房屋租賃關系有哪些成立要件
房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用,承租人定期給付約定租金,并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協議。
《合同法》第44條規定:“依法成立的合同,自成立時生效。”因此當出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后,租賃合同就成立了。但是成立后的房屋租賃合同有無法律效力,主要從下面四個方面進行審查。
(一)合同主體是否符合規定,即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人,或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。
(二)房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根據規定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(1)未依法取得房屋所有權證的;
(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)權屬有爭議的;
(5)屬于違法建筑的;
(6)不符合安全標準的;
(7)已抵押,未經抵押權人同意的;
(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;
(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中,有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說,這種約定因滯納金過高有失公平,屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是,有人用租來的房屋進行違法犯罪活動,若屬實,則在出租人明知或應當知道的情況下,這樣的租賃合同均是無效的,不受國家法律保護,租金依法沒收。
(四)是否進行過登記備案。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定,租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中,對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點,一種認為合同是無效的,另一種認為租賃合同仍然有效,但不具有對抗第三人的效力。
房屋租賃維修費用如何承擔
維修出租房屋是出租人的法定義務,除非雙方在合同中約定由承租人來承擔維修義務,否則出租人有義務檢查、維修房屋,保證房屋符合合同規定的用途。
對于承租人增添的附屬設備,雙方也可以約定由誰來負責維修。
在租賃合同中,出租人一般都要承擔維修的責任,所以應當在合同中具體約定:
由出租人負責房屋、附屬設施、配套家電等的維護與修繕,并且承擔維修費用。
如果是因為出租人不及時修復房屋,沒有盡到檢查和維修的義務,從而導致房屋發生倒塌或者其他破壞性事故,并且給承租人的人身財產帶來損失的,出租人就應當承擔賠償責任。
如果是因為承租人不當使用而造成損壞的,雖然出租人也負責維修,但由承租人承擔費用。
此外,還可以約定承租人通知出租人維修的方式,以及出租人維修的時間。?對于出租人沒有在約定的期限內維修的,承租人可自行維修,但由出租人承擔費用。
房屋租賃關系有哪些成立要件?在產生房屋租賃的時候應該要簽訂相關的合同,用合同來保障彼此的關系才能夠對彼此更加有利。如果您對于房屋租賃關系成立要求、房屋租賃關系形成過程等有疑問,歡迎您找尋律霸網在線律師幫助您。
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