房屋租賃關(guān)系有哪些成立要件

房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。

《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。”因此當(dāng)出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，租賃合同就成立了。但是成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力，主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。

(一)合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。

(二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(5)屬于違法建筑的;

(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

(三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實(shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計(jì)算。從法律來(lái)說(shuō)，這種約定因滯納金過(guò)高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見(jiàn)的情形是，有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無(wú)效的，不受國(guó)家法律保護(hù)，租金依法沒(méi)收。

(四)是否進(jìn)行過(guò)登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中，對(duì)未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為合同是無(wú)效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對(duì)抗第三人的效力。

房屋租賃維修費(fèi)用如何承擔(dān)

維修出租房屋是出租人的法定義務(wù)，除非雙方在合同中約定由承租人來(lái)承擔(dān)維修義務(wù)，否則出租人有義務(wù)檢查、維修房屋，保證房屋符合合同規(guī)定的用途。

對(duì)于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)維修。

在租賃合同中，出租人一般都要承擔(dān)維修的責(zé)任，所以應(yīng)當(dāng)在合同中具體約定：

由出租人負(fù)責(zé)房屋、附屬設(shè)施、配套家電等的維護(hù)與修繕，并且承擔(dān)維修費(fèi)用。

如果是因?yàn)槌鲎馊瞬患皶r(shí)修復(fù)房屋，沒(méi)有盡到檢查和維修的義務(wù)，從而導(dǎo)致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故，并且給承租人的人身財(cái)產(chǎn)帶來(lái)?yè)p失的，出租人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

如果是因?yàn)槌凶馊瞬划?dāng)使用而造成損壞的，雖然出租人也負(fù)責(zé)維修，但由承租人承擔(dān)費(fèi)用。

此外，還可以約定承租人通知出租人維修的方式，以及出租人維修的時(shí)間。?對(duì)于出租人沒(méi)有在約定的期限內(nèi)維修的，承租人可自行維修，但由出租人承擔(dān)費(fèi)用。

房屋租賃關(guān)系有哪些成立要件?在產(chǎn)生房屋租賃的時(shí)候應(yīng)該要簽訂相關(guān)的合同，用合同來(lái)保障彼此的關(guān)系才能夠?qū)Ρ舜烁佑欣Ｈ绻鷮?duì)于房屋租賃關(guān)系成立要求、房屋租賃關(guān)系形成過(guò)程等有疑問(wèn)，歡迎您找尋律霸網(wǎng)在線律師幫助您。