根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定,房屋產(chǎn)權(quán)分割是指二人以上對(duì)共有房產(chǎn)劈分,或因夫妻離婚、兄弟、姐妹分家所發(fā)生的房屋產(chǎn)權(quán)劈分。房屋產(chǎn)權(quán)分割后,要辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記才能取得合法房屋產(chǎn)權(quán)。
一、協(xié)議分割
分割共有物,共有人之間能夠協(xié)商的,按照協(xié)商的分割方式進(jìn)行。所謂協(xié)商,必須經(jīng)共有人一致同意。這與處分共有財(cái)產(chǎn)和對(duì)共有財(cái)產(chǎn)作重大修繕不同。分割協(xié)議不僅在共有人之間發(fā)生效力,而且一共有人將其分得部分讓與第三人,該協(xié)議對(duì)第三人也有約束力。共同共有,是指各共有人不分份額地共同享有房產(chǎn)權(quán)利,一般基于共同生活關(guān)系產(chǎn)生,如夫妻共有房產(chǎn)、家庭共有房產(chǎn)等。按份共有,則是指各共有人按特定份額享有共有房產(chǎn)權(quán)利,如通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式確定了各共有人的具體份額,或者共同購(gòu)房時(shí)各共有人約定按照出資比例享有房產(chǎn)份額等。按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十九條規(guī)定,在共有人之間無(wú)特別約定的情況下,按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割房產(chǎn),共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割房產(chǎn),例如離婚時(shí)夫妻要求分割共同共有的產(chǎn)權(quán)房屋。
二、裁判分割
1、起訴要件
①對(duì)按份共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割,其結(jié)果是共有關(guān)系消滅,對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割,雖不消滅共有關(guān)系,但對(duì)全體共有人都有利害關(guān)系,因此該訴訟為必要共同訴訟,全體共有人都應(yīng)該參加到訴訟中來(lái)。
②原告須有分割請(qǐng)求權(quán)。
2、分割形式
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百條規(guī)定:“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議,共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的,應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割;難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的,應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。”按照上述規(guī)定,共有房屋析產(chǎn)包括實(shí)物分割、折價(jià)分割和變價(jià)分割三種方式。具體而言:
(1)實(shí)物分割,是指直接分割房產(chǎn),在各共有權(quán)人均主張取得房屋,并且房屋滿足實(shí)物分割的條件時(shí)適用。舉例而言,如一棟兩層樓的房屋,兩個(gè)產(chǎn)權(quán)人等份共有,則可以考慮各分得一層房屋的所有權(quán)。
(2)折價(jià)分割,是指房屋作價(jià)補(bǔ)償,即由其中一個(gè)或者部分共有人取得房屋全部所有權(quán),并對(duì)放棄產(chǎn)權(quán)的其他共有人作出補(bǔ)償。
(3)變價(jià)分割,是指所有共有人均不愿取得房屋所有權(quán),通過(guò)將房屋出售或者拍賣等方式,將賣得的價(jià)款按照產(chǎn)權(quán)份額進(jìn)行分配。
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