同》交由上家簽署。

如果《居間合同》有上家委托中介保管定金的條款，則須讓上家再簽署一份《定金保管確認(rèn)書》。如《居間合同》中沒有上家委托中介保管定金的條款，則將下家所交的“意向金”交給上家，讓上家出具《定金收據(jù)》;

4、中介再持上家出具的《定金收據(jù)》交給下家，下家將中介出具的《意向金收據(jù)》還給中介。

下家要特別注意：幾乎所有的《居間合同》中都約定了下家交給中介的是意向金，但一旦上家對《居間合同》予以簽署并收受了“意向金”，那么“意向金”就變?yōu)椤岸ń稹绷恕?/p>

“意向金”與“定金”雖然指的是同一筆錢，但法律性質(zhì)完全不同。

“意向金”相當(dāng)于“訂金”，允許反悔而不用承擔(dān)責(zé)任。“定金”則不允許反悔，如果買方?jīng)]有正當(dāng)理由毀約則會失去定金。同理，上家收受定金后如果沒有正當(dāng)理由反悔不賣，則應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

視情況約定買賣條件

根據(jù)上家有無抵押、是否需要用下家的首付還貸、下家是否貸款等情況，在《居間合同》中應(yīng)約定不同的買賣條件，不同買賣條件中雙方要重點防范的風(fēng)險是不一樣的。

實際操作中通常有以下六種買賣條件：

1、上家沒有抵押，下家也不貸款，房款全部用現(xiàn)金支付。這種情況比較少見。

2、上家有抵押但其用自有資金還貸，下家要貸款：這種情況一般也較為少見，因為上家通常都需要用下家的資金來還貸。

3、上家有抵押且要用下家首付還貸，下家不貸款。這種情況較多。

4、上家有抵押且要用下家的首付還貸，下家要貸款。這種情況最多。

5、上家有抵押但其用自有資金還貸，下家不貸款。這種情況較少。

6、上家無抵押，下家要貸款。這種情況也較多。

總的來說，下家要特別注意上家有貸款且要用下家首付還貸的情況，確保首付款不被上家挪用。

對戶口遷出作約定

原住戶的戶口問題是購買二手房后常常遇到的，如果對戶口問題這么約定：“甲方若不按時將戶口遷出造成乙方損失的，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。”實際上非常缺乏操作性。

但是，許多居間合同就賣方戶口逾期遷出的違約責(zé)任問題，都作了類似的約定。

戶口遷出問題之所以不能按上面這樣的約定，理由如下：

第一，目前法院認(rèn)為戶口遷移屬于公安機(jī)關(guān)的行政管理職權(quán)，對起訴要求戶口遷移的案件目前均不受理，下家無法強制要求遷出戶口，唯一能做的是追究上家的違約責(zé)任;

第二，上家不及時將戶口遷出而給下家造成的損失難以量化，因此應(yīng)當(dāng)在合同中約定不及時遷出將上家的違約責(zé)任予以細(xì)化，使之更有操作性。

防止對方違約

《居間合同》中已確定了買賣合同的主要條款，也會約定在簽訂《居間合同》幾日內(nèi)應(yīng)當(dāng)簽訂正式的《買賣合同》，但很多糾紛就產(chǎn)生于這一階段。主要原因在于房價波動較大，一方毀約的話能得到更大的利益，因此，要么明確表示不簽買賣合同，要么就以各種借口故意拖延，甚至有的要求在買賣合同中增加不合理的條款，或變更《居間合同》中的主要內(nèi)容，以此達(dá)到毀約的目的。

如果有跡象表明對方準(zhǔn)備違約，一定要注意形成有利于自己的證據(jù)，具體步驟如下：’

1、要在《居間合同》約定的時間到簽約地點(如中介公司)等候?qū)Ψ剑绻麑Ψ轿慈缂s前來簽買賣合同，或者雖然來了但最終未簽訂合同，則下家應(yīng)要求中介公司出具對方不在約定時間簽約或提出不合理要求造成不能簽約的《證明》或者《備忘錄》。

2、向?qū)Ψ桨l(fā)出書面通知，指出由于對方未按約定時間簽約已構(gòu)成違約，根據(jù)合同的約定給對方簽約寬限期，要求對方在該期限內(nèi)簽約，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。

下家應(yīng)將書面通知復(fù)印留存，將原件掛號寄送給對方，如無對方地址可寄到中介公司轉(zhuǎn)交。

3、在寬限期規(guī)定的時間到簽約地點如中介公司，再次要求中介公司出具《證明》或者《備忘錄》，證明對方未來簽約或者雖然來了但最終未簽訂的原因。

這樣基本形成了對方違約的證據(jù)，可以向?qū)Ψ阶肪窟`約責(zé)任。

如何應(yīng)對變相違約

一方如果有正當(dāng)理由造成買賣合同不能簽訂，雙方應(yīng)當(dāng)解除《居間合同》，由賣方退還定金，雙方互不追究違約責(zé)任。

這些正當(dāng)理由包括：主要交易條件在《居間合同》中未約定，在簽訂買賣合同時仍未達(dá)成一致。比如對付款的方式、金額、交房時間沒有達(dá)成

一致而造成買賣合同不能簽訂，那雙方應(yīng)當(dāng)互不承擔(dān)違約責(zé)任。

但很多時候《居間合同》的內(nèi)容其實已經(jīng)比較齊備了，一方明明就是想毀約，又不明確表示不愿簽約，提出一些新的苛刻要求變更原來《居間合同》的內(nèi)容。

比如，《居間合同》明明約定以銀行貸款方式支付房款，賣方提出要求買方以現(xiàn)金方式支付。或者《居間合同》未約定交房日期，簽正式合同時賣方要求在一年后再交房。

對此類行為應(yīng)加以具體分析：

《居間合同》包含了居間合同以及買賣合同的內(nèi)容，具備了買賣合同的主要條款，雙方約定擇日再簽署正式的買賣合同文本只是對合同的內(nèi)容加以確認(rèn)，因此未經(jīng)對方認(rèn)可不能擅自變更合同內(nèi)容，否則將構(gòu)成違約。

對《居間合同》中未予以明確的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第61、62條的規(guī)定，根據(jù)交易習(xí)慣等加以確定。

遇惡意毀約怎么辦

如果《居間合同》中有關(guān)買賣合同的主要條款齊備，則《居間合同》就是一份買賣合同，一方違約后，另一方可以要求按《居間合同》的約定繼續(xù)買賣，也就是可以要求繼續(xù)履行合同。

分析《居間合同》是否具備買賣合同的主要條款，應(yīng)當(dāng)用《合同法》的標(biāo)準(zhǔn)來衡量。對房產(chǎn)買賣來說，筆者認(rèn)為《居間合同》如果具備以下內(nèi)、容，就可以被認(rèn)為是買賣合同：1、買賣雙方的姓名、名稱;2、房屋具體位置;3、房價及支付方式或期限;4、過戶及交房的條件或時間。

格式條款的認(rèn)定

盡管上海市房管部門曾制訂的居間合同示范文本，但中介公司一般都很少采用這個文本。中介公司提供的《居間合同》基本上都是自己制訂的，只不過要到房管部門備案。

中介公司的《居間合同》符合《合同法》對格式條款的認(rèn)定條件，即是“當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款”，因而是格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，作為格式合同提供一方的中介公司，應(yīng)當(dāng)“采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明”，如果免除格式條款提供一方的責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

而且，“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”。所以，在與中介公司發(fā)生糾紛時，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》中對格式條款的規(guī)定。