一、買賣夫妻房產如何才有效

二手房房價上漲賣方想毀約

2009年8月初，王先生通過中介公司欲將一個53平方米二手房賣掉。8月下旬，李先生看中該房，當即繳納定金2萬元。隨后三方簽了房屋居間買賣合同，并辦理了房屋產權過戶登記手續等。

但因房價快速上漲，該房屋漲了近10萬元。在房屋交付之前，王先生產生毀約念頭，讓其愛人找到中介，表示王先生未取得其同意而擅自將夫妻共有房屋賣掉，故合同無效。李先生則堅持要求履行合同，為此，雙方鬧上了法院。

買賣夫妻房產怎樣才有效

若無特別約定，盡管夫妻關系存續期間取得的房屋登記在一方名下，但該房屋仍為夫妻共有財產，一方進行處分時，應取得另一方同意，否則，一般應認定為無效。

但《物權法》規定了不動產的善意取得制度，即若買房人在購買該房屋時是善意的，且支付了合理價錢，并已完成房屋產權過戶登記的，則應保護善意買房人的權益。本案中，李先生已滿足了不動產善意取得的三個基本條件。

二、買賣共有房屋要注意什么

1、房屋共有人對共有房屋都享有權利、承擔義務。

共同共有人在共有關系存續期間對共有房屋共同享有權利、承擔義務，不能自由處分其應有部分，不得分割共有房屋。但如果是按份共有，各共有人已經明確了共有的份額，則各共有人可在一定限制范圍內處分其份額，當然，這里的份額不是實物上的份額，而應當理解為價值上的份額。

2、共有房屋的買賣，因按份共有和共同共有又有不同。

按份共有的房屋在大多數共有人同意的情況下就可以出賣，只是共有人相對于其他購買人享有優先買受權。共同共有的房屋的出賣則需經過全體共有人一致同意方可進行，部分共有人擅自處分共有房屋的，一般應認定無效。當然，第三人善意、有償地取得該房屋的所有權的，則應當維護第三人的合法權益。由此給其他共有人造成損失的，由擅自處分共有房屋的人予以賠償。

三、共有房屋出售糾紛怎么解決

實踐中，經常會有房屋共有人，以其他共有人擅自處分共有財產為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題，應區別不同的情形分別處理：

1、一是房屋出售時，權利登記僅為出賣人一人的，基于不動產的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效;但如有證據證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

2、房屋出售時，權利登記為數人的，基于部分共同共有人，不得擅自處分共有財產的法律規定，在其他權利人事后不予追認的情況下，應認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。

以上知識就是小編對“買賣夫妻房產如何才有效”問題進行的解答，夫妻共有財產，一方進行處分時，應取得另一方同意，否則，一般應認定為無效，所以買賣夫妻房產時，要夫妻雙方共同簽名才有效。讀者如果需要找律師咨詢法律方面的問題，歡迎到律霸網進行法律咨詢。

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