一、房屋未竣工簽訂租賃合同效力

關于房屋未竣工簽訂租賃合同效力的問題，出租人就未經驗收或者不能通過驗收的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結前通過驗收，人民法院應當認定有效。

1、認定此類合同效力的原則

涉及在建工程即未竣工通過的房屋的租賃合同效力問題應當堅持這樣一條規則，合同以無效為原則，以有效為例外。未完成驗收的房屋違反了《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國消防法》中的強制性規定，一般來說，合同違反法律強制性規定應認定為無效合同。例外情況在于，應設定一個時間點，在此時間點之前完成驗收可以對合同效力進行補正，從而使合同由無效轉變為有效。

2、合同補正效力定義

例外情況承認合同有效就涉及到一個合同效力不整理論了。無效合同效力補正，是指根據有關法律法規規定，有些合同原本應當被認定為無效，但是允許當事人在一定期限內采取措施對合同效力加以完善，或者因某些客觀事由使合同中的無效情形自動消除，從而使原本無效的合同化為有效合同。

二、房屋租賃合同的合法性審查應以規劃許可為核心要件

標的物合法是租賃合同有效的前提。在房屋租賃案件的審判實踐中，應當如何確認標的房屋的合法性是存在較大分歧的問題。根據相關法律、法規規定，房屋工程的規劃審批、施工審批、驗收備案、權屬登記等多個環節都屬于國家管制的范圍，涉及眾多規范性文件的強制性條款。而事實上，有許多未能完全取得合法手續的房屋也已建成使用，并且進入了租賃市場，對此類手續不完備的房屋是否應當一概認定為違法建筑，從而將涉及此類房屋的租賃合同也認定為無效?

《關于城鎮房屋租賃合同的司法解釋》是法律適用的具體化，根據該司法解釋的規定，以下三種房屋租賃合同無效：

1、未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，且在一審法庭辯論終結前未取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設。

2、未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，且未在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設。

3、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，且未在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限。由此可見，租賃房屋的合法性審查應當以是否取得規劃許可為核心要件，因為規劃管理部門的規劃審批反映的是國家對建設項目在區域用地布局、功能分區、交通體系中的合法性認定，在城鎮區域進行建設工程都應該根據《城鄉規劃法》第四十條的規定申請規劃許可證，規劃許可證是建設工程的“準生證”，沒有取得規劃許可和未按照規劃建造的建筑物均屬于違法建筑。

當然，根據《中華人民共和國合同法》第二百三十三條規定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。”

以上就是律霸網小編對“房屋未竣工簽訂租賃合同效力”的問題進行的解答，可知出租人就未經驗收或者不能通過驗收的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效，并且房屋租賃合同的合法性審查應以規劃許可為核心要件。希望能對您有所幫助。如果您的情況相對較為復雜，律霸網還提供了專業的律師在線咨詢服務，歡迎您再次進行法律咨詢。