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寧波
不動產糾紛專屬管轄要如何認定
【基本案情】
原告甲公司為購買一間廠房，與乙公司簽訂了《工業用房買賣合同》。合同第十六條約定了爭議解決方式“本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成的，依法向乙方所在地人民法院起訴。”雙方在合同履行過程中發生糾紛，甲公司以合同約定的管轄違反了專屬管轄規定為由，認為案件應由不動產所在地人民法院管轄而訴至重慶市北碚區人民法院。被告乙公司在提交答辯狀期間對本案的管轄權提出異議，認為本案對管轄進行了約定，應由合同乙方所在地即重慶市沙坪壩區人民法院管轄。
【裁判結果】
重慶市北碚區人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條、第一百二十七條，最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第二十八條的規定，裁定被告乙公司對本案管轄權提出的異議成立，本案移送重慶市沙坪壩區人民法院處理。裁定送達后，雙方均未上訴，現已生效。
【分歧】
本案的主要爭議焦點在于本案中雙方對管轄法院的約定是否違反了法律對專屬管轄的規定。一種觀點認為：本案交易標的為不動產，應為不動產糾紛，屬于專屬管轄范圍，雙方的管轄約定無效，應由北碚區法院管轄。第二種觀點認為：本案本質上屬于合同糾紛，應適用合同糾紛管轄的一般規定，尊重當事人對管轄權的約定，應由沙坪壩區法院管轄。
【評析】
我們認為第二種觀點更符合法律不動產糾紛專屬管轄的規定。理由如下：
一、專屬管轄中的不動產糾紛僅限于不動產的部分物權糾紛。
專屬管轄是對當事人訴權處分的一種限制，是訴訟程序上的強制性規定，不允許當事人通過合意進行變通，所以應從嚴把握，盡可能限定在確有必要的范圍內。根據最高院對民訴法的適用解釋，不動產糾紛是指“因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛”。根據“法無禁止即自由”的法治思想，對當事人訴權的限制不應擴張至不動產的債權糾紛，對于雖然與不動產有牽連關系但本質屬于債權糾紛的案件如購房款糾紛等等不屬于不動產糾紛案件，同時，對于不動產的物權糾紛，也僅限定在“因權力確認、分割、相鄰關系等引起的”物權糾紛，除此之外的不動產物權糾紛，也不屬于專屬管轄范圍，應該賦予當事人對管轄的選擇權。
二、特殊類型的合同糾紛按照不動產糾紛確定管轄。
根據最高院對適用民訴法的解釋，“農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。”這是法院在具體適用法律過程中對不動產糾紛的一個補充，是考慮到司法實務中，這些特殊類型的涉及不動產的合同糾紛都會涉及當地的土地承包經營政策和房地產宏觀調控政策，由不動產所在地法院專屬管轄，有利于案件的審理和后期的執行，更有利于統一裁判尺度、避免引起群體性糾紛等。對于不屬于這幾種特殊類型的不動產合同糾紛，不應納入專屬管轄范圍。
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