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寧波
夫妻一方出售共有房產有效嗎
劉某和王某于2001年結婚，并于次年共同購買房產一套。應妻子劉某要求，房產證上僅登記劉某一人的名字。后雙方感情不和，常為家庭瑣事發生爭執。2008年，劉某在未告知王某的情況下，將共有房產以市場價賣給善意第三人敖某，并辦理了房產變更登記。王某知道后，以該房產為夫妻共有，劉某擅自出售屬無權處分，拒絕承認該房屋買賣合同，并要求敖某歸還房屋，恢復原來的房產登記。
【分歧】
夫妻一方在未征得另一方同意的情況下，擅自向善意第三人出售共有房產是否有效?
第一種意見認為，本案爭議房產為劉某和王某夫妻共有，對共有財產的處分除非取得共有人的一致同意，否則，單方處理的行為無效。劉某在明知自己所賣的房屋系與王某共有的情況下，單方處置該財產，事后又沒有得到王某追認，侵犯了其他共有人的權利，其與敖某所簽定的房屋買賣協議應屬無效。
第二種意見認為，敖某購買房產是出于善意，且支付了合理價款，又辦理了產權變更登記，從保護善意第三人的角度出發，應認定敖某和劉某之間簽訂的房屋買賣協議是有效的。
【管析】
筆者同意第二種意見。
一般情況下，共同共有房產的出售必須經過全體共有人的一致同意，而按份共有的房產則必須經產權比例三分之二以上的共有權人同意才能出售。部分共有人擅自處分共有房屋的，一般應當認定無效，但善意第三人受讓不動產或動產的則例外。
在《物權法》實施之前，對于夫妻共有房產，一方擅自處分屬于無權處分，擅自處分人和第三人之間簽訂的房屋買賣合同應為無效，對已變更登記的產權也應恢復原來登記。但《物權法》實施后，則有所改變，對于善意第三人取得該房產所有權的，出于保護第三人合法權益的角度出發，只要第三人符合如下三個條件，即受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的、以合理的價格轉讓及轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人的，就應認定該買賣行為有效。法院在審理此類案件中也只是著重審查在購買人和擅自處分人之間是否存在惡意串通行為，只要第三人是善意購買，就應認定買賣行為有效。
就本案而言，系爭房產的權屬證書上只有劉某一人的名字，敖某出于對產權登記的信賴，相信劉某為該房產的唯一所有人，且其購買價格為市場價，屬于合理價格，又已辦理了產權變更登記，敖某作為善意第三人，其與劉某之間的房屋買賣合同應當認定為有效。至于由此給王某造成的損失，王某也只能向劉某請求賠償其損失。
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