房屋租賃合同怎樣才具有法律效力

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。

(一)合同主體是否符合規定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。

(二)房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據規定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有權證的;

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)權屬有爭議的;

(5)屬于違法建筑的;

(6)不符合安全標準的;

(7)已抵押，未經抵押權人同意的;

(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;

(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

(三)房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。

(四)是否進行過登記備案。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定，租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

房屋租賃糾紛的調解要點

房屋租賃合同是租賃合同中最普遍的租賃形式。實務中常見的房屋租賃糾紛主要有解除租賃關系糾紛、房屋租金糾紛、房屋修繕糾紛、侵害承租人優先購買權糾紛等。

1、解除租賃關系糾紛。解除租賃關系糾紛是指一方提出解除租賃關系，而另一方不同意由此發生的糾紛。

承租人要求解除租賃關系的包括以下幾個方面：

(1)當事人對租賃期限約定不明確或沒有約定，且事后又不能達成一致的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同。承租人提出解除租賃合同的，應予支持。

(2)租賃房屋危及承租人安全或健康的，承租人可隨時解除合同，出租人以承租人在訂約時期明知房屋存在質量問題為由抗辯的，不予支持。

(3)因不可歸責于承租人的事由，致使房屋人事部或部分滅失，不能實現合同目的，承租人提出解除合同的，應予支持。

承租人的優先購買權的構成要件包括：

(1)出租人要出買租賃房屋。

(2)出賣行為發生在租賃期間。

(3)出租人出賣房屋的，應提前通知承租人。

(4)承租人僅存同等條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等。

(5)承租人應在合理期限內行使優先購買權。承租人在合理期限內沒有購買的意思表示，優先購買權喪失。如果出租人在賣房屋未通知承租人，或在同等條件下未將租賃房屋賣于出租人而侵害承租人優先購買權的，承租人由此要求宣告該房屋買賣無效的，應予支持。

在租房子的時候，我們應該和房東簽訂正規的房租合同，這樣對房東和租客都是有利的保障，這樣如果我們在租房子的期間有什么突發事件的話，才能有法可依。了解更多的法律知識請上律霸網進行專業的咨詢。