房屋租賃合同有哪些特別效力

租賃合同的效力規(guī)定于《合同法》，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，其特別效力主要體現(xiàn)在以下三項：

(一)買賣不破租賃

買賣不破租賃的原則也叫做租賃權(quán)的物權(quán)效力，《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”這一條就是“買賣不破租賃”的原則，它突破了合同相對性原則，使租賃權(quán)具有了物權(quán)效力，即對抗第三人的效力。這種現(xiàn)象可以叫做“債權(quán)物權(quán)化”。

(二)房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)

房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)勢指在出租人出賣出租的房屋時，承租人享有的在同等條件下優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利。《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”而根據(jù)相關(guān)的司法解釋及部委規(guī)章，房屋所有人應(yīng)該提前三個月通知承租人，由承租人決定是否購買，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

(三)房屋承租人的共同居住人的繼續(xù)租賃權(quán)

《合同法》第234條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”租賃權(quán)作為與承租人人身有關(guān)的專屬性債權(quán)，是不能繼承的，但是在租賃合同中，與承租人共同居住的人享有在租賃房屋中居住的權(quán)利，因此為了保障這些特定人的權(quán)利，法律允許與承租人生前共同居住的人按照原租賃合同租賃該房屋，但是應(yīng)當(dāng)辦理續(xù)租手續(xù)，變更承租人。

房屋租賃合同有哪些特點

1.房屋租賃合同是移轉(zhuǎn)房屋使用權(quán)的合同。這一點將其與買賣合同區(qū)分開來。后者是以移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)為目的。由于房屋租賃合同僅移轉(zhuǎn)房屋的使用權(quán)，所以承租人僅能依合同約定對租賃房屋進行使用收益，而不得處分。在承租人破產(chǎn)時，租賃房屋不得列人破產(chǎn)財產(chǎn)，出租人有取回權(quán)。

2.房屋租賃合同是諾成、雙務(wù)、有償合同。房屋租賃合同自雙方當(dāng)事人達成協(xié)議時成立，而不以房屋的交付為合同的成立要件，故系諾成合同而非實踐合同。雙方當(dāng)事人互負(fù)權(quán)利義務(wù)，為雙務(wù)合同。出租人出租房屋的目的在于獲取租金，而承租人支付租金的目的在于獲得房屋使用權(quán)，故租賃合同為有償合同。

3.房屋租賃合同具有臨時性。房屋租賃合同讓渡的是租賃房屋的使用權(quán)，故租賃期限不宜過長，否則將與臨時讓渡房屋使用權(quán)的目的不符，也容易因房屋返還產(chǎn)生爭議。而且，租賃合同屬于債權(quán)關(guān)系，與物權(quán)具有永久性不同，如租賃期限過長，也有害于租賃房屋的改良。因此，《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

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