【基本案情】

原告甲公司為購(gòu)買一間廠房，與乙公司簽訂了《工業(yè)用房買賣合同》。合同第十六條約定了爭(zhēng)議解決方式“本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向乙方所在地人民法院起訴。”雙方在合同履行過(guò)程中發(fā)生糾紛，甲公司以合同約定的管轄違反了專屬管轄規(guī)定為由，認(rèn)為案件應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄而訴至重慶市北碚區(qū)人民法院。被告乙公司在提交答辯狀期間對(duì)本案的管轄權(quán)提出異議，認(rèn)為本案對(duì)管轄進(jìn)行了約定，應(yīng)由合同乙方所在地即重慶市沙坪壩區(qū)人民法院管轄。

【裁判結(jié)果】

重慶市北碚區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十四條、第一百二十七條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋第二十八條的規(guī)定，裁定被告乙公司對(duì)本案管轄權(quán)提出的異議成立，本案移送重慶市沙坪壩區(qū)人民法院處理。裁定送達(dá)后，雙方均未上訴，現(xiàn)已生效。

【分歧】

本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于本案中雙方對(duì)管轄法院的約定是否違反了法律對(duì)專屬管轄的規(guī)定。一種觀點(diǎn)認(rèn)為：本案交易標(biāo)的為不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)糾紛，屬于專屬管轄范圍，雙方的管轄約定無(wú)效，應(yīng)由北碚區(qū)法院管轄。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：本案本質(zhì)上屬于合同糾紛，應(yīng)適用合同糾紛管轄的一般規(guī)定，尊重當(dāng)事人對(duì)管轄權(quán)的約定，應(yīng)由沙坪壩區(qū)法院管轄。

【評(píng)析】

我們認(rèn)為第二種觀點(diǎn)更符合法律不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄的規(guī)定。理由如下：

一、專屬管轄中的不動(dòng)產(chǎn)糾紛僅限于不動(dòng)產(chǎn)的部分物權(quán)糾紛。

專屬管轄是對(duì)當(dāng)事人訴權(quán)處分的一種限制，是訴訟程序上的強(qiáng)制性規(guī)定，不允許當(dāng)事人通過(guò)合意進(jìn)行變通，所以應(yīng)從嚴(yán)把握，盡可能限定在確有必要的范圍內(nèi)。根據(jù)最高院對(duì)民訴法的適用解釋，不動(dòng)產(chǎn)糾紛是指“因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛”。根據(jù)“法無(wú)禁止即自由”的法治思想，對(duì)當(dāng)事人訴權(quán)的限制不應(yīng)擴(kuò)張至不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)糾紛，對(duì)于雖然與不動(dòng)產(chǎn)有牽連關(guān)系但本質(zhì)屬于債權(quán)糾紛的案件如購(gòu)房款糾紛等等不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛案件，同時(shí)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)糾紛，也僅限定在“因權(quán)力確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的”物權(quán)糾紛，除此之外的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛，也不屬于專屬管轄范圍，應(yīng)該賦予當(dāng)事人對(duì)管轄的選擇權(quán)。

二、特殊類型的合同糾紛按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄。

根據(jù)最高院對(duì)適用民訴法的解釋，“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄。”這是法院在具體適用法律過(guò)程中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)糾紛的一個(gè)補(bǔ)充，是考慮到司法實(shí)務(wù)中，這些特殊類型的涉及不動(dòng)產(chǎn)的合同糾紛都會(huì)涉及當(dāng)?shù)氐耐恋爻邪?jīng)營(yíng)政策和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院專屬管轄，有利于案件的審理和后期的執(zhí)行，更有利于統(tǒng)一裁判尺度、避免引起群體性糾紛等。對(duì)于不屬于這幾種特殊類型的不動(dòng)產(chǎn)合同糾紛，不應(yīng)納入專屬管轄范圍。